Vì sao làn sóng đầu tư đất nền tập trung ở Quốc Oai – Hà Nội?

Là điểm nóng của thị trường bất động sản Hà Nội

Là một huyện nằm phía Tây thủ đô, cách trung tâm 20km, Quốc Oai từng một thời là điểm nóng của thị trường bất động sản. Đó là câu chuyện của 10 năm trước, trong cơn sốt nóng chung toàn thị trường Hà Nội. Hồi năm 2008, thông tin sáp nhập Hà Tây về Hà Nội đã làm bùng lên cơn sốt đất ở những huyện nằm trong địa giới mở rộng hành chính thủ đô. Cơn sốt đất bị đẩy lên đến đỉnh điểm, giá tăng chóng mặt, gấp đôi, gấp ba chỉ trong vòng vài ngày. Làn sóng đầu tư đổ về các huyện thuộc Hà Tây cũ gom đất như Hà Đông, Thạch Thất, Ba Vì, Hoài Đức, Quốc Oai diễn ra ồ ạt.

Trong cơn sốt nóng, một mảnh đất được sang tay 3-4 lần trong vòng một tuần với mức giá sang nhượng sau cao hơn so với giá trước là chuyện bình thường. Nhà đầu tư Đức Vinh  – người từng bám trụ tại thị trường Quốc Oai trong nhiều năm qua cho biết, chỉ trong vòng 5 ngày, lô đất anh mua tăng lên 4 giá sau khi qua tay 2 người mua khác. Lợi nhuận khủng trong thời gian ngắn khiến anh và nhiều người càng hăng hái lao vào cơn sốt.

Anh Vinh nhớ lại, những năm trước đây có thời điểm cũng chỉ trong 1 tuần, anh bị hủy cọc 2 lần, thậm chí có chủ đất sẵn sàng đền cọc gấp đôi cho anh để bán cho người khác với giá cao hơn.

Tuy nhiên, sau khi Hà Tây chính thức sáp nhập về Hà Nội, thị trường bất động sản những khu vực này lại rơi vào cảnh thoái trào. Giá đất sụt giảm mạnh, nhà đầu tư ồ ạt đẩy hàng, rao bán cắt lỗ nhưng rất ít người hỏi mua.

Anh Nguyễn Hoài Đăng, một khách mua đất tại Quốc Oai với mục đích đầu tư cho biết, thời điểm nóng sốt của thị trường, anh mua một mảnh đất với giá 20 triệu đồng/m2. Anh chưa kịp rao bán, thị trường đã rơi vào trầm lắng, giá đất sụt giảm mạnh 50%, thậm chí 70%. Khi cần tiền, anh chấp nhận bán với mức 10 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay không ai mua. Những nhà đầu tư chậm chân như anh này chỉ còn biết ngậm trái đắng tại thị trường này khi thời điểm hiện tại thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lăng do việc kiểm soát tin dụng khá chặt chẽ của ngân hàng nhà nước đối với loại hình này.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết tại buổi báo cáo tổng quan thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022, những điểm nóng đất nền ven Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai, Đông Anh, Gia Lâm đều rơi vào thực trạng giá bán vẫn tăng tuy nhiên mức độ quan tâm lại giảm. Dẫn chứng như đất nền Thạch Thất giá rao bán tăng 17% nhưng mối quan tâm của người tìm kiếm giảm 2% so với năm 2021.

Tuy nhiên, đất nền Quốc Oai giá tăng 20% nhưng mức độ quan tâm giảm 24%; đất nền Đông Anh giá tăng 31% nhưng mức độ quan tâm giảm 29%. Giá chào bán đất nền Gia Lâm tăng 27% nhưng mức độ quan tâm giảm 20%.

Các thị trường giáp ranh Hà Nội cũng ghi nhận kịch bản tương tự, theo đơn vị báo cáo. Cụ thể như đất nền Bắc Ninh giá tăng 9% nhưng mức độ quan tâm giảm 20%, đất nền Hưng Yên giá tăng 8% nhưng mức độ quan tâm giảm 17%, đất nền Hưng Yên giá tăng 8% nhưng mức độ quan tâm giảm 17%.

Làn sóng đầu tư mới tại Quốc Oai

Trong suốt 10 năm kế tiếp, nếu những điểm nóng một thời của địa phận Hà Tây cũ như Hà Đông, Hoài Đức, Đan Phượng,…vẫn dậy sóng từng đợt theo các thông tin quy hoạch thì Quốc Oai lại khá im lìm. Quốc Oai dường như đã có 1 giấc ngủ yên ả suốt 10 năm qua. Thế nhưng từ giữa năm 2019 đến hồi đầu năm 2022, sóng đã nổi lên tại thị trường này với 2 điểm nóng là khu vực xây dựng Bệnh viện Nhi Trung ương cơ sở 2, bệnh viện Phụ Sản cơ sở 2 và khu công nghệ cao Hòa Lạc.

