Chuyên gia: Doanh nghiệp BĐS nên tìm cách tự cứu mình, đừng ngồi chờ giải cứu

Doanh nghiệp BĐS “hụt hơi”

Chỉ còn gần 2 tháng nữa là kết thúc năm 2022, nhưng bức tranh thị trường bất động sản vẫn khó đoán định khi việc điều tiết tín dụng, lãi suất ngân hàng khiến tỷ lệ thanh khoản của thị trường sụt giảm mạnh, thể hiện rõ ở mức độ quan tâm của người mua trong thời gian qua. Cụ thể, trong tháng 9, thị trường đất nền giảm tới 50%, nhà riêng giảm 25%, biệt thự liền kề giảm 12%, căn hộ giảm 9% so với quý II/2022.

Thông thường thì thời điểm cuối năm vốn được xem là “mùa gặt” của thị trường bất động sản thế nhưng trước diễn biến lãi suất, tín dụng hẹp cửa, tâm lý mua hàng của người tiêu dùng yếu thì việc bất động sản vực dậy trong những tháng cuối năm là rất khó.

Trao đổi với PV, Tổng Giám đốc một tập đoàn đang phát triển dự án bất động sản tại TP.Hà Nội thừa nhận, thị trường vốn đã trầm lắng, nay lại càng thêm ảm đạm và khó khăn hơn.

"Dòng tiền là vấn đề vướng mắc lớn nhất mà thị trường đang phải đối mặt hiện nay. Không chỉ riêng chủ đầu tư mà ngay các khách hàng cũng cần nguồn vốn để mua sản phẩm"- vị này cho biết.

Vị này cũng biết, đây không phải là lần đầu tiên thị trường bất động sản rơi vào cuộc khủng hoảng tài chính như hiện nay. Trong giai đoạn năm 2007-2011, các doanh nghiệp bất động sản cũng từng rơi vào hoàn cảnh này. Nhưng giai đoạn hiện nay còn khó khăn chồng chất hơn khi vừa vướng pháp lý, vừa phải cố gắng khơi thông dòng vốn. Điều đáng lo ngại là vấn đề này đang làm ì ạch tốc độ giải phóng hàng tồn kho.

Trong tháng 9, thị trường đất nền giảm tới 50%, nhà riêng giảm 25%, biệt thự liền kề giảm 12%, căn hộ giảm 9% so với quý II/2022. (Ảnh minh họa)

Để giải quyết vấn đề này, mới đây, tại hội nghị tháo gỡ khó khăn cho ngành bất động sản, các doanh nghiệp cũng đã đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới room tín dụng thêm 1% để bơm thêm 100.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cuối năm.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đã từng kiến nghị nên nới thêm 1-2% tín dụng. Điều này sẽ tạo cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà có thể tiếp cận được vốn vay đối với các dự án có đủ pháp lý, có tính khả thi.

Đừng chỉ ngồi chờ được giải cứu

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa nhận định, khả năng nới lỏng tín dụng khó xảy ra. Bởi theo ông, trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế đang gặp không ít khó khăn thì việc bơm thêm tín dụng vào các ngành sản xuất đã khó chứ chưa nói đến bất động sản.

“Khó khăn về dòng tiền không chỉ đối với bất động sản mà còn nhiều ngành nghề khác. Với tình hình hiện nay, việc bơm tiền là thực sự cần thiết, nhưng nên tiếp tục bơm vào các ngành sản xuất kinh doanh. Khi sản xuất kinh doanh tốt, kinh tế phục hồi ổn định thì thị trường bất động sản cũng sẽ ấm trở lại”, ông Quang nhận định.

Theo chuyên gia, việc gỡ khó cho thị trường bất động sản không phải là câu chuyện ngày một ngày hai. Bởi doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang đối diện với khó khăn tứ phía, không chỉ nằm ở nguồn vốn mà ngay cả trái phiếu doanh nghiệp cũng tồn tại nhiều vấn đề.

Bàn về giải pháp đối với các doanh nghiệp, ông Quang cho rằng, thực tế nhiều doanh nghiệp đang nắm trong tay quỹ đất lớn, sản phẩm cũng đã đủ tiêu chuẩn, điều kiện để bán.

