Thị trường đất nền tỉnh lân cận TP.HCM có “sóng nhẹ” ở một vài khu vực, giao dịch “rục rịch” trở lại

Đất nền ven TP.HCM “rục rịch” quay trở lại

Ghi nhận thực tế từ thị trường cho thấy, từ thời điểm cuối tháng 5/2022, thị trường bất động sản tỉnh lân cận Tp.HCM có dấu hiệu đã chững lại rõ nét khi liên tục xuất hiện những thông tin về việc siết tín dụng, chính sách kiểm soát thuế chuyển nhượng nhà đất 2 giá….Những điều này đã khiến cho thanh khoản bất động sản giảm tốc ở hầu hết tất cả các khu vực. Tuy vậy, ở trong thời điểm hiện tại, một số khu vực đã bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại ở các phân khúc đất nền.

Vào khoảng thời gian đầu tháng 7/2022 tại thị trường đất nền ở Nhơn Trạch (Đồng Nai), các hoạt động đầu tư rục rịch có dấu hiệu trở lại. Các nhà môi giới sau khoảng thời gian “nằm yên”, chờ đợi những diễn biến mới thì hiện tại đã bán được hàng, dù chưa thực sự rầm rộ. Anh Trần Đình Chiến, một môi giới bất động sản chuyên hoạt động ở thị trường Nhơn Trạch chia sẻ thông tin, khoảng hơn 1 tuần trở lại đây, khách hàng cá nhân, người đầu tư đã đi xem đất trở lại. Hiện nay anh Chiến và nhóm các môi giới hoạt động trong khu vực đã bắt đầu có giao dịch. Theo anh chia sẻ, giá đất nền ở Nhơn Trạch hiện nay vẫn chưa tăng giá (vẫn giữ giá hoặc chỉ nhích lên rất nhẹ so với trước Tết Nguyên đán) nhưng giao dịch bắt đầu có sức “nóng” nhẹ. Từ đầu tháng 7 cho đến nay, anh đã chốt được 3 lô đất nền, còn trước đó tại thời điểm tháng 5 và tháng 6, không có bất cứ giao dịch mua bán nào.

"Có thể do xuất hiện thông tin Tp.HCM và tỉnh Đồng Nai chốt được phương án vị trí thực hiện xây công trình cầu Cát Lái trong tháng 7 và thông tin sắp động thổ tuyến đường vành đai 3 đã phần nào tác động đến tâm lý của các nhà đầu tư. Cho nên, trong thời gian mấy tuần gần đây, thị trường bất động sản Nhơn Trạch đã xuất hiện một vài giao dịch; nhóm các nhà đầu tư từ Tp.HCM về địa phương tìm hiểu thông tin đất nền khá nhiều", anh Chiến cho hay.

Theo ghi nhận thực tế cho thấy, thông tin Quốc hội chốt phương án đầu tư tuyến đường vành đai 3 đã và đang tạo nên "sóng nhẹ" cho thị trường bất động sản ở những khu vực mà dự án đi qua. Với thị trường bất động sản tỉnh, thị trường các khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Long An đang được hưởng khá nhiều lợi ích từ dự án này. Về hướng tuyến cụ thể, đường Vành đai 3 Tp.HCM thiết kế chạy theo hình vòng cung: Bắt đầu từ tuyến đường cao tốc Bến Lức – Long Thành đoạn đi qua huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai); sau đó là đi lên phía Bắc, qua khu vực quận 9 (Tp.HCM); đi qua thành phố Dĩ An và Thuận An (tỉnh Bình Dương); đi qua khu vực huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh (Tp.HCM); điểm kết thúc sẽ là tuyến nối với cao tốc Bến Lức – Long Thành (đoạn nút giao với cao tốc Tp.HCM– Trung Lương tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An). Theo đó, việc phê duyệt cấp phép đầu tư dự án quy mô lớn này đang tạo ra làn sóng tâm lý đầu tư vào các khu vực mà dự án này trực tiếp đi qua. Ngay trong lúc thị trường đang chứng kiến nhiều sự biến động, hoạt động đầu tư vẫn sẽ diễn ra ở các khu vực có thông tin về cơ sở hạ tầng, quy hoạch lớn.

Tương tự, tại khu vực huyện Long Thành, Cẩm Mỹ (tỉnh Đồng Nai) dù "làn sóng" đầu tư không còn ồ ạt, náo nhiệt như thời điểm đầu năm 2022, thế nhưng các hoạt động giao dịch mua bán vẫn đang âm thầm diễn ra ở các phân khúc đất nền đã có sổ hoặc là loại hình đất nông nghiệp phủ hồng; ở các nhà đầu tư sở hữu dòng tài chính tốt. Tuy nhiên, nếu như so sánh với với thị trường huyện Nhơn Trạch, khu vực này "sóng" bất động sản có phần yếu hơn trong giai đoạn này.

