Đất nền vùng giáp ranh giá gần 200 triệu đồng/m2: Có nên mạo hiểm đầu tư?

Bất động sản vùng ven “phi mã”

Tưởng rằng việc các tổ chức tín dụng siết chặt vốn vay đối với các doanh nghiệp địa ốc sẽ khiến thị trường bất động sản trầm lắng, đi xuống. Tuy nhiên, các thông tin công bố mới đây lại cho thấy, giá bất động sản tại nhiều khu vực trong cả nước đang tăng một cách chóng mặt. Tại TP.HCM, Hà Nội và các thành phố lớn đang chứng kiến giá bất động sản “nhảy múa” một cách đầy bất ngờ.

Tại TP.HCM, trong quý II/2022, mức tìm kiếm bất động sản có chiều hướng đi xuống với mức giảm 5% so với cùng kỳ. Mức quan tâm đến nhà liền thổ giảm hơn 15%, chung cư giảm 3% còn nhà phố là gần 10%. Tuy nhiên, giá bán cả 3 loại hình này lại tăng mạnh.

Cụ thể, giá rao bán căn hộ tăng cao nhất là 7%. Trong đó, căn hộ cao cấp tăng mạnh nhất với giá trên 55 triệu đồng/m2; Nhà riêng tăng giá bán đến 8% so với quý trước. Đất nền tại một số quận tại TP.HCM tăng từ 16 đếm 18%.

Trong khi đó tại Hà Nội, theo báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn, tính đến Quý II/2022, giá rao bán chung cư bình dân ở Hà Nội (dưới 30 triệu đồng/m2) ở mức 29 triệu đồng/m2, tăng 12% so với trung bình cả năm 2021. Bên cạnh đó, giá rao bán chung cư trung cấp là 41 triệu đồng/m2, tăng 7%. Giá rao bán chung cư cao cấp (>50 triệu đồng/m2) là 90 triệu đồng/m2, tăng 14%.

Tuy nhiên, có lẽ, “ngôi sao” trên thị trường bất động sản phải kể đến tỉnh Hưng Yên. Trong 6 tháng đầu năm, Hưng Yên trở thành điểm sáng về nguồn cung bất động sản. Liên tiếp các kỷ lục về giá bất động sản đã bị phá vỡ ở Hưng Yên.

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu Đất Xanh Services, trong quay II/2022, nguồn cung bất động sản của các tỉnh thành phố hạn chế hơn. Tuy nhiên, nguồn cung mới tại tỉnh Hưng Yên đã khiến thị trường này trở nên vô cùng sôi động. Theo đó, Hưng Yến chiếm tỉ lên hơn 90% nguồn cung tại khu vực với chủ yếu là các sản phẩm thấp tầng. Điển hình là một dự án vừa mở bán 12.000 sản phẩm. Điều khiến dự luận quan tâm là mức giá bán cao nhất lên đến 194 triệu đồng/m2.

Trong quý II/2022, sản phẩm nhà phố mở bán tại Hưng Yên có giá dao động từ 120 - 160 triệu đồng/m2, shophouse có giá từ 145 đến hơn 180 triệu đồng /m2, biệt thự có giá từ 125 đến gần 195 triệu đồng/m2.

Anh Trần Hữu Công, một môi giới tại tại huyện Mỹ Hào, Hưng Yên chia sẻ: “Tại một số khu công nghiệp tại huyện Mỹ Hào, giá bất động sản tăng khá nhanh. Vào cuối năm 2020, những mảnh đất đẹp chỉ có giá cao nhất là 25 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên mức 35 triệu đồng/m2. Chỉ chưa đầy 2 năm mà giá bất động sản đã tăng lên hẳn 10 giá. Đây cũng là việc tăng chung của thị trường bất động sản Hưng Yên”.

Anh Công nói thêm, hiện nay tại Mỹ Hào nói riêng, Hưng Yên nói chung, hễ có sản phẩm bất động sản nào vị trí đẹp là các nhà đầu tư “thâu tóm” ngay. Dân Hà Nội và nhiều tỉnh cũng đổ xô về Hưng Yên để tìm kiếm cơ hội đầu tư. “Chưa bao giờ thấy bất động sản Hưng Yên lại sôi động như vậy. Nhiều người đánh giá là do tác động của các dự án cơ sở hạ tầng. Nhưng cũng phải thừa nhận, bất động sản Hưng Yên có nhiều lợi thế, tiềm năng để đầu tư. Vị trí gần Hà Nội, các cơ sở hạ tầng liên tiếp được xây dựng chính là điều kiện cần và đủ để bất động sản Hưng Yên cất cánh”, anh Công chia sẻ.

