Sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ tạo cơn sốt đất nền?

Cú sốc cho chung cư

Trong dự thảo sửa đổi Luật nhà ở, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án trong việc sở hữu chung cư. Một là, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được tính theo thời hạn sử dụng công trình. Nghĩa là, tuỳ thuộc vào cấp công trình thì người mua sẽ được sở hữu với thời hạn tương ứng. Hai là, thời hạn sở hữu chung cư được quy định theo Luật Đất đai, thời hạn này sẽ tương ứng với thời hạn sử dụng đất ở là đất lâu dài, tùy loại chung cư có quy định thời gian sở hữu 50 năm, 70 năm.

Trường hợp cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư, nếu chung cư vẫn bảo đảm an toàn thì thời gian sử dụng căn hộ được gia hạn. Theo Bộ Xây dựng, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Đồng thời, phương án này chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, không hồi tố đối với những chung cư thực hiện theo quy định trước đó, Bộ Xây dựng giải thích. 
Tuy nhiên, cần phải nói thêm, quy định của pháp luật về dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy. Với trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (Điều 126 Luật Đất đai). Như vậy, quyền sử dụng đất là lâu dài, nhưng đối với tài sản trên đất là công trình xây dựng, nhà ở lại có thời hạn sử dụng.

Lo ngại trước đề xuất này, nhiều người dân ý định mua chung cư đã “quay xe". Anh Hoàng Văn Hoan (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết: “Tôi mua nhà để an cư lạc nghiệp chứ không có nhu cầu đi thuê dài hạn. Áp đặt niên hạn lên nhà chung cư chẳng khác nào bảo chúng tôi bỏ tiền tỉ ra thuê nhà trong 50-70 năm? Không ai dại gì bỏ số tiền tích cóp cả đời ra dùng như thế! Chúng tôi không những cần nhà để ở trong mấy chục năm mà còn coi đó là tài sản để lại cho con cháu. Với vốn ít, gia đình tôi cũng định mua một căn chung cư khu vực Hoàng Mai nhưng hiện tại tôi phải dừng kế hoạch này lại để nghe ngóng thêm". 

Thị trường căn hộ chung cư chững lại, gây ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của nhiều gia đình. Chị Nguyễn Thu Lan (Mỹ Đình, Hà Nội) có ý định bán căn hộ chung cư để “chuyển xuống mặt đất" nhưng không thành. “Giá đất nền khu vực chúng tôi dự định mua bỗng dưng tăng vọt, thậm chí nhiều người còn không muốn bán, sẵn sàng bồi thường tiền đặt cọc. Chỉ vì đề xuất áp dụng niên hạn nhà chung cư mà bây giờ tất cả những người có nhu cầu mua nhà đều đổ dồn mua nhà mặt đất, khiến cho nguồn cung vốn đã ít nay càng khan hiếm. Căn hộ của tôi rao bán thời gian trước còn có khách đến hỏi, từ thời điểm rộ lên thông tin áp dụng niên hạn nhà chung cư thì không còn ai hỏi nữa", chị Lan chia sẻ. 

Quy định không phù hợp 

Dự thảo đề cương luật Nhà ở (sửa đổi) mà bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý không chỉ khiến người dân bất ngờ mà còn là “cú sốc" cho nhiều chuyên gia. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ngay lập tức soạn thảo văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo HoREA, điều này không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và không phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu trao đổi với báo chí cho rằng: Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định hai chế độ sở hữu nhà: một là sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, không thời hạn; hai là sở hữu nhà có thời hạn. Theo ông Châu, hầu hết công trình nhà ở chung cư hiện nay được xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở trên đất là ổn định, lâu dài.HoREA đã nghiên cứu và nhận thấy đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài. Trên thực tế, chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ông Châu cho cho rằng không thể quy định máy móc tất cả các công trình nhà ở chung cư có chung một thời hạn sử dụng là 50 năm hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở lâu dài của cư dân. 

Theo quy định hiện hành, sở hữu nhà ở có thời hạn trong trường hợp nhà ở xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn để xây dựng nhà ở. Trong trường hợp cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sở hữu nhà ở là có thời hạn. Ngoài ra, sở hữu nhà ở có thời hạn trong trường hợp bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua (căn hộ du lịch - codotel, căn phòng kết hợp lưu trú - officetel, căn hộ dịch vụ - serviced apartment). 

Vị lãnh đạo HoREA thừa nhận chung cư có tuổi thọ công trình, nhưng khi hết thời hạn Nhà nước cần phải kiểm định lại chất lượng, nếu bảo đảm an toàn thì gia hạn thời gian sử dụng. Trong trường hợp tòa nhà xuống cấp, nguy hiểm thì buộc phải phá dỡ nhưng chủ sở hữu chung cư phải có quyền bán lại chung cư cũ và quyền sử dụng đất tòa nhà cho đơn vị cải tạo, xây dựng lại, hoặc các chủ căn hộ có thể tự bỏ tiền xây dựng lại tòa chung cư mới.Bàn về tác động của đề xuất áp dụng niên hạn cho chung cư đối với thị trường baats động sản thời gian gần đây, ông Trần Khanh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hoà, cho biết tâm lý người Việt Nam vẫn còn nặng nề về việc sở hữu nhà hơn là sử dụng nhà, nhà ở đang được xem là tài sản. Trong  vòng một đến ba năm tới, nếu chung cư được áp niên hạn 50 năm thì tâm lý người mua chung cư sẽ chững lại. Bởi lẽ khi đó chung cư trở thành tiêu sản. Thị trường nhà ở hiện nay phần lớn được phát triển với doanh nghiệp tư nhân, Nhà nước vẫn chưa thực hỗ trợ hay cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình - lực lượng người dân có nhu cầu sở hữu căn hộ chung cư. 

Dự thảo này ở thời điểm hiện tại, ở góc độ nào đó, không giúp tạo giá trị bền vững để cho thị trường bất động sản phát triển dài hơi và vô tình khiến cho nhu cầu đất nền tăng đột biến.