Chuyên gia dự báo phân khúc BĐS ít rủi ro nếu tín dụng 2023 vẫn bị siết chặt

Dự báo còn nhiều khó khăn

Đó là lời khẳng định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị về thị trường bất động sản tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV. Tư lệnh ngành xây dựng cho biết, theo kinh nghiệm thì thị trường bất động sản có biến động khi chịu tác động đồng thời bởi nhiều yếu tố. Đó là tình hình kinh tế vĩ mô, kênh đầu tư khác không ổn định, nguồn cung đang quá thiếu và quá thừa so với nhu cầu. Và điều khá quan trọng chính là việc ngân hàng siết chặt tín dụng, nguồn vốn đổ vào thị trường bị hạn chế.

Việc các ngân hàng siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong thời gian vừa qua được đánh giá là cần thiết để giảm thiểu rủi ro, đảm bảo an ninh tiền tệ. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, tín dụng là là một trong những nguồn lực rất cần thiết của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc điều hành chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước phải lấy mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an toàn vốn vay. Việc điều hành tín dụng cho bất động sản cần phải được cân nhắc, thận trọng.

Cũng về vấn đề này, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái khẳng định, đối với các dự án, phương án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản có tính khả thi, thanh khoản tốt, khách hàng có khả năng trả nợ vay đầy đủ, đúng hạn thì tiếp tục cung cấp tín dụng theo đúng quy định. Đây là chủ trương xuyên suốt của Chính phủ trong thời gian qua.

Nhiều chuyên gia cho rằng, đây là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản