Hy vọng nào cho thị trường đất nền trong nửa cuối năm 2022?

Thị trường đất nền hiện tại không còn sôi động như trước

Trong suốt 2 năm bùng phát dịch bệnh Covid-19, thị trường đất nền tại nhiều địa phương trên địa bàn cả nước đã liên tục xuất hiện những "cơn sốt" nóng, đẩy mặt bằng giá đất lập đỉnh mới ở nhiều khu vực. Tuy nhiên, từ thời điểm đầu quý 2 cho đến nay, đặc biệt từ thời điểm tháng 5 cho đến đây, một loạt những điểm nóng sốt về đất nền ở khu vực Hà Nội, TP.HCM và các địa phương nằm ven 2 thành phố lớn này đã rơi vào tình trạng trầm lắng, yên ắng, đìu hiu, khi cầu giảm mạnh.

Theo báo cáo vừa mới công bố trong thời gian gần đây cho thấy, trong thời gian quý vừa qua, đất nền tại hai đầu cầu miền Bắc và miền Nam có mức độ quan tâm giảm sút lần lượt đạt ở mức là 16% và 12% so với thời điểm cùng kỳ của năm 2021 thế nhưng mặt bằng giá rao bán đất nền vẫn ghi nhận tăng cao ở nhiều tỉnh so với mức giá trung bình của năm 2021.

Tại thành phố Hà Nội, mặc dù chứng kiến nhu cầu quan tâm, tìm kiếm đất nền đã giảm đến 23% thế nhưng mặt bằng giá rao bán sản phẩm đất nền ở nhiều quận, huyện vùng ven đã tăng mạnh; trong đó, đất nền nằm tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai đã ghi nhận tăng trưởng lần lượt ở mức 31%, 27% và 20% so với ngưỡng giá trung bình ở năm 2021.

Tương tự, tại khu vực TP.HCM cũng đã ghi nhận mức độ quan tâm, tìm kiếm về loại hình đất nền giảm sút 11%. Tuy nhiên, giá rao bán đất nền trong thời điểm quý 2/2022 ở nhiều khu vực, địa phương đều đã tăng hơn so với mức trung bình năm 2021. Điển hình như tại Quận 9 tăng trung bình là 11%, huyện Củ Chi tăng 8%, ở huyện Nhà Bè tăng thêm 4%.

Đáng chú ý, tình trạng sụt giảm nguồn cầu trong phân khúc đất nền không chỉ xảy ra ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM mà còn đang diễn ra ở các địa phương vùng ven.

Trong 5 tháng đầu năm 2022, số lượt người tìm kiếm các loại hình bất động sản ở Bà Rịa – Vũng Tàu chủ yếu là đến từ TP.HCM (chiếm tỷ lệ 49%) và các tỉnh thành khác ở khu vực miền Nam (28%). Tuy chiếm một phần nhỏ hơn nhưng tỷ lệ khách hàng đến từ Hà Nội có nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu đã tăng cao gấp đôi so với thời điểm cùng kỳ của năm trước, từ ngưỡng 8% lên đến 16%.

Theo dữ liệu từ một chuyên trang địa ốc, lượt người tìm kiếm bất động sản ở địa phương này đang dành sự quan tâm nhiều nhất đến loại hình đất nền riêng lẻ, căn hộ chung cư và đất nền dự án. Đối với loại hình đất nền dự án, phân khúc sản phẩm được người mua tìm kiếm nhiều nhất hiện nay là đất nền dự án có quy mô diện tích trung bình từ 100-120 m2 với mức giá dao động trong ngưỡng 10-30 triệu/m2.

Mặc dù vậy, theo báo cáo chi tiết, trong khoảng thời gian 5 tháng đầu năm 2022, số lượng người quan tâm tìm kiếm đến đất nền dự án tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã giảm sút 34% so với thời điểm cùng kỳ của năm 2021. Đây có thể nói là mức giảm sâu nhất trong số các phân khúc bất động sản chính ở địa phương này.

Tuy nhiên, trái ngược hoàn toàn với xu hướng trên, mức giá rao bán sản phẩm đất nền của nhiều khu vực ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn đang tăng mạnh. So với mặt bằng giá rao bán trung bình trong năm 2021, loại hình đất nền dự án ở khu vực thị xã Phú Mỹ đã tăng đến 22% trong khoảng thời gian 5 tháng đầu năm nay. Đất nền dự án ở khu vực thành phố Vũng Tàu, Long Điền, Bà Rịa cũng đã tăng lần lượt ở ngưỡng là 13%, 10% và 6%.

Có hy vọng nào cho thị trường đất nền trong nửa cuối năm 2022?

Nhận định về thực trạng cầu giảm mạnh nói trên, giới chuyên gia cho rằng, nhìn chung mức độ quan tâm, chú ý đến thị trường bất động sản đang có dấu hiệu "giảm nhiệt" mạnh ở nhiều phân khúc, nhiều thị trường, loại hình sản phẩm trong thời điểm quý 2/2022. Tuy nhiên, bất chấp những thực tế đó, giá bán bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền vẫn đồng loạt tăng cao.

Theo các chuyên gia, trong tương lai ngắn hạn sẽ rất khó có khả năng mặt bằng giá bất động sản giảm thấp, bởi qua những sự cố, biến động lớn của thị trường xảy ra trong thời gian qua, các nhà đầu tư đang có tâm lý thận trọng, e dè hơn. Nguyên nhân là bởi vì bên cạnh mục đích là để ở với nhu cầu luôn luôn hiện hữu, xu hướng đầu tư hiện nay của các thành phần trên thị trường là đang hướng tới các mục đích dài hạn. Với chiến lược đầu tư trung và dài hạn, nhà đầu tư sẽ có tâm thế vững vàng, ổn định, họ sẽ không bị những yếu tố ngắn hạn làm ảnh hưởng đến mình. Do đó, giá bán bất động sản sẽ không có xu hướng sụt giảm.

"Từ nay đến hết năm 2022, sản phẩm đất nền sẽ vẫn là loại hình giàu triển vọng nhất trên thị trường. Đây là loại tài sản đầu tư gắn liền với tâm lý "ăn chắc mặc bền" của đại bộ phận người dân Việt. Đặc biệt, hiện nay nguồn cung đất nền ở các thị trường bất động sản vùng ven vẫn khá phong phú, dồi dào, mức giá vẫn còn thấp ở nhiều khu vực, đáp ứng được nhu cầu của những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính ít ỏi, đồng thời vẫn có tiềm năng sinh lời cao.

Đánh giá về phân khúc đất nền trong tương lai, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên là Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu và quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, phân mảng trên thị trường bất động sản đất tiếp tục có những dấu hiệu gia tăng. Phân mảng thị trường đất ở các khu vực vùng ven mới lên đô thị sẽ tiếp tục có giao dịch mua bán; giá có thể tăng nhưng sẽ không xuất hiện những cơn sốt.

Cũng như vậy, phân mảng đất đai ở những địa bàn mới nổi tuy có biểu hiện là tăng giá nhưng số lượng giao dịch lại rất hạn chế. Bên cạnh đó, phân mảng thị trường đất đai nông nghiệp tại các địa bàn đang có xu hướng đô thị hóa hoặc chuẩn bị có các công trình lớn được xây dựng có hiện tượng đầu cơ nhưng đến nay đã ổn định trở lại.