Nguồn cung đất nền “hiếm có khó tìm”, liệu có thể trông chờ vào những cuộc đấu giá?

Đất nền vô cùng khan hiếm nguồn cung

Nguồn cung khan hiếm là tình trạng chung trên thị trường trong vòng hai năm gần đây. Do ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19 nên số lượng dự án mới ra mắt thị trường giảm mạnh. Theo báo cáo thống kê của DKRA Việt Nam, thị trường đất nền TP.HCM và các tỉnh giáp ranh trong thời điểm tháng 5 vừa qua chỉ ghi nhận xuất hiện 889 sản phẩm mới, qua đó ghi nhận sự sụt giảm mạnh 86% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dù giá bán bất động sản trên thị trường thứ cấp tăng phổ biến 7-11% so với thời điểm cùng kỳ năm trước nhưng tính thanh khoản trên thị trường ghi nhận có sự sụt giảm. Theo DKRA Vietnam, nguyên nhân chủ yếu đến từ động thái siết chặt tín dụng, kể cả những dự án đã sở hữu sổ từng nền. DKRA Vietnam dự báo, nguồn cung và sức cầu phân khúc đất nền sẽ tiếp tục giảm mạnh trên thị trường trong nửa cuối năm 2022.

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), do nguồn cung đất nền tiếp tục ít ỏi, khan hiếm, nguồn hàng đưa vào thị trường không có nhiều nên những dự án nào mở bán trong thời gian vừa qua đều trở thành “ngôi sao”, là mục tiêu để các nhà đầu tư săn đuổi. 

Điều này dẫn đến việc giá bất động sản đất nền bị đẩy lên cao, có những nơi giá đất tăng gấp 2-3 lần chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt là ở những thị trường lớn như TP.HCM và Hà Nội không có dự án nào mới xuất hiện trong giai đoạn vừa rồi. Đó là lý do vì sao hai thị trường ghi nhận mức giá tăng phi mã, khó kiểm soát. 

Hà Nội và một số địa phương khác đang rơi vào tình cảnh thiếu hụt nguồn cung đất nền trầm trọng, tạo ra những rào cản rất lớn trong việc phê duyệt để lựa chọn ra đơn vị nhà đầu tư, tổ chức thực hiện phát triển dự án ở các vùng. Do không phê duyệt được những dự án chính thống, không mang về được nguồn thu nên các địa phương đã tạo ra các dự án đấu giá đất để có thể cung cấp thêm nguồn cung mới cho thị trường.

Đất đấu giá có ưu điểm là thường có sự chênh lệch khá lớn về giá so với thị trường, có tính pháp lý ổn định do là đất công thế nên thị trường nhận chú ý, quan tâm rất lớn từ giới đầu tư.

Tuy nhiên, ông Đính nhận định rằng, các nhà đầu tư tham gia vào việc đấu giá đất giống như tham gia vào một trò chơi 5 ăn – 5 thua. Nếu trúng đấu giá được với mức giá rẻ hơn so với giá thị trường thì sẽ có khả năng thanh khoản lớn và doanh nghiệp chắc chắn sẽ có lãi. Còn nếu trúng đấu giá với mức giá cao thì việc bán ra với giá cao là điều hoàn toàn không dễ dàng nên đường cùng là phải bỏ cọc.

Chủ tịch VARs đưa ra khuyến nghị, khi các nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất đấu giá cần phải nghiêm túc thẩm định, so sánh mặt bằng giá với các địa điểm tương đồng. Điều này sẽ tránh việc các nhà đầu tư bị cuốn theo dòng thổi giá, dẫn đến tình cảnh bỏ của chạy lấy người.

Nhiều nhà đầu cố gắng ôm vào khi giá đất đang trên đỉnh cơn sốt và cho rằng thị trường còn có thể lên nữa, mà không nhận ra rằng thị trường đang ảo, đang xuất hiện bong bóng. Minh chứng có thể thấy rõ ràng nhất là tình huống các nhà đầu tư đã phải bỏ cọc xảy ra tại rất nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang trong thời điểm sốt đất diễn ra mạnh mẽ đầu năm 2021.

Quỹ đất diện tích hàng trăm ha đang chờ để được đấu giá

Thực tế, trong thời gian vừa qua đã xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư bỏ cuộc tháo chạy sau khi đấu giá đất với mức giá cao ngất ngưởng. Hiện tượng này xảy ra ở nhiều địa phương như Quảng Trị, Quảng Nam, Nghệ An,… Điều này đã làm gia tăng áp lực và tác động vô cùng tiêu cực lên thị trường bất động sản. Bởi lẽ có không ít trường hợp, sau khi những lô đất được đấu trúng với mức giá cao thì đã xảy ra sốt đất tại những khu vực lân cận. Một số người cũng đã lợi dụng các phiên đấu giá đất để thực hiện “chiêu trò” nâng giá, thổi giá tạo nên mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, nếu đánh giá về mặt tích cực, việc giao đất hoặc cho thuê đất thông qua các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất có thể hạn chế tối đa nảy sinh tiêu cực từ việc lợi dụng cơ chế “xin - cho”. Đấu giá đất cũng góp phần bổ sung nguồn thu rất lớn cho ngân sách địa phương, để phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội, đầu tư cơ sở hạ tầng…

