Bất chấp lực cầu "nguội", giá đất nền ở Bình Dương vẫn tăng "nóng"

Lực cầu đất nền giảm mạnh

Báo cáo thị trường mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 4 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản Bình Dương ghi nhận sự sụt giảm mạnh về lực cầu, đặc biệt là trong phân khúc đất nền dự án.

Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm các sản phẩm bất động sản toàn tỉnh Bình Dương giảm 14% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, đất nền dự án và đất nền thổ cư là hai phân khúc có lực cầu giảm sâu nhất, giảm lần lượt là 18% và 15%.

Được biết, mức độ tìm mua đất nền Bình Dương đang trên đà giảm cùng nhiều tỉnh thành ở miền Nam. Trong 4 tháng đầu năm 2022, nhu cầu tìm kiếm bất động sản miền Nam đã giảm 11% so với cùng kỳ năm 2021. Nhiều thị trường điểm như Đồng Nai, Cần Thơ, Bà Rịa – Vũng Tàu đều ghi nhận mức độ quan tâm các sản phẩm bất động sản giảm từ 10-40%. Toàn miền Nam chỉ có duy nhất hai tỉnh là Tây Ninh và Long An có mức độ quan tâm bất động sản tăng lần lượt ở mức 52% và 4%.

Giải thích nguyên nhân của sự sụt giảm này, giới chuyên gia cho biết, thị trường bất động sản ở Bình Dương đang bị ảnh hưởng bởi các biện pháp thắt chặt quản lý kinh doanh bất động sản trong thời gian gần đây như việc ngân hàng siết tín dụng cho vay bất động sản, tăng lãi suất tiết kiệm để thu hút người dân gửi tiền, kiểm soát hồ sơ đấu giá, thuế chuyển nhượng bất động sản. Đặc biệt, sau những sai phạm của các tập đoàn kinh doanh bất động sản như Tân Hoàng Minh, FLC, các doanh nghiệp, nhà đầu tư đang có tâm lý chưa sẵn sàng quay trở lại loại hình này.

Khảo sát các sàn giao dịch bất động sản tại Bình Dương cho thấy, trong 4 tháng đầu năm 2022, lượng giao dịch thực tế trên địa bàn tỉnh đã giảm trung bình khoảng 30-40% so với cùng kỳ năm 2021. Đáng chú ý, các dự án đất nền nằm ở vị trí đẹp, có pháp lý đầy đủ vẫn không nhận được sự quan tâm của nhiều người mua.

Anh Nguyễn Đăng Hoàng, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm cho biết, hiện nay, các nhà đầu tư hiện không còn “mặn mà” nhiều với thị trường đất nền ở Bình Dương. Một phần là do giá đất đã quá cao, không phù hợp với nguồn tài chính của nhiều người mua. Một phần là do sản phẩm đất nền ở tỉnh thành này có nhiều rủi ro về pháp lý.

“Có rất nhiều người bỏ tiền ra để đầu tư một mảnh đất ở Bình Dương. Tuy nhiên, trong một khoảng thời gian dài, họ vẫn không thể sở hữu hoặc tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng trên mảnh đất đó vì các chủ đầu tư không chịu hoàn tất thủ tục pháp lý như đã cam kết với khách hàng. Rủi ro pháp lý khi mua đất ở tỉnh thành này rất cao nên nhiều nhà đầu tư đang có tâm lý dè chừng”, anh Hoàng cho hay.

Giá đất nền vẫn tăng nóng

Mặc dù lực cầu giảm mạnh nhưng mặt bằng giá rao bán đất nền vẫn đang tăng cao, tạo ra một nghịch lý trên thị trường bất động sản Bình Dương. Thành phố Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một là 3 địa phương có mức giá rao bán đất nên tăng cao nhất tỉnh.

Cụ thể, trong 4 tháng đầu năm 2022, thành phố Dĩ An có mức rao bán đất nền tăng 41% so với cùng kỳ năm ngoái, thành phố Thuận An tăng 21% và thành phố Thủ Dầu Một tăng 19%. Trong khi đó, lượng tin đăng và tìm mua đất nền dự án tại Dĩ An giảm lần lượt là 13% và 15%. Các chỉ số này của thành phố Thuận An giảm lần lượt là 3% và 27%. Đất nền dự án ở thành phố Thủ Dầu Một cũng có lượng tin đăng giảm 16% và lượt tìm mua đất giảm 31%.

Theo khảo sát thực tế, tại thành phố Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một, đất nền dự án nằm gần trung tâm hoặc các khu công nghiệp hiện đang có mức giá từ 40-60 triệu đồng/m2. Xa hơn một chút, đất nền ở Bến Cát, Tân Uyên cũng đã chạm đến mức 15-20 triệu đồng/m2. Ghi nhận gần 2 tháng qua, những địa phương này không có nhiều người mua quan tâm nhưng giá rao bán đất nền vẫn tăng đều đặn.

Bạn có thể tham khảo chi tiết giá nhà đất chung cư thành phố Thủ Dầu Một tại trang Bán chung cư Thủ Dầu Một giá rẻ.

Đặc biệt, huyện Phú Giáo và Bàu Bàng là hai thị trường còn sơ khai, mới phát triển của tỉnh Bình Dương nhưng hiện nay đã không còn lô đất nền nào có giá dưới 1 tỷ đồng nằm ở trung tâm hoặc gần khu công nghiệp. Những lô đất nằm xa trung tâm cũng đang ở ngưỡng 10-12 triệu đồng/m2.

Hiện tại chỉ có Tân Uyên là địa phương có thị trường đất nền phát triển ổn định, với mức giá và nguồn cầu hợp lý nhất tỉnh Bình Dương. Mặc dù lực cầu đất nền ở hầu hết các địa phương trong tỉnh đều giảm nhưng Tân Uyên vẫn thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm vì đang còn tiềm năng phát triển.

Được biết, Tân Uyên đang được đề xuất để trở thành thành phố thứ 4 trực thuộc tỉnh Bình Dương. Theo định hướng quy hoạch của tỉnh Bình Dương, địa phương này sẽ trở thành một khu đô thị thông minh, có các khu công nghiệp công nghệ cao. Đây là tiềm năng được nhiều nhà đầu tư đặt “kỳ vọng” nhất địa phương này.

Có thể thấy, trong 4 tháng đầu năm 2022, thị trường đất nền ở Bình Dương đã có nhiều diễn biến bất thường, đi ngược lại với quy luật cung – cầu. Lý giải nguyên nhân của giai đoạn thăng trầm này, giới chuyên gia cho rằng, những đợt sốt đất liên hoàn trong thời gian gần đây đã ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất nền ở tỉnh thành này. Giá đất nền tăng nhưng lại hoàn toàn dựa trên những tiềm năng đã được bộc lộ, chưa xuất hiện nhiều nội lực mới.

Nghịch lý nhu cầu thấp, giá đất nền tăng nhanh sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản ở tỉnh Bình Dương. Điều này sẽ làm méo mó, tạo ra sự thiếu bền vững, ổn định cho thị trường. Đặc biệt, việc giá đất tăng cao sẽ khiến nhiều nhà đầu tư dễ bị “chôn vốn” khi lao vào thị trường.