Tuy nhiên, anh Công cũng thừa nhận rằng, việc giao dịch không sôi động như những gì nhiều người quảng cáo trên mạng. Bởi những lô đất đẹp đều đã có chủ, một số lô khác thì chủ yếu là giới đầu tư mua đi bán lại để kiếm lời. Thậm chí, trong những việc này cũng có bàn tay của “cò”.

Có nên mạo hiểm đầu tư?

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, những người có nhua cầu mua nhà, mua đất đầu tư thời điểm này cần nghiên cứu một cách thận trọng. Bởi hàng năm, bất động sản tăng chỉ khoảng 5-10% trong khi đó mức tăng đến 20-30% thậm chí là 40% là quá lớn. Việc đầu tư bất động sản đón sóng quy hoạch hiện nay cũng không còn được giới đầu tư bất động sản chuyên nghiệp áp dụng nữa.

Trao đổi với Phóng viên, CEO Nguyễn Khắc Vinh, Chủ tịch Công ty Bất động sản SENLAND cho rằng, việc đất nền Hưng Yên tăng mạnh có rất nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, Hưng Yên là tỉnh giáp ranh với thủ đô. Từ một số huyện của Hải Dương vào đến trung tâm thành phố Hà Nội chỉ mất có 30-40 phút, đi đường cao tốc. Chính vì thế, khả năng kết nối là rất tốt. “Có nhiều người có sở thích ở ven đô, không khí trong lành. Họ làm những công việc không bó buộc về thời gian tại Hà Nội, sáng lái xe đi làm, tối đi về. Đây là những người thường chọn Hưng Yên, các huyện ngoại thành ở Hà Nội để mua đất nền, nhà có sân vườn”, CEO Nguyễn Khắc Vinh nói.

Thứ hai, hiện nay quy hoạch về hạ tầng của Hưng Yên đã phát triển rất nhanh và dần đi vào hoàn thiện. Mới đây nhất là tuyến đường vành đai 4 Vùng thủ đô cũng sẽ có một phần đi qua tỉnh Hưng Yên. Bên cạnh đó, trục Hà Nội – Hưng Yên – Hải Dương – Hải Phòng cũng có nhiều lợi thế về việc phát triển bất động sản công nghiệp. Từ Hưng Yên đi Hải Phòng có Cảng Hải Phòng có thể đi đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng hoặc đường 5 cũ. Rất thuận tiện cho các doanh nghiệp chọn Hưng Yên là nơi đặt “đại bản doanh”.

Thứ 3, hiện nay, đất nền tại các khu vực có vị trí đẹp ngày một ít. Chính vì thế, có nhiều dự án chiếm lĩnh được vị trí đất vàng thì việc họ đẩy giá lên cũng là điều dễ hiểu.

“Tuy nhiên, tôi cho rằng, đầu tư vào những khu đất vàng, với giá cao thời điểm này cũng hết sức thận trọng. Nhiều bài học về đầu tư lúc đỉnh điểm sau này phải cắt lỗ đã xuất hiện ở hầu hết các tỉnh thành trên cả nước. Đây có thể coi là việc đầu tư mạo hiểm, nhất là đối với những người dùng đòn bẩy tài chính”, CEO SENLAND nói.

Vị này phân tích, khi dùng đòn bẩy tài chính, các nhà đầu tư đều hướng đến việc bán sản phẩm một cách càng nhanh càng tốt để chốt lời, tránh phải trả lãi ngân hàng quá nhiều. Tuy nhiên, gặp đúng lúc giá bất động sản chững lại hoặc có chiều hướn đi xuống thì họ vừa bị “lỗ kép”. Vừa lỗ tiền giá đất vừa lỗ tiền lãi ngân hàng. Nếu không có sự tính toán tốt về nguồn tài chính, họ sẽ phải bán cắt lỗ vì không chịu nổi sức ép từ lãi suất ngân hàng. Ông Vinh khẳng định: “Nhìn ngoài vào thì thị trường có vẻ ngon ăn nhưng khi xuống tiền đầu tư chúng ta sẽ thấy bất động sản không phải cuộc chơi dành cho những người thiếu kiến thức, không có tiềm lực và chăm chăm chỉ dùng vốn ngân hàng để kiếm tiền”.