Kinh nghiệm đầu tư đất nền hiệu quả và an toàn

Thị trường bất động sản đang dần phục hồi sau ảnh hưởng của dịch Covid 19. Nhưng một số loại hình kinh doanh bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn, chỉ có bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền là hai loại hình nhanh chóng bắt kịp với xu thế mới. Về cơ bản đây là hai loại hình vẫn thu hút đông đảo khách hàng, nhu cầu tăng cao. Đặc biệt, các cơn sốt đất nền vùng ven vẫn đang tiếp tục xảy ra ngay khi dịch bệnh được kiểm soát.

Đất nền là loại đất thô chưa chịu sự tác động của con người để xây dựng nhà cửa, công trình. Đơn thuần đó chỉ là một mảnh đất hoang sơ, nguyên vẹn ban đầu và có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau khi đã được mua lại. Thông thường, đất nền sẽ được chia ra làm ba dạng chính là: đất nền thổ cư, đất dự án và liền kề.

Đất nền dự án 

Đây là những mảnh đất của nhà nước được phân chia theo quy hoạch hoặc những dự án do chủ đầu tư xin làm dự án nhằm mục đích nâng cấp, cải thiện cơ sở hạ tầng. Trong đó, đất nền dự án lại được chia thành nhiều loại như đất nền tách sổ riêng, đất nền theo quy hoạch 1/500 hoặc đất nền xây dựng sẵn.

Thông thường tại các dự án chuẩn bị xây dựng công trình giao thông như cầu đường, khu đô thị, nhà xưởng thì sẽ có những khu đất nền có sẵn hoặc quy hoạch từ đất của dân. Trong trường hợp này, người dân sẽ nhận được đền bù tương xứng. Song, các cơ quan chức năng sẽ có nhiệm vụ kiểm chứng một cách rõ ràng, đảm bảo tính pháp lý cho từng lô đất. Vì thế, tính pháp lý của loại hình đất nền khá rõ ràng nên được các nhà đầu tư ưa chuộng trên thị trường. 

Đất nền thổ cư

Đất nền thổ cư là cách gọi do người mua bán thường dùng, còn theo pháp luật đây sẽ là nhóm đất phi nông nghiệp. Có thể hiểu đất nền thổ cư là loại đất không dùng với mục đích như trồng trọt, chăn nuôi sản xuất mà sử dụng để xây dựng nhà ở, buôn bán, kinh doanh hay xây dựng các công trình công cộng, khu công nghiệp. 

Thông thường, đất thổ cư kiểu này sẽ được phân lô, tách nền với những diện tích và mức giá khác nhau. Tuy nhiên, việc này cũng dẫn đến một số bất cập tại nhiều địa phương khi xảy ra tình trạng sốt đất ảo, các nhà môi giới bất chính, cò đất sẽ tự phát phân lô, tách thửa một cách. Đây là hình thức vi phạm nghiêm trọng khiến người mua vừa mất tiền vừa không có đất. Trên thực tế nếu các dự án không được chính quyền cấp phép thì cũng không thể xây dựng trên đất nền nên các nhà đầu tư phải hết sức cẩn thận trước khi mua đất.

Đất nền liền kề

Đất liền kề được hiểu là đất đã chuyển đổi mục đích sử dụng ban đầu là đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp nhưng sau đó được chuyển đổi thành đất ở có thể xây dựng. Đây là những khu đất liền nhau tiếp nối với các khu đất bên cạnh đã được xác định là đất gì với mục đích sử dụng ra sao. 

Theo kinh nghiệm của những nhà đầu tư đất nền sẽ có một số cách đầu tư để mang lại hiệu cao và sinh lời cụ thể như sau:

1. Kiểm tra tính pháp lý và quy hoạch dự án

Đây là yếu tố phải được đặt lên hàng đầu khi mua đất nền vì nếu như pháp lý khổng rõ ràng thì mảnh đất sẽ không thể bán được. Trên mảnh đất đó nếu muốn xây dựng thì phải là đất đã chuyển đổi mục đích sử dụng có sổ đỏ rõ ràng. Đồng thời, phải thận trọng với những cơn sốt đất và dự án ma dừng vì thấy giá đất ở một nơi cao hay nghe thông tin có các dự án quy hoạch mà đã vội vàng đầu tư. 

Cách kiểm chứng nhanh nhất chính là tìm thông tin trên các cổng thông tin điện tử quốc gia, các công ty tư vấn luật hoặc nhờ ngân hàng thẩm định giúp khi làm hồ sơ vay vốn ngân hàng để mua miếng đất đó.

2. Xác minh chủ đầu tư cũng như quy mô dự án

Nếu là đất nền dự án thì phải tìm hiểu kĩ về các chủ đầu tư để xem họ có phải là các nhà đầu tư uy tín hay không. Bên cạnh đó, nên tìm hiểu cả các dự án mà họ đã từng thực hiện, tính thanh khoản của các khu đất đó là nhanh hay chậm. Nhờ vậy, có thể dễ dàng tính toán và nghiên cứu được dự án mà nhà đầu tư đang định bỏ vốn vào. 

