Hai sắc màu tương phản tại thị trường đất nền vùng ven TP.HCM: Nơi đông vui nhộn nhịp, chỗ chẳng ai ngó ngàng

Đất nền vùng ven TP.HCM nơi bình ổn, chỗ nguội lạnh

Sau một loạt những thông tin quy hoạch xây dựng hạ tầng từ đường Vành đai 3, Vành đai 4 cho đến cao tốc ven sông hay việc tổ chức các hội nghị xúc tiến đầu tư…thì thời điểm cuối năm 2021 - đầu năm 2022, giá bất động sản ở nhiều khu vực vùng ven TP.HCM nơi có các dự án đường giao thông đi qua như Củ Chi, Hóc Môn…liên tục nhảy múa, đặc biệt là loại hình đất thổ cư, đất thổ cư xen lẫn đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm…được sang tay, chuyển nhượng mua đi bán lại rất sôi động, đẩy giá tăng từ 30-50% chỉ trong vài tháng ngắn ngủi. Tuy nhiên, cũng như những lần trước đây, sự sôi nổi náo nhiệt không kéo dài, những khu vực từng diễn ra sốt nóng cục bộ nay đều đã nhanh chóng “hạ nhiệt”.

Phạm Thành Tuấn, một nhân viên môi giới sàn giao dịch ở huyện Củ Chi cho biết, hàng trăm lô đất tại dự án trong khu vực này đều đã có chủ từ mấy năm trước và đến thời điểm hiện tại, nhiều người đã gửi bán lại nhưng số lượng giao dịch rất ít.

Theo người môi giới này, lượng khách quan tâm đến bất động sản tăng mạnh từ thời điểm đầu tháng 3/2022, song chủ yếu là để tìm hiểu thêm thông tin về quy hoạch cũng như các chính sách kêu gọi đầu tư của chính quyền địa phương, vì thế tỷ lệ chốt giao dịch là không cao. 

Những người có ý định đầu cơ đã tiến hành thu gom đất từ mấy năm trước, còn các nhà đầu tư thực sự đã không còn nhiều hứng thú vì giá đất nền chưa pháp lý hiện nay đã tăng lên ở ngưỡng 15-20 triệu đồng/m2, còn đất thổ cư rơi vào khoảng 50 triệu đồng/m2.

Ở những tuyến đường từng là “điểm nóng” về đất nền như DT9, DT8, Võ Văn Bích…, những lô đất nền dự án hiện đang được môi giới rao với mức giá 1,5-1,7 tỷ đồng, thậm chí một lô đất diện tích 100m2 còn được bán với giá hơn 2 tỷ đồng. Những lô đất nói trên đều nằm trong những con hẻm heo hút, thưa vắng cư dân, tiện ích hầu xung quanh hầu như không có gì, nhiều con đường dẫn vào các lỗ đất đã bị xuống cấp nghiêm trọng và ngày càng trở nên khó đi lại mỗi khi trời đổ mưa xuống.

Không chỉ có Củ Chi, tình trạng người mua vắng bóng sau thời gian thị trường ồn ào, nóng bỏng cũng diễn ra tại khu vực Hóc Môn. Dạo quanh các tuyến đường khu vực này, có thể dễ dàng bắt gặp những tấm biển quảng cáo rao bán những lô đất có diện tích 80-100m2 với mức giá trung bình là khoảng 2,5 - 3 tỷ đồng. Theo anh Nguyễn Ngọc Cường, nhân viên của một công ty môi giới bất động sản tại Hóc Môn thì người hỏi mua đất ở khu vực này vẫn có nhưng lượng giao dịch thực tế là rất thấp.
Trong khi đó, ở khu Đông của TP.HCM (khu vực quận 9 cũ) có diễn biến giao dịch ổn định hơn, mặt bằng giá duy trì mức tăng nhẹ, dù nguồn cung trên thị trường chủ yếu là hàng thứ cấp được bán ra bởi các nhà đầu tư đã mua vào từ khoảng thời gian trước đó.