Việc địa phương bán đấu giá đất cũng sẽ bổ sung thêm nguồn cung đất nền cho thị trường. Không ít tỉnh, thành phố đã công bố về kế hoạch đấu giá hàng trăm ha đất trong năm 2022. Ví dụ như TP Hà Nội dự kiến sẽ đấu giá quyền sử dụng đất 507 dự án với tổng diện tích đất lên đến hơn 422 ha; tổng số tiền thu về từ việc đấu giá đất dự kiến sẽ là 38.123 tỷ đồng.

Cũng trong năm 2022, tỉnh Thanh Hóa cũng dự kiến sẽ đấu giá 822 dự án với tổng diện tích là 910 ha. Khoản tiền đấu giá đất địa phương dự kiến thu về ước tính lên đến hơn 21.000 tỷ đồng. Vừa qua tỉnh cũng đã bổ sung thêm 47 dự án nhà ở với quy mô diện tích là 70,78 ha đất để tiến hành đấu giá trong năm nay, dự kiến thu về số tiền hơn 1.600 tỷ đồng (sau khi trừ đi chi phí).

Trong khi đó, TP Đà Nẵng sẽ tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất với 200 lô đất ở chia lô và 17 khu đất lớn trong năm 2022. Những khu đất này chủ yếu thuộc vào địa bàn của các quận Cẩm Lệ, Sơn Trà, Hòa Vang, Hải Châu và Liên Chiểu. Trong khi đó, tỉnh Khánh Hòa sẽ tiến hành đấu giá 15 khu đất trong năm nay, dự kiến mang về cho ngân sách địa phương là 752 tỷ đồng.

Tại khu vực phía Nam, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ tiến hành tổ chức đấu giá 7 khu đất với tổng diện tích là trên 228 ha, dự kiến mang về ngân sách hơn 12.386 tỷ đồng, chủ yếu là những khu đất chuyển tiếp từ năm 2021. 

Trong số những khu đất được đem ra đấu giá ở Bà Rịa - Vũng Tàu, có đến 4 khu đất thuộc vào các dự án trọng điểm của tỉnh này với quy mô diện tích là 203,3 ha thuộc địa bàn TP Vũng Tàu, bao gồm khu đất Cụm 5 (phường 1); khu đất ở mũi Nghinh Phong (phường 2); Khu đô thị tại đường 3/2 (phường 10, 11) và Khu đô thị sinh thái Cù lao Bến Đình (tọa lạc tại khu vực phường 5, 9, Thắng Nhất và Thắng Nhì).

Ba khu đất được chuyển tiếp từ những năm trước bao gồm: Khu đất diện tích 4,1 ha nằm tại phường Thắng Tam (TP Vũng Tàu); khu đất diện tích 20 ha tại khu vực phường Mỹ Xuân (ở thị xã Phú Mỹ) và khu đất diện tích 13,2 ha tại khu vực xã Bưng Riềng (huyện Xuyên Mộc).

Trong năm nay, tỉnh Đồng Nai cũng dự tính sẽ đưa vào đấu giá khoảng 15 khu đất với quy mô diện tích gần 158 ha, giá trị thu về cho ngân sách địa phương ước tính rơi vào khoảng hơn 2.800 tỷ đồng.

Còn tại khu vực TP HCM, ngay sau khi diễn ra phiên đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới ở Thủ Thiêm thời điểm hồi cuối năm 2021, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP HCM cho hay đơn vị này đang cố gắng nhanh chóng hoàn thiện thủ tục tiến hành thực hiện phiên đấu giá cho 6 lô đất ở khu chức năng số 1 và 3.790 căn hộ chung cư (nằm trên 5 khu đất từ R1 đến R5) tại khu đất diện tích 38,4 ha phường An Khánh.

Dự kiến các lô đất và chung cư nói trên sẽ được đưa ra đấu giá ngay trong đầu năm 2022. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại do ảnh hưởng của vụ việc một số đơn vị doanh nghiệp bỏ cọc tại Thủ Thiêm mà việc đấu giá các lô đất tiếp theo vẫn chưa được tiến hành. Phiên đấu giá dự kiến phải tạm lùi lại đến thời điểm cuối năm. Việc nhiều địa phương tích cực đẩy mạnh đưa đất vào đấu giá, giúp cho nguồn cung đất nền có thêm sản phẩm mới, phục vụ cho việc phát triển các dự án mới của các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính tốt.

(Nguồn: Vietnambiz)