Thị trường đất nền: Hoàn thiện một chu kỳ tăng trưởng

Đất nền liệu có giảm giá?

Theo Nhịp sống Kinh tế, tại sự kiện báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2022, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giảm đốc Batdongsan.com đã phân tích kỹ thị trường bất động sản từ dữ liệu lịch sử của những đợt sốt đất trong vòng 30 năm qua. 

Vị này nhận định, thị trường bất động sản đã đi qua 5 đợt sốt đất nền. Trong giai đoạn đầu từ năm 1990 đến năm 1995, Việt Nam đã chuyển từ bao cấp sang cơ chế thị trường, theo đó Luật đất đai ra đời năm 1993 cho phép chuyển nhượng bất động sản và Nghị định 18 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao và cho thuê đất.

Ở giai đoạn sốt đất lần thứ 2 xảy ra vào năm 2000 đến năm 2003, nguyên nhân vì Luật Đất đai năm 2001 sửa đổi, mở rộng quyền sử dụng đất và Việt kiều cũng là đối tượng được mua đất. Tới đợt sốt đất thứ 3 diễn ra trong giai đoạn 2006 - 2008 bắt nguồn từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu và làn sóng dịch chuyển dòng tiền từ chứng khoán sang bất động sản.

Lần thứ 4 sốt đất xảy ra vào giai đoạn 2016 - 2018 vì bùng nồ hàng loạt những thông tin quy hoạch đô thị, đặc khu, hạ tầng… trên diện rộng. Còn ở đợt sốt đất thứ 5, cũng là đợt sốt đất gần đây nhất, ông Quốc Anh cho rằng đã diễn ra từ năm 2020 cho tới quý I/2022. Nguyên nhân từ việc xuất hiện của đại dịch Covid - 19 và dòng tiền đến từ các kênh đầu tư khác sang bất động sản để tìm nơi trú ẩn 

Cụ thể, kể từ đợt đầu năm 2020 đến nửa đầu năm 2022, thị trường đất nền đã hoàn thành một đợt sóng mới với vùng đáy xuất hiện trong quý II/2020, đây là lúc mà đại dịch Covid - 19 bùng phát. Mức độ quan tâm bất động sản trên toàn thị trường vào thời điểm đó đã sụt giảm khoảng 11% so với đợt trước dịch (quý II/2019). Nhìn chung, giao dịch trên toàn thị trường bị "đóng băng" vì thực hiện chính sách giãn cách xã hội và tâm lý e ngại, lo lắng của nhà đầu tư hay người mua. Tuy nhiên, ngay sau đó thị trường đã nhanh chóng cân bằng trở lại với những bước hồi phục mạnh mẽ khi Nhà nước bắt đầu kiểm soát tốt tình hình dịch bệnh trên cả nước. Các đợt sốt đất cục bộ cũng dần nhiều hơn, lan ra khắp các tỉnh thành với mức giá tăng cao.

Cho tới quý II/2021, vùng đỉnh của thị trường được xác lập và ghi nhận mức độ quan tâm, tìm kiếm bất động sản tăng khoảng 17% so với thời điểm trước dịch vào quý II/2019; Tăng khoảng 23% so với vùng đáy vào quý II/2020. trong giai đoạn này, có thể thấy các cơn sốt đất đã lan ra rộng hơn ở nhiều thị trường nhờ việc dịch bệnh đã được kiểm soát tốt, Chính phủ thúc đẩy đầu tư công lãi suất ngân hàng cũng được giảm xuống còn ở mức thấp. Những đợt sốt đất nền tiếp theo vẫn rải rác tại một số thị trường cho tới đợt đầu năm 2022 và hạ nhiệt dần tới nay.

Dựa trên dữ liệu của Batdongsan.com, trong quý II/2022 ghi nhận lượt tìm kiếm sản phẩm đất nền toàn thị trường giảm gần 13% so với đỉnh quý II/2021. Một chỉ báo cho thấy những cơn sốt đất đã đi qua những điểm nóng, hiện đã kết thúc một chu kỳ. Tuy nhiên, để so sánh với giai đoạn trước dịch vào quý II/2019 thì lượt tìm kiếm đất nền hiện vẫn tăng nhẹ khoảng 4%. Điều này cho thấy loại hình đất nền ở thời điểm hiện tại vẫn rất hấp dẫn và thu hút sự quan tâm của nhiều đối tượng mua.

Triển vọng của đất nền

Đặc biệt. thị trường đất nền đang phân hóa rất rõ về khu vực. Tại miền Bắc và miền Nam đang hạ nhiệt rất nhanh thì khu vực miền trung lại ghi nhận sức nóng khi lượng tìm kiếm tăng đáng kể. Cụ thể, trong khi nhu cầu tìm kiếm đất nền Hà Nội giảm đi 23% nhưng mặt bằng giá tại nhiều khu vực vùng ven vẫn tăng mạnh. Trong đó, đất nền tại những huyện như Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai lần lượt tăng 31%, 27%, 20% so với mặt bằng chung giá năm ngoái.

Đất nền tại TP. HCM có mức độ quan tâm giảm 11%. Tuy nhiên, giá bán đất nền trong quý II/2022 vẫn tăng ở nhiều khu vực trong thành phố so với trung bình năm 2021. Trong đó, đất nền quận 9, quận Củ Chi, Nhà Bè tăng lần lượt là 11%, 8%, 4%.

Một số điểm nóng về du lịch như Khánh Hòa, Thanh Hóa, Ninh Thuận, Phú Yên, Quảng Nam,... đều có lượng tìm kiếm tăng mạnh khoảng 25 - 50% so với trước dịch. Điểm chung của những thị trường này là đều phát triển về du lịch biển, BĐS nghỉ dưỡng - Loại hình đang phục hồi rất mạnh mẽ hậu Covid - 19.

Theo ông Quốc Anh, nhìn chung bất động sản toàn quốc đang ghi nhận sự giảm nhiệt trong quý II/2022 so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy vậy, thời gian tới giá bán vẫn không giảm. Dự báo thị trường từ nay đến hết năm 2022, đất nền vẫn là loại hình bất động sản có nhiều xung lực tăng trưởng nhất. Vị chuyên gia này cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn tới việc đất nền trở thành điểm sáng của thị trường như mức giá tại nhiều khu vực còn mềm, tiềm năng sinh lời cao, nguồn cung tại các vùng ven tương đối nhiều, phù hợp với nhu cầu sở hữu đất của giới đầu tư.

"Thêm vào đó, dù chịu ảnh hưởng từ các động thái siết phân lô tách thửa của chính quyền nhiều địa phương nhưng hiện nay thị trường đất nền đã "dễ thở" hơn nhờ các yếu tố hỗ trợ như sự nới lỏng tiêu chí tách thửa đất ở một số địa bàn hay việc Tổng cục Thuế yêu cầu các địa phương không trả lại hồ sơ kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản" - Ông Quốc Anh nhấn mạnh.