Trong khi đó, tại khu vực tỉnh Bình Dương, hoạt động đầu tư đất nền lại đang chủ yếu tập trung vào các khu vực nằm gần các cụm khu công nghiệp. Dù thị trường khu vực này nhìn chung là mặt bằng chung vẫn đang chững lại thì lượt tìm kiếm đất nền ở gần các khu công nghiệp tại tỉnh Bình Dương vẫn tiếp tục tăng lên. Theo báo cáo mới đây, các huyện vùng ven như Bàu Bàng và Tân Uyên đã ghi nhận tình hình bứt phá mạnh về nguồn cung nhà đất chào bán với mức tăng trưởng tin rao về bất động sản ghi nhận tăng ở mức 68 - 100%. Trong một vài tháng gần đây, các thị trường thu hút được nhiều người quan tâm tìm kiếm đất nền nhiều nhất Bình Dương là Bến Cát, Bàu Bàng và Tân Uyên. Đặc biệt, huyện Bàu Bàng là nơi ghi nhận có lượng khách hàng tìm mua sản phẩm đất nền tăng cao gần 80% so với tháng trước. Đặc biệt, lượng tìm kiếm bất động sản tại Bàu Bàng đã ghi nhận mức tăng trưởng mạnh lên đến 400%. Lượng tin đăng cũng tăng tốc rất mạnh, gấp đôi so với khu vực Tân Uyên và cao hơn gấp ba lần so với Bến Cát.

Đất nền vùng ven TP.HCM sẽ khởi sắc những tháng cuối năm 

Có thể nhận thấy rằng, giữa bối cảnh thị trường bất động sản đầy rẫy những sự biến động, "sóng" nhẹ vẫn đang xuất hiện ở một số khu vực có thông tin tốt về việc quy hoạch, xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, hoặc có làn sóng đầu tư vốn FDI. Dự báo, từ nay cho đến thời điểm cuối năm, nếu nhịp thị trường vẫn giữ được ở mức ổn định tại các khu vực này thì việc biến động tăng giá sẽ vẫn tiếp tục diễn ra. Trong đó, phân khúc đất nền, và loại hình nhà phố có sổ đỏ vẫn sẽ là những dòng sản phẩm được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Dĩ nhiên, việc biến động tăng giá được dự báo là sẽ giữ nhịp ổn định, chậm rãi chứ không tăng cao ồ ạt như ở thời điểm trước đó, bởi vì tâm lý bao trùm thị trường lúc này là nhà đầu tư vẫn e dè, chờ đợi, nghe ngóng thêm những động thái, diễn biến của thị trường, chính sách vĩ mô.

Theo báo cáo số liệu mới nhất của DKRA Vietnam, trong khoảng thời gian 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung phân khúc đất nền ghi nhận đã có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên vẫn đang ở mức tương đối thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Sức cầu của toàn thị trường khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM duy trì ở mức tương đối ổn định và có tăng nhẹ so với thời điểm cùng kỳ của năm trước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở các thị trường bất động sản tỉnh Long An và tỉnh Bình Dương. Giá bán trên thị trường thứ cấp tăng phổ biến ở mức 7-11% so với thời điểm cùng kỳ năm trước. Như vậy, nếu so với thời gian trước đây, mức độ tăng giá đất nền hiện nay đã chậm hơn do chịu sự ảnh hưởng, tác động bởi các yếu tố trên thị trường hiện tại. Điều này cũng có nghĩa là việc giảm giá sản phẩm đất nền sẽ rất khó diễn ra trên diện rộng khi nguồn cầu ở phân khúc này nhìn chung tương đối ổn định, không có sự biến động.

Theo nhận định của ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho biết, thị trường bất động sản được cấu thành bởi 4 yếu tố chính: nguồn cung, nguồn cầu, giá bán và tính thanh khoản. Về giá sẽ rất khó giảm, có chăng là thị trường bị chững lại ở một vài phân khúc trong giai đoạn nào đó, và giá giao dịch cũng sẽ giữ nguyên. Hiện nay nguồn cầu của thị trường bất động sản vẫn duy trì khá tốt. Do nguồn cung hiện tại vô cùng khan hiếm, nhiều người không thể mua được nhà với mức giá phù hợp, hoặc là họ cũng có thể đang chờ cơ hội tìm được sản phẩm giá rẻ, nhưng điều đó vẫn chưa xảy ra. Lúc này, các nhà đầu tư sẽ bình tĩnh suy nghĩ lại, cân nhắc nên giữ lại hàng hoặc là mua tiếp.

Ông Tuyển cho rằng nguồn cầu trên thị trường hiện nay chỉ mới chững lại một chút do những tác động từ những động thái gần đây liên quan đến việc siết tín dụng. Khi điểm mấu chốt này được giải quyết triệt để thì nguồn cầu sẽ lại tăng cao nhanh chóng.

Tuy vậy, về tính thanh khoản, theo nhận định của ông Tuyển, giá tăng không có nghĩa là thị trường diễn biến tốt, mà phải các nhà đầu tư phải bán được hàng mới tốt. Vì thế, thị trường sẽ hình thành nên sự phân hóa về tính thanh khoản giữa các loại hình bất động sản và các địa phương. Cụ thể, xét về loại hình, bất động sản phục vụ cho mục đích để ở sẽ nhận được sự quan tâm của người mua . Bất động sản khu công nghiệp vẫn sẽ là một loại hình bất động sản được ưa chuộng. Second homes (ngôi nhà thứ hai) kết hợp mục đích nghỉ dưỡng (homeliday) sẽ nuông chiều, đáp ứng được nhu cầu của giới trung lưu. Nếu là bất động sản nghỉ dưỡng, thì phải là loại hình sản phẩm có tính sở hữu lâu dài và có tổng mức đầu tư tương đối thấp (không ảnh hưởng nhiều đến khả năng tài chính của khách hàng).

(Nguồn: Nhịp sống đô thị)