Theo khảo sát, những nền đất có diện tích trung bình nằm trong khoảng 50-60 m2 tại các phường Long Trường hay Long Phước hiện đang được rao bán với mức giá từ 2,5-3 tỷ đồng/nền, trong khi đó ở khu vực Phú Hữu, những lô đất có cùng diện tích nhưng mặt bằng giá cao hơn khoảng 300-500 triệu đồng/nền… tuy nhiên vẫn được đông đảo nhà đầu tư săn đón. Trong vòng 3 năm vừa qua, khá nhiều khu dân cư mới đã được hình thành tại khu vực này, có thể kể đến như: An Việt (đường Nguyễn Xiển), Suối Tiên và Hoàng Hữu Nam (đường Hoàng Hữu Nam), Centana Điền Phúc Thành (đường Trường Lưu)…Dù hiện nay không sôi động bằng 2 năm trước, nhưng tính thanh khoản khu Đông thành phố vẫn cao hơn nhiều so với các khu vực khác do vẫn còn nhiều dư địa để phát triển.

Đất nền vẫn là cửa đầu tư “sáng”

Các chuyên gia bất động sản nhận định, đất nền vẫn tiếp tục sẽ là xu hướng đầu tư chủ đạo trong thời gian 3-5 năm tới, nguyên nhân là bởi “thời gian sản xuất” của các dự án đất nền đã có quy hoạch 1/500, đất phân lô tách thửa của người dân khá ngắn, vì thế tỷ suất lợi nhuận mà các nhà đầu tư có thể thu về cao hơn hẳn so với những phân khúc khác như căn hộ chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch.

Đầu tư đất nền luôn có sức hấp dẫn mạnh mẽ hơn là nhờ tỷ suất cao hơn, thời gian đầu tư dự án khá ngắn, nhịp sóng tăng giá của loại hình đất nền cũng ngắn hơn nhiều so với căn hộ chung cư hay loại hình bất động sản nghỉ dưỡng và nhà đầu tư đất nền hoàn toàn có thể chốt lời chỉ sau 2-3 năm. Chính vì lẽ đó mà hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản, cả nhà đầu tư cá nhân lẫn những “tay to” đang tranh thủ tìm mua đất nền.

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding, phân khúc đất nền vẫn luôn được nhiều nhà đầu tư quan tâm, chú ý nhưng mức tăng giá sẽ không thể bùng nổ mạnh mẽ như trước đây. Theo ông Hậu, câu chuyện bất động sản tăng giá ở nhiều khu vực, có nơi là tăng giá thực, có những nơi là tăng ảo, còn xét theo bối cảnh chung, sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản như hiện nay là điều hết sức bình thường.

Không phải ngẫu nhiên mà thị trường bất động sản TP. Thủ Đức luôn sôi nổi trong thời gian qua và không ngừng tăng giá, bởi lẽ nơi đây được xem là vùng lõi đô thị hóa để phát triển hình thành một thành phố thông minh trong tương lai. Nơi đây, sẽ triển khai xây dựng hàng loạt khu công nghệ cao, khu công nghiệp lớn mọc lên, đủ khả năng thu hút hàng vạn người lao động và các chuyên gia trong và ngoài nước mỗi năm, thế nên nhu cầu về nhà đất gia tăng là điều tất yếu, từ đó sẽ kéo mặt bằng giá cả cũng tăng theo.

Trong khi cầu tăng mạnh mà quỹ đất thì ngày càng khan hiếm, nên xét về góc độ cung - cầu, giá tăng cao là theo quy luật, chứ không phải là tăng ảo. Còn tại một số khu vực vùng ven khác như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn…, các dự án tại đây chỉ là mới trong giai đoạn kêu gọi đầu tư, chưa có đơn vị nhà đầu tư nào chính thức nhảy vào tham gia, cũng chưa có quy hoạch cụ thể, rõ ràng nên chưa thể biết được khu vực nào sẽ thực sự bứt tốc trong tương lai. Như vậy, những thông tin sốt đất trong thời gian vừa qua chủ yếu đến từ những người môi giới, đầu cơ, “lướt sóng” hoặc dùng đòn bẩy tài chính để mua, sau đó tung tin đồn thổi để tạo sóng ảo, có thể dễ ra hàng, bán chênh lệch kiếm lời.

(Nguồn: Tin nhanh chứng khoán)