Sở hữu chung cư có thời hạn: Nên hay không nên?

Hoàng Thanh Trang

Việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn thay vì sở hữu vĩnh viễn là chủ đề được bàn tán xôn xao suốt nhiều năm qua. Theo các chuyên giá, quy định này muốn hiệu quả thì phải đưa ra phương án phù hợp, hài hòa lợi ích giữa các bên.

Sở hữu bất động sản có thời hạn: Xu thế tất yếu

Trong tương lai, khoảng 70% dân số toàn cầu sẽ ở trong các khu chung cư cao tầng. Đây được coi là xu thế không thể thay đổi được của thế giới, nhất là những nước có mức đô thị hóa cao, chung cư sẽ càng trở nên phổ biến bởi họ có tiện ích, tiện nghi đồng bộ. Chẳng hạn, ở trong chung cư tích hợp là một tổ hợp ở, giải trí, thể thao, mua sắm, ẩm thực, giáo dục, y tế,... rất tiện lợi mà nhà mặt đất không thể có.

Bên cạnh đó, nguồn tài nguyên đất đai hữu hạn đã khiến việc quản lý đất theo thời gian và mục đích sử dụng đang trở nên phổ biến trên thế giới. Ở Việt Nam, trong một vài năm trở lại đây, những dự án chung cư cao tầng mọc lên như nấm đã đặt ra bài toán trong tương lai khi số lượng chung cư cũ nhiều lên, việc cải tạo cấp mới sẽ ra sao.

Cách đây vài năm, Bộ Xây dựng từng đề xuất thời hạn sở hữu chung cư chỉ nên là 50-70 năm. Tuy nhiên, đề xuất này không nhận được sự ủng hộ của người dân, bởi người mua nhà luôn muốn sở hữu chung cư vĩnh viễn như nhà đất. Người dân tỏ ra lo lắng họ sẽ trắng tay sau khi hết thời gian sử dụng đó, dù đã bỏ tiền tỷ ra mua nhà.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư cũng đã đưa ra sản phẩm chung cư có thời hạn như 50- 70 năm. Điểm khác biệt lớn nhất của loại chung cư có thời hạn này là trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các căn hộ chung cư có thời hạn sử dụng được ấn định là 50 hoặc 70 năm thay vì sử dụng “lâu dài” như các chung cư khác. Bên cạnh đó, giá chung cư sở hữu có thời hạn thường thấp hơn chung cư sở hữu lâu dài cùng khu vực.

Tại Hà Nội, một số chung cư cũng có thời gian sử dụng 50 năm như tại tòa B2, chung cư Phương Đông (ở quận Hoàng Mai, TP.Hà Nội). Hay chung cư có địa chỉ tại 125 Hoàng Ngân (ở quận Thanh Xuân, Hà Nội). Đặc điểm loại chung cư này là giá rẻ hơn so với giá các căn hộ lân cận, cùng phân khúc. Tuy nhiên, hình thức này cũng gặp cản trở bởi tâm lý người Việt Nam luôn quan niệm “nhà là tài sản vĩnh viễn”.

12-chung-cu-tai-tp-hcm-anh-hoang-trieu2-16636825449031426473261-1663752234.jpeg
Thời hạn sử dụng chung cư 50 năm vấp phải cản trở bởi tâm lý người Việt Nam luôn quan niệm "nhà là tài sản vĩnh viễn"

Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đưa ra phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình. Theo đó, giấy chứng nhận cấp cho khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ có thời hạn 50, 70 năm thay vì được sở hữu, sử dụng lâu dài như hiện nay.

Theo giới chuyên gia, các nước đô thị hóa cao đều có hẳn một bộ luật xây dựng chung cư, rất minh bạch và quy tắc. Tuy nhiên, tại Việt Nam lại chưa xây dựng được bộ luật hoàn chỉnh hay thời hạn sở hữu của nhà chung cư. Theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành thì thời hạn sử dụng của công trình xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ vừa qua cho thấy sự khó khăn, vướng mắc trong công tác thu hồi, di dời. Việc phá dỡ nhà chung cư bị kéo dài, mất nhiều thời gian và ảnh hưởng lớn tới công tác cải tạo, chỉnh trang đô thị, ảnh hưởng đến đời sống của người dân.

