Doanh nghiệp nhỏ chuộng thuê nhà riêng, chung cư làm văn phòng

Anh Trần Bảo Long, giám đốc kinh doanh mảng cho thuê của một sàn giao dịch có trụ sở trên đường Lê Văn Lương (Thanh Xuân) cho biết, từ trước đến nay công ty anh môi giới chính sản phẩm mặt sàn văn phòng tại các tòa cao ốc. Thế nhưng 3 năm gần đây, bên cạnh khách tìm thuê văn phòng trong các tòa nhà thì lượng khách tìm thuê nhà riêng, chung cư để làm văn phòng tăng mạnh. Tập khách hàng của phân khúc này chủ yếu là các công ty nhỏ, mới thành lập, chưa có tiềm lực tài chính mạnh.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, chỉ riêng 7 tháng đầu năm 2022, số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và quay trở lại hoạt động đạt 133,7 nghìn doanh nghiệp, tăng 26,8% so với cùng kỳ năm 2021. Đáng chú ý, số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới chủ yếu là doanh nghiệp có quy mô nhỏ, từ 0-10 tỷ đồng với 80,1 nghìn doanh nghiệp, chiếm 89,6% tổng số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, tăng 20,2% so với cùng kỳ năm trước. Những con số trên cho thấy nguồn cầu dồi dào của thị trường văn phòng cho thuê đang liên tục tăng qua các năm.

Cũng theo anh Long, số lượng doanh nghiệp được thành lập mới tăng và chiếm tỉ lệ không nhỏ là các startup, các doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) – nhóm khách này thường không có tài chính mạnh, trong khi mặt sàn văn phòng thuộc các tòa nhà cao tầng lại liên tục tăng giá khiến nhà riêng, căn hộ chung cư với chi phí mềm hơn được lựa chọn làm văn phòng cho thuê.

Một khảo sát của phóng viên với các tòa văn phòng ở khu phía Tây Hà Nội là các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm – nơi tập trung nhiều cơ quan, bộ ngành, các công ty cho thấy giá thuê văn phòng hạng A đang dao động từ 28-35USD/m2, văn phòng hạng B từ 15-25USD/m2, hạng C từ 8-14USD/m2. So với năm 2021, mức giá thuê ở thời điểm hiện tại đã tăng trung bình khoảng 3- 5%/năm. Diện tích sàn cho thuê là từ 100m2 trở lên khiến tổng giá trị thuê tại các tòa nhà thấp nhất là khoảng 18-20 triệu đồng/tháng chưa kể phí dịch vụ. Phân khúc nhà riêng ở các ngõ hai ô tô tránh nhau, có tổng diện tích tương đương,  giá thuê sẽ bằng khoảng một nửa. Các vị trí đẹp, mặt phố trung tâm, giá thuê sẽ bằng khoảng 70-80% so với giá thuê văn phòng trong các tòa nhà. Chính bởi vậy, nhiều doanh nghiệp startup hoặc doanh nghiệp vừa và nhỏ thay vì tìm thuê văn phòng ở những tòa nhà cao tầng, hiện đại lại có xu hướng đặt văn phòng tại nhà riêng hoặc căn hộ chung cư.

Chị Vũ Thanh Hương, môi giới cho thuê văn phòng quận Ba Đình cho biết, mới đây chị có khách hàng thuê một sàn văn phòng hơn 200m2 ở một tòa văn phòng hạng B quận Ba Đình, do việc kinh doanh khó khăn nên đến hạn đóng tiền đợt mới đã quyết định phá hợp đồng trước hạn, chuyển ra thuê nhà riêng làm văn phòng. Căn nhà riêng thuộc một ngõ ở đường Láng, ô tô vào được có diện tích 50m2x4 tầng với giá thuê 32 triệu đồng/tháng, trong khi mặt sàn văn phòng cho thuê trước đó khách phải trả là hơn 70 triệu đồng/tháng.