Đồng thời, phải xác định quy mô, diện tích của dự án là lớn hay nhỏ, mỗi lô đất nền được tách ra có diện tích bao nhiêu giá cả có thật sự phù hợp với quy mô dự án hay không. 

3. Nghiên cứu giá khu đất nền đang muốn mua đầu tư

Nghiên cứu hoặc thẩm định giá của các khu chung cư là cách để tránh rơi vào cái “bẫy” cơn sốt ảo do giới đầu cơ tạo nên. Qua đó, nhà đầu tư có thể tự áng chừng được giá của khu đất nền và đàm phán để giảm xuống mức thấp nhất có thể với số tiền bỏ ra. Cách định giá đơn giản nhất là so sánh giá của lô đất định mua với các lô xung quanh tại thời điểm đó hoặc có thể tham khảo giá của những dự án xung quanh. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng có thể nhờ chuyên gia bất động sản định giá các khu đất nền định đầu tư. 

4. Chọn vị trí thuận lợi, đầy đủ các tiện ích

Việc chọn vị trí mua đất nền cũng rất quan trọng, không phải cứ mua đất ở chỗ sốt là sẽ bán lại được. Mà cần phải chọn những khu đất nền ở vị trí thuận tiện gần với trường học, bệnh viện, không tắc đường, không ngập nước… thì khi xây nhà ở mới đáp ứng được nhu cầu của khách mua.

Thông thường những vị trí này cũng sẽ thu hút những dự án chung cư để phục vụ người dân nên đương nhiên giá đất nền sẽ được đẩy lên cao. Ví dụ như tại những nơi có dự án của tập đoàn Vingroup hay Sungroup giá đất nền xung quanh hay cả giá nhà ở cũng được đẩy lên cao do người dân trong các khu đô thị này rất đông.

5. Đầu tư đất nền theo nhóm

Nếu như việc đầu tư một mình cần đến số vốn lớn thì việc đầu tư theo nhóm sẽ giảm bớt gánh nặng chi phí, tránh được rủi ro đầu tư. Nhưng trước khi chọn nhóm để cùng đầu tư thì phải tìm hiểu kĩ về những người sẽ cùng tham gia, họ có kiến thức về bất động sản không, có đủ tài chính để cùng góp vốn không? Tuy nhiên, khi đầu tư theo hình thức này phải cùng thống nhất được thời điểm bán và mua chứ không phải mỗi người một ý khác nhau là được. 

6. Đầu tư với số vốn an toàn

Nếu là một người mới kinh doanh bất động sản thì đất nền là một sản phẩm khá an toàn và hợp túi tiền của nhà đầu tư. Tuy nhiên, không nên dùng toàn bộ số tiền đang có để đầu tư đất nền mà vẫn nên vay thêm từ các nguồn bên ngoài, việc đầu tư bất động sản không được khuyến khích dùng toàn bộ số tiền nhà đầu tư có mà vẫn nên để lại một phần để xoay vòng vốn. Đề phòng trong trường hợp thị trường biến động thì nhà đầu tư vẫn còn có cơ sở để 

7. Chọn đất nền dự án trong khu dân cư

Đất nền dự án trong các khu dân cư là sản phẩm được nhiều nhà đầu tư quan tâm vì tính pháp lý cao cộng với môi trường sống, tiện ích đầy đủ. Đồng thời, cần phải xem khu vực này có thể bán được hay không, có tiềm năng để phát triển không và xung quanh sẽ có thêm các dự án mới không. 

Tuy nhiên, so với các dự án dân cư thưa thớt thì các dự án trọng điểm sẽ có giá cao hơn. Nếu lựa chọn mua đất nền dự án nhà đầu tư xung phải tìm hiểu kĩ về thời gian khởi công, ai làm chủ đầu tư và dự kiến hoàn thành.  

8. Xác định tính thanh khoản của khu đất

Một kinh nghiệm nữa để đầu tư đất nền hiệu quả chính là xem xét tính thanh khoản của mảnh đất đó là lớn hay nhỏ, có thể bán trong trường hợp gấp hay không. Đối với những khu đất nền hot, được đảm bảo tính pháp lý nằm vị trí đẹp thì đương nhiên tính thanh khoản sẽ cao hơn. 

Hiện nay, thị trường bất động sản đang chứng kiến những cuộc thanh lọc mạnh mẽ sau thời kì đại dịch và cũng là một cơ hội cho các nhà đầu tư chuyển mình. Đầu tư vào đất nền là một kênh đầu tư an toàn, rủi ro ít mà nếu chọn đúng thời điểm bán ra chắc chắn nhà đầu tư sẽ có lời.