Căn cứ tình hình thực tế hiện nay cho thấy, trong thời gian tới cũng cần phải quan tâm đến các chung cư được xây dựng từ khi có Luật Nhà ở 2005 trở lại đây để có các quy định phù hợp, để tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan Nhà nước thực hiện việc thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư, tránh tình trạng lặp lại các tồn tại trong thời gian vừa qua như đối với loại hình chung cư cũ.

Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, việc cấp “sổ hồng” có thời hạn sử dụng cho các căn hộ chung cư theo tuổi đời của các công trình nhà chung cư nhiều nước đã áp dụng. Có nước họ cấp 30 năm, có nước cấp 50 năm, hoặc lâu hơn nữa.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho biết, việc cấp “sổ hồng” có thời hạn cho căn hộ chung cư đã được áp dụng từ lâu tại Singapore. Chính phủ Singapore quy định rõ nhà ở chung cư - nhà ở xã hội do nhà nước xây dựng và bán lại cho người dân. Vì vậy, Singapore có chính sách bán nhà chung cư cho người dân có thời hạn từ 70 - 99 năm

Chung cư có niên hạn: Người lo sốt vó, người ủng hộ hết lòng

Chung cư có niên hạn đã làm dấy lên quan ngại cho giới đầu tư về thời gian sở hữu căn hộ, khiến không ít người dân bỏ tiền tỷ để sở hữu một căn hộ chung cư cảm thấy lo lắng. Bởi với tư duy của nhiều người, nhà ở chính là một tài sản để giành, nếu sở hữu chung cư có thời hạn đồng nghĩa với việc bao nhiêu năm tích cóp sẽ mất hết.

Theo anh Minh Vương (Hà Đông, Hà Nội), quan điểm lâu nay của người Việt luôn là tậu nhà đất sở hữu lâu dài, cũng như làm của hồi môn cho các con sau này. Khi mà giá nhà chung cư đang ngày càng tăng cao, khả năng tài chính của người dân thì có hạn, nếu chỉ giới hạn thời gian sở hữu thì sẽ không ai dám mua chung cư ở nữa.

“Vợ chồng tôi đã phải tiết kiệm tiền trong khoảng thời gian dài, cộng thêm vay ngân hàng mới mua được một căn chung cư giá rẻ. Thế nhưng, nếu sở hữu chung cư có thời hạn thì giờ cũng không khác thuê nhà dài hạn là mấy. Rồi ở hết đời mình đến đời con cháu mình chúng nó biết ở đâu”, anh Vương băn khoăn.

gia-chung-cu-50-nam-1649816737-1663752254.jpeg
Nhiều băn khoăn xung quanh quy định niên hạn chung cư

Chung nỗi niềm, chị Hà Lê (Hai Bà Trưng, Hà Nội) cũng cho rằng: “Khổ nỗi nhiều người tích góp cả đời mới mua được căn chung cư. Mai này, khi về già may mắn thì có lương hưu còn không còn chả có, nếu nó sập khi chủ đầu tư xây lại mà không có tiền để đóng xây lại thì sao? Rồi liệu giá nhà có giảm nếu chung cư được cấp quyền sử dụng có thời hạn? Nếu làm như thế có đẩy giá nhà mặt đất tăng cao khi loại hình đó được sử dụng đất vĩnh viễn, lâu dài?”

Ngược lại, anh Mạnh Hà (Hoàng Mai, Hà Nội) cho hay, chính sách 50 năm thu hồi sổ khá ổn, khi không còn quyền sở hữu lâu dài nữa thì người ta sẽ phải tìm cách để tạo ra tiền. Hơn nữa, do không còn sở hữu lâu dài thì số tiền để sở hữu căn hộ cũng giảm đi, càng để lâu thì giá trị căn hộ càng giảm đi sẽ giúp giảm tình trạng đầu cơ tích trữ, phân lô bán nền.

