Kịch bản quen thuộc của bất động sản: Cơn sốt đến nhanh nhưng cũng kết thúc chóng vánh

Theo VnExpress, thị trường bất động sản đã ghi nhận thời gian trầm lắng khoảng 5-6 năm kể từ năm 2013 (đáy khủng hoảng bất động sản gần nhất) đến nay. Trong khi đó, giai đoạn tăng trưởng mạnh chỉ được khoảng 2 năm và tối đa cũng chỉ là 3 năm.

Cụ thể, năm 2016, các đợt sốt đất đã xảy ra ở khắp các quận, huyện tại TP HCM trước khi lan sang nhiều tỉnh thành khác trong năm 2017. Ở thời gian này, nguồn cung bất động sản đã bùng nổ khắp mọi nơi. Với sức mua tăng cao, hàng loạt sản phẩm nghỉ dưỡng đã được ra mắt tại các thủ phủ du lịch. Những nơi này đều cam kết lợi nhuận khủng. Tuy nhiên, các tín hiệu lạc quan bắt đầu giảm dần kể từ giữa năm 2018 trở đi, sau đó 5 năm tiếp theo là khoảng thời gian mà nhiều khó khăn ồ ạt kéo đến.

Đến năm 2019, thị trường bất động sản đã bộc lộ những dấu hiệu cho thấy sự giảm tốc rõ rệt khi nguồn cung giảm dần, thanh khoản không ổn định và tình trạng pháp lý bị tắc nghẽn, gặp nhiều vướng mắc. Trong phần lớn thời gian của năm 2020-2021, thị trường đã chịu những ảnh hưởng tiêu cực vì đại dịch Covid 19 bùng phát. Năm ngoái, thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng và những đợt giảm giá liên tiếp diễn ra khi thị trường chịu tác động từ việc siết tín dụng và kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp khiến nguồn vốn thiếu hụt trầm trọng.

Năm 2023 được xem là năm bản lề, mang tính chất sống còn đối với doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản bởi những khó khăn được dự báo nhiều hơn và còn có thể tiếp tục kéo dài tới năm sau. Ở thập kỷ đầy biến động 2013-2023, thị trường địa ốc ghi nhận khoảng thời gian tăng trưởng nóng kéo dài 2,5 năm, mặt khác ước tính giai đoạn khó khăn đình trệ lên tới 5 năm và rất có thể còn tiếp tục kéo dài lâu hơn.

Theo dữ liệu của Mogin Holdings, thị trường ở giai đoạn 2008-2023 chỉ nóng sốt tổng cộng 5 năm, tuy nhiên có tới 11 năm giảm tốc. Đó là hệ quả mà thị trường bất động sản phải trả giá cho giai đoạn bùng nổ nhanh, tuy nhiên còn thiếu nền tảng ổn định.

Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết tính trong 3 thập kỷ gần đây, giai đoạn năm 1993 đến năm 2023, có khoảng 4 chu kỳ bất động sản, trong đó có gần 20 năm ảm đạm và chỉ có 10 năm ghi nhận thị trường nóng sốt.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đã đưa ra đánh giá về 3 thập kỷ thăng trầm của thị trường bất động sản. Bà lên tiếng xác nhận rằng khoảng thời gian mà thị trường ảm đạm luôn dài hơn gấp 2-3 lần so với giai đoạn tăng trưởng nóng. Theo dự báo của bà Trang, khó khăn có thể vẫn tiếp diễn trong năm nay, và năm 2023 được xem là cột mốc cuối của chu kỳ 10 năm. Cũng theo nhận định của chuyên gia này, thị trường bất động sản Việt Nam đang chuẩn bị bước vào chu kỳ mới kể từ năm 2024 trở về sau. Thời điểm mà thị trường hồi phục có thể sẽ rơi vào những năm sau đó.

Theo nhận xét từ CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings Lương Đình Thúy Vân, các chu kỳ của thị trường bất động sản có điểm chung thường chịu ảnh hưởng lớn từ các đòn bẩy kinh tế. Sau khi nhìn nhận từ thực tiễn, bà cho rằng bất động sản luôn có những thời điểm bùng nổ ngắn hạn, tuy nhiên một khi đã giảm tốc thì giai đoạn sẽ kéo dài và khó có thể phục hồi.

Bà Vân cho rằng thị trường sau 2 năm nóng sốt lại có tới 5-6 năm ngủ đông và trầm lắng. Sự đóng băng và bùng nổ của thị trường có trùng hợp với các chu kỳ suy thoái và tăng trưởng của nền kinh tế.

CEO Mogin Holdings cũng đã nói về các đòn bẩy như pháp lý liên quan đến đầu tư và kinh doanh, kinh tế toàn cầu, cung cầu trên thị trường, các chính sách thông tin quy hoạch, tài chính (dòng vốn), hạ tầng hay những yếu tố bất khả kháng như dịch bệnh, chiến tranh, thiên tai đều đang ghi nhận diễn biến không mấy thuận lợi trong năm nay.

Bởi vậy, năm 2023 là một năm đầy thách thức, và vẫn bị xếp vào giai đoạn thị trường trầm lắng, ngủ đông.

Theo ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á, các đợt tăng trưởng nóng của thị trường địa ốc ở chu kỳ dài từ năm 1993 đến năm 2023 phụ thuộc vào van tín dụng và độ mở của nền kinh tế.

Theo phân tích của ông Hạnh, nền kinh tế Việt Nam mở cửa vào giai đoạn 1993-1994, cũng là lúc chứng kiến thị trường bất động sản tăng nhiệt. Vào giai đoạn 2006-2007, thị trường bất động sản cũng tăng trưởng nóng nhờ điểm tựa là thị trường chứng khoán hút vốn, có được dòng tiền dồi dào.

Bước sang giai đoạn 2016-2018, bất động sản tiếp tục chứng kiến sự bùng nổ cả về lượng giao dịch và giá bán khi người mua nhà đất có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn tín dụng, còn doanh nghiệp thì đua phát hành trái phiếu cùng với việc bơm thổi dự án khắp các tỉnh thành trên cả nước. 

Tuy nhiên, thị trường địa ốc sau đó cũng điều chỉnh chậm lại và dần giảm tốc khi tình hình kinh tế trở nên khó khăn, van tín dụng đóng lại và trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ hơn.

Ông Hạnh cho rằng không dễ để đánh giá tổng quan về một đợt sốt bất động sản bởi thực tế cho thấy hiện tượng tăng trưởng nóng thông thường chỉ xuất hiện cục bộ ở một vài khu vực, tỉnh, thành. Đến nhanh nhưng cơn sốt cũng kết thúc chóng vánh chỉ trong vài tháng, trước khi dịch chuyển sang điểm sốt mới với tốc độ cũng tương tự. 

Theo nhận định của ông, so với các đợt bùng nổ, quá trình giảm tốc và trầm lắng của thị trường bất động sản thường kéo dài lâu hơn và gây nên những tác động nặng nề đối với nền kinh tế.