Mới nhất, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định 2144/QĐ-UBND phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết Bệnh viện Nhi trung ương cơ sở 2, tỷ lệ 1/500. Theo đồ án quy hoạch, bệnh viện Nhi trung ương cơ sở 2 nằm trong phạm vi quy hoạch chung thị trấn sinh thái Quốc Oai tỷ lệ 1/5.000 thuộc địa giới hành chính xã Ngọc Mỹ, huyện Quốc Oai. Tổng diện tích khu đất nghiên cứu lập quy hoạch khoảng 60.000m2. Được biết, cơ sở 2 của Bệnh viện Nhi Trung ương có quy mô từ 1.000-1.500 giường với tổng mức đầu tư khoảng trên 4,7 nghìn tỉ đồng.

Cùng thời điểm, UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định 2143/QĐ-UBND về quy hoạch chi tiết Bệnh viện Phụ sản trung ương cơ sở 2. Bệnh viện cũng nằm trong phạm vi quy hoạch chung thị trấn sinh thái Quốc Oai, thuộc địa giới hành chính xã Ngọc Mỹ, huyện Quốc Oai. Tổng diện tích khu đất nghiên cứu lập quy hoạch là 60.080m2. Quy mô của bệnh viện Phụ sản trung ương cơ sở 2 là 300 giường bệnh nội trú với 1.000 lượt khám/ngày.

Sự hiện diện của 2 bệnh viện lớn tại Quốc Oai đã khiến giá trị bất động sản khu vực gia tăng. Làn sóng nhà đầu tư đổ về đây săn đất lên cao trào vào thời điểm tháng 5 và tháng 6. Giá đất ở Ngọc Mỹ thiết lập mặt bằng mới.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, những lô đất ở gần 2 cơ sở bệnh viện này giá vọt từ mức 4-5 triệu đồng/m2 thời điểm giữa năm 2018 lên mức 8-10 triệu đồng/m2 vào tháng 6/2019. Những lô đất có vị trí đẹp, giá được rao bán chạm mức 12-15 triệu đồng/m2. Ăn theo dự án, đất ở thị trấn Quốc Oai, cách Ngọc Mỹ khoảng 3km, giá cũng tăng ở mức 15-20% so với cuối năm 2018. Giá bán tăng từ 20-22 triệu đồng/m2 lên mức 23-25 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.

Một điểm nóng khác tại Quốc Oai là khu vực các xã cạnh khu công nghệ cao Hòa Lạc. Khoảng từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2019, khu vực Hòa Lạc đã có sự khởi sắc trở lại khi tuyến cao tốc đi Hòa Bình nối thông với đường Láng-Hòa Lạc chính thức được vận hành. Cao tốc Láng – Hòa Lạc chạy thẳng từ BigC Thăng Long đến điểm cuối nút giao Hòa Lạc, tuyến cao tốc đi Hòa Bình góp phần kết nối giữa Hòa Lạc và các vùng khác ngày càng trở nên thuận tiện. Hồi cuối năm 2018, UBND TP. Hà Nội đã trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, phê duyệt quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc (Hà Nội) đến năm 2030, tỷ lệ 1/10.000 với quy mô nghiên cứu khoảng 17.000ha và 600.000 dân.

Hàng loạt nhà máy lớn đã được khởi công hoặc xây dựng xong như nhà máy Mitsubishi, Vrex (Nhật Bản), nhà máy Kova (Hàn Quốc), Dự án Hanwha Aero Engines của Công ty Hanwha Techwin, Anqua (Hàn Quốc), nhà máy sản xuất thiết bị điện tử thông minh của Vingroup (Việt Nam)….

Những  biến động này khiến đất tại Quốc Oai, gần khu công nghệ này giá cũng nhích từ 10-20% so với thời điểm cuối năm 2018. Nhiều mảnh đất tại thôn Phú Cát, từng được chào giá 6-8 triệu đồng/m2 nay đã là 9-11 triệu đồng/m2. Nhiều mảnh thổ cư tại Phú Mãn giá cũng tăng từ 6-7 triệu đồng/m2 lên mức 8-9 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của phóng viên, tại xã Ngọc Mỹ shophouse 2 mặt đường 50m, đất đấu giá trục chính, thị trấn Quốc Oai diện tích 105 m2 được rao bán với giá 8.9 tỷ đồng, tại dự án Phú Mãn Lake View trung tâm Phú Mãn trực diện hồ 1,7ha độc nhất, sẵn Sổ đỏ sang tên giá bán khoảng 29 triệu/m2. Như vậy, với những khu vực được quy hoạch đồng bộ trên thị trường Quốc Oại giá bán được tính theo diện tích cũng như tùy thuộc vào vị trí khác nhau.

Phần lớn đất tại hai khu vực trên đều là cuộc chơi của giới đầu tư bất động sản. Tại khu vực Ngọc Mỹ, những lô đất có vị trí đắc địa, sát cạnh dự án bệnh viện Nhi trung ương và bệnh viện Phụ Sản cơ sở 2 hiện tại không có hàng để bán.

Hiện tại, giới đầu tư đang “găm hàng” với niềm tin giá đất sẽ còn tăng theo quá trình xây dựng của 2 bệnh viện. Thị trường Hòa Lạc cũng đang tụ hội giới đầu tư trường vốn, ôm đất chờ thời điểm giá lên đẩy hàng hưởng chênh.