Cũng theo chị Hương, nhà riêng làm văn phòng có ưu điểm giá rẻ hơn, không bị ràng buộc về các quy định của tòa nhà, người thuê không phải chịu cảnh tắc thang máy nhưng cũng có không ít nhược điểm là không sự đồng bộ trong các tiện ích – dịch vụ, chỗ để xe, đặc biệt là chỗ để ô tô thường không có đủ hoặc không có, an ninh không đảm bảo bằng các tòa văn phòng cao tầng.

Bên cạnh nhà riêng, căn hộ chung cư cũng là một lựa chọn của các doanh nghiệp nhỏ. Hiện Luật Nhà ở cấm kinh doanh tại căn hộ chung cư nhưng trừ các dự án chung cư có đội ngũ quản lý vận hành bài bản mới không xuất hiện tình trạng này, còn thực tế khá nhiều tòa chung cư quản lý lỏng lẻo nên việc thuê căn hộ chung cư làm văn phòng vẫn đang diễn ra.  Một khảo sát của phóng viên cho thấy phần lớn căn hộ chung cư bị “chuyển đổi” chức năng văn phòng thường tập trung ở các tòa nhà cũ, bình dân, tập trung tại các quận Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy. Với diện tích từ 80m2 trở lên, giá thuê dao động phổ biến từ 12-20 triệu đồng/tháng. Mức giá này rẻ hơn so với thuê 1 sàn có diện tích tương đương ở các tòa văn phòng hạng C cùng khu vực. Đây cũng là phân khúc có giá thuê rẻ nhất so với thuê mặt sàn văn phòng hay thuê nhà riêng.

Theo tìm hiểu của phóng viên, khá nhiều doanh nghiệp thuê văn phòng là căn hộ chung cư nhưng đây chỉ là nơi làm việc, còn địa chỉ giao dịch trên giấy phép kinh doanh, địa chỉ làm việc với các đối tác thì lại là nơi khác. Những doanh nghiệp này chọn hình thức thuê văn phòng ảo ở các quận trung tâm – một hình thức cung cấp dịch vụ địa chỉ kinh doanh mà không cần đến diện tích thực tế với mức giá vài trăm nghìn một tháng.

Cũng theo các môi giới của mảng cho thuê, đại dịch Covid-19 đã khiến xu hướng “work from home” – làm việc tại nhà lên ngôi và trở nên “thịnh hành” ở một số ngành nghề mang tính sáng tạo. Do đó, bên cạnh các mô hình văn phòng làm việc truyền thống, mô hình văn phòng linh hoạt coworking là một lựa chọn của “làm việc không cố định”.

Coworking được biết đến là không gian làm việc chung, không gian làm việc chia sẻ dành cho nhiều doanh nghiệp, công ty, đơn vị, cá nhân khác nhau. Các đơn vị sẽ thuê nhưng không gian riêng trong một mặt sàn lớn đã được thiết kế, trang bị nội thất đầy đủ và  cùng sử dụng chung cơ sở hạ tầng, dịch vụ… Tính linh hoạt của Coworking là cho phép người thuê được thuê theo ngày.  Chị Nguyễn Thị Hiền Anh, chủ một công ty thiết kế nhỏ cho biết trước chị thuê một căn hộ chung cư làm văn phòng. Hai năm đại dịch giãn cách, mọi người chủ yếu làm việc tại nhà, văn phòng gần như bỏ trống nên từ đầu năm, chị chuyển sang thuê coworking theo ngày tại tòa nhà Zen Tower ở Khuất Duy Tiến (Thanh Xuân). Các nhân sự được làm việc tại nhà, trao đổi công việc qua các ứng dụng online và trong tuần chỉ gặp nhau vào 1 số ngày cố định trong tuần.

Anh Trần Bảo Long cho biết giá thuê văn phòng từ mặt sàn cao ốc, nhà riêng, chung cư và cả coworking có xu hướng tăng nhẹ, trung bình khoảng 5-10% từ đầu năm 2022 đến nay, sau 2 năm đại dịch trầm lắng khiến giá đứng yên. Những biến đổi trong xu hướng tìm thuê văn phòng của khách hàng thời gian qua khiến những môi giới như anh phải liên tục cập nhập nguồn hàng, cập nhập thêm kiến thức về các loại hình để tư vấn cho khách.