Thị trường đất nền hạ nhiệt?

Mới đây, Batdongsan.com.vn đã công bố báo cáo thông tin liên quan tới mảng bất động sản toàn quốc. Một trong những điểm trong báo cáo được nhiều người chú ý chính là thông tin giá đất nền đã hạ nhiệt so với thời điểm cùng kỳ năm trước. Theo đó, nếu như thời điểm quý II/2021 là 117% thì tới thời điểm quý II/2022, mức độ quan tâm đã giảm 13% chỉ còn 104%.

Mức độ quan tâm đất nền tăng nhiều ở các tỉnh miền Trung. Trong khi miền Bắc giảm tới 17%, miền Nam giảm 13% thì ở miền Trung, chỉ số này tăng 3% so với cùng kỳ các năm trước. Ninh Thuận là tỉnh có mức độ quan tâm đất nền cao nhất (58%). Các tỉnh còn lại như Thanh Hoá (51%), Phú Yên (48%), Quảng Nam (27%), Khánh Hoà (25%) là một trong những tỉnh ghi nhận sự quan tâm tới phân khúc này. Thế nhưng nằm ngoài xu thế chung, Đà Nẵng và Bình Thuận là hai địa phương ghi nhận sự “hời hợt” đối với phân khúc này trong quý II/2022.

Trong báo cáo cũng đã chỉ ra rằng, chỉ trong vòng 30 năm qua đã có tới 5 đợt sốt đất. Nếu thời điểm 1990 – 1995 là thời kỳ đất nước chuyển từ bao cấp sang cơ chế thị trường, luật đất đai ra đời cũng như nghị định 18 (1995) quy định quyền nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao đất thuê đất thì thời điểm 2000 – 2003, luật đất đai sửa đổi mở rộng quyền sử dụng đất cho việt kiều, nghị định 181 (2003) kiểm soát giao dịch bất động sản đã khiến giá đất tăng mạnh.

Năm 2006 – 2008 là thời điểm khủng hoảng kinh tế toàn cầu, dòng tiền sốt từ chứng khoán chuyển qua bất động sản. Thời điểm những năm 2016 – 2018 ghi nhận sự bùng nổ quy hoạch đô thị, đặc khu, hạ tầng trên diện rộng thì thời điểm 2020 – nay nguyên nhân được cho là do dịch Covid-19, dòng tiền từ các tài sản trú ẩn khác đổ vào bất động sản cũng như chứng khoán.

Nguyên nhân chính để giá đất nền tăng cao được gói gọn trong 3 yếu tố: Quy hoạch, vốn đầu tư, chính sách. Một trong những thông tin khiến giá đất đột ngột tăng vọt chính là việc sốt đất ở Cam Lâm (Khánh Hoà). Tháng 1/2022, UBND Khánh Hoà gửi công văn về việc lập quy hoạch khu đô thị Cam Lâm, Tháng 2/2022, Phó Thủ tướng đồng ý chủ trương quy hoạch cũng như Vingroup đề xuất triển khai 3 siêu dự án ở Cam Lâm khiến giá đất ở đây tăng vọt một cách không ngờ.

Ngoài ra, việc sốt đất ở Vân Đồn do thông tin khu vực này sẽ chuyển lên thành đặc khu kinh tế. Nguyên nhân xuất phát từ thông tin quy hoạch khu kinh tế Vân Đồn, sau đó 3 nhà đầu tư đề xuất dự án cao cấp về hạ tầng du lịch và nghỉ dưỡng, sau đó Quốc hội biểu quyết lùi thông qua luật Đặc khu.

Đối với vốn đầu tư, một trong những ví dụ tiêu biểu chính là cơn sốt đất ở Bắc Ninh do FDI giải ngân liên tục. Thời điểm quý II/2021 mức độ giải ngân là 1.080 triệu USD thì tới quý III cùng năm con số đã lên tới 1.602 triệu USD và tăng vọt lên 2.806 triệu USD vào quý IV.

Ngoài ra, chính sách cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới đất nền. Lãi suất ngân hàng giảm cũng là một trong những nguyên nhân khiến cơn sốt đất tăng lên diện rộng. Mặc dù đang ở thời điểm sốt đất, thế nhưng đất nền vẫn được xem là một trong những loại hình bất động sản triển vọng nhất nửa cuối năm 2022 với tiềm năng sinh lời cao với giá hấp dẫn ở nhiều khu vực, nguồn cung còn nhiều ở những khu vực vùng ven. Phân khúc này phù hợp với tâm lí sở hữu đất đai của đại đa số bộ phận nhà đầu tư.

Một trong những điểm cần chú ý đó chính là việc Tổng Cục thuế yêu cầu các địa phương không trả lại hồ sơ kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản và nới lỏng tiêu chí tách thửa ở một số địa phương cũng là một trong những yếu tố khiến loại hình này vô cùng triển vọng. Hậu Covid-19, Chính phủ đã có những chính sách hỗ trợ nền kinh tế.

Với gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng, Chính phủ đã giảm 2% thuế giá trị gia tăng trong năm 2022 cho nhiều nhóm hàng dịch vụ khác nhau, tăng tiêu chí đầu tư phát triển từ ngân sách nhà nước gồm các giải pháp về hỗ trợ Y tế phát triển an sinh xã hội nâng cấp cơ sở hạ tầng cũng như hỗ trợ lãi suất các ngành chọn lọc. Ngoài ra, có những chính sách khác như hỗ trợ tiền thuê nhà cho người lao động…

Thế nhưng tựu chung lại, bất động sản vẫn chịu sự “giám sát” đặc biệt do ảnh hưởng tới nền kinh tế khi nhà nước vẫn yêu cầu các tỉ lệ an toàn tài chính với ngân hàng khi cho vay, siết chặt các điều kiện với doanh nghiệp khi phát hành trái phiếu. Siết chặt việc thu thuế và thực hiện giao dịch bất động sản, yêu cầu kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản và có hành vi xử phạt trốn thuế, siết phân lô tách thửa và cấp quyền sử dụng đất.

Ngân hàng Nhà nước cũng đang đưa ra nhiều quy định mới tại dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng. Theo số liệu của NHNN, tính đến cuối tháng 4 năm nay, tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức vào khoảng 2,288 triệu tỉ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2021 và chiếm 20,44% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ vào khoảng 800.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng. 6 tháng đầu năm 2022 cũng đã chứng kiến nhiều việc nhà nước mạnh tay bắt tạm giam một số lãnh đạo của các doanh nghiệp bất động sản lớn.