“Các doanh nghiệp nên tăng chiết khấu, giảm giá để tạo dòng tiền, tăng tỷ lệ thanh khoản. Còn việc nới room tín dụng trong thời điểm này, tôi e rằng rất khó”, ông Quang nói.

Trên thực tế, thì việc tạo dòng tiền bằng cách tăng thanh khoản đã được doanh nghiệp sử dụng trong thời gian qua. Nhiều doanh nghiệp còn đầu tư chung để đa dạng hóa cách tiêu thụ sản phẩm. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn chưa thực sự quyết tâm trong vấn đề hạ giá bán sản phẩm. Một số doanh nghiệp tung ra chính sách thu hút khách hàng nhưng còn mập mờ, khiến khách hàng lo sợ bị “ngược đãi” thay vì “ưu đãi”.

“Thời điểm này, doanh nghiệp cần phải thẳng thắn nhìn nhận, chia sẻ khó khăn của thị trường và cần minh bạch trong chính sách và mạnh tay giảm giá để có thể thu hút khách hàng. Chỉ có như vậy thì doanh nghiệp mới có thể cứu được mình”, ông Quang nói.

Cũng bình luận về đề xuất nới room tín dụng bất động sản 1-2% trên trang cá nhân của mình, ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty Cổ phần FiinRatings cho rằng, đây là một giải pháp đáng xem xét. Song, cách thức triển khai cũng cần phải lưu ý nhiều để làm sao có thể phát huy hiệu quả, tránh tình trạng “muối bỏ biển”.

Theo ông Thuân, đầu tiên cần phải ưu tiên phân bổ giải ngân cho người mua nhà. Cách thực hiện là khi người mua nhà trả tiền đến tay chủ đầu tư thì ngân hàng giám sát và thu tiền lại ngay. Hay nói cách khác là ngân hàng cho vay đến đâu thì thực hiện thu nợ đến đó.

“Nếu làm được như vậy thì mức độ rủi ro đối với ngân hàng sẽ thấp và cũng sẽ kiểm soát được thu nợ. Tránh tình trạng chủ đầu tư ôm tiền đi đầu tư dự án khác”, ông Thuân nói.

Thứ hai, chủ đầu tư cần chấp nhận giảm giá bán bất động sản. Bình quân thì lãi gộp ngành bất động sản dân cư của Việt Nam rơi vào khoảng 35-40%, nhiều chủ đầu tư còn lên đến 50-60% nên việc giảm lợi nhuận là giải pháp cần được xem xét.

Thứ ba, nếu ưu tiên phân bổ giải ngân cho người mua nhà thì Ngân hàng Nhà nước cần có hướng dẫn về tiêu chí, cần chứng minh cả thu nhập lẫn nhu cầu sử dụng tránh tình trạng đầu cơ.

Tuy nhiên, ông Thuân cũng cho biết, việc nới tín dụng không phải ngân hàng nào cũng có thể thực hiện mà là phải chọn lọc và tùy theo đánh giá, mức xếp hạng tín nhiệm của Ngân hàng Nhà nước và thực tế thì tỷ lệ phân bổ tín dụng của mỗi ngân hàng cũng đã có.

Ngân hàng Nhà nước cũng có thể xem xét sửa đổi quy định về thời gian sử dụng tín dụng, vốn ngắn hạn cho vay dài hạn với các ngân hàng thương mại được cấp hạn mức. Việc lựa chọn giải ngân cho các chủ đầu tư cũng sẽ tập trung vào các dự án do ngân hàng thương mại lựa chọn và đánh giá dựa trên các tiêu chí với từng dự án, từng chủ đầu tư.

Thực hiện được điều này sẽ góp phần giải quyết cả cung lẫn cầu cho thị trường bất động sản. Người dân có nhà để ở, giảm nợ xấu gia tăng với tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp.

"Giải cứu doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong bối cảnh hiện nay thì có lẽ đây là giải pháp có tính khả thi nhất. Bởi, thanh khoản là vấn đề cấp thiết nhất, vì vậy cần phát huy vai trò của người cầm tiền thay vì tìm kiếm giải pháp đơn thuần mang tính dài hạn", ông Thuân nói.