Theo lý giải của các chuyên gia, người mua nhà chung cư hoàn toàn yên tâm về quyền lợi của mình khi sở hữu căn hộ chung cư có niên hạn. Bởi quy định 50 năm là thời hạn giao đất của Nhà nước cho các chủ đầu tư để triển khai dự án. Quy định này nhằm phòng ngừa trường hợp chủ đầu tư được giao đất quá lâu mà vẫn không chịu triển khai dự án gây ra sự lãng phí quỹ đất, đặc biệt là ở các thành phố lớn “tấc đất tấc vàng”.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty CP đầu tư bất động sản G5 cho hay, đề xuất cấp “sổ hồng” có thời hạn cho căn hộ chung cư nhằm bảo đảm chất lượng nhà ở trong quá trình sử dụng căn hộ. Tránh tình trạng hàng loạt khu nhà chung cư cũ, khu tập thể cũ tồn tại quá lâu, xuống cấp, không bảo đảm điều kiện ở nhưng không thể cải tạo. Thực tế đang có rất nhiều khu tập thể như vậy.

Ông Khánh cho biết thêm: “Để thực hiện được chính sách cấp “sổ hồng” có thời hạn cho chung cư thì cần căn cứ vào chất lượng của từng công trình nhà ở để xác định thời hạn. Ví dụ với công trình chung cư cấp 1, thời hạn sử dụng 70 năm hoặc lâu hơn nữa, nhưng với những công trình cấp thấp hơn như nhà ở xã hội, tuổi thọ thấp hơn thì xem xét cấp thời hạn sử dụng 50 năm. Muốn vậy, các địa phương phải quy hoạch rõ khu vực nào xây dựng công trình cấp 1, công trình chung cư cao cấp, khu vực nào phát triển các khu nhà ở xã hội”.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng: “Bản chất nhà chung cư sẽ xuống cấp theo chu kì, do đó xác lập quyền sử dụng căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn phù hợp với tuổi thọ là phù hợp, vấn đề này cũng là xu hướng chung của thế giới mà Việt Nam cần phải học. Đây cũng là đáp án hợp lý cho bài toán quản lý Nhà nước đối với công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng sau này”.

img-5043-original-1663752587.jpg
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội

Tuy nhiên, dù là một chính sách đúng nhưng để vận dụng vào thực tế một cách thấu tình đạt lý cần quá trình tuyên truyền để người dân hiểu và ủng hộ. Ngoài ra, theo ông Điệp, trường hợp quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài. Bên cạnh đó, để hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, Nhà nước và người dân, chìa khóa nằm ở thời gian làm thủ tục pháp lý dự án phải được rút ngắn, đơn giản nhất có thể để có được chi phí hợp lý. Cần cơ chế nguồn vốn với lãi suất phù hợp điều kiện thị trường, có như vậy bài toán kinh tế xây dựng của nhà đầu tư mới được đảm bảo, giảm chi phí sử dụng vốn.

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đưa ra nhận định, khi xác định được thời gian sở hữu nhà chung cư thì việc cải tạo chung cư cũ sẽ giải quyết đơn giản hơn, hết hạn người dân sẽ chuyển đi nơi khác. Bên cạnh đó sẽ giúp giá chung cư rẻ hơn, bởi vì khi có thời hạn, người ta sẽ bán chung cư theo giá trị xây dựng. Hơn nữa, nhà chung cư sẽ về đúng với khái niệm nhà chung cư, khi mà đa số nhà chung cư ở nước ngoài chỉ là để cho thuê, còn ai muốn sở hữu vĩnh viễn thì mua nhà đất.

Đây là phương án tiến bộ giống như nhiều quốc gia trên thế giới đã thực hiện. Tuy nhiên, về mặt xã hội với quốc gia như Việt Nam có phù hợp hay không thì cần phải lấy ý kiến rộng rãi. Còn thời hạn 50 năm hay 70 năm cũng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng sao cho đồng thuận với ý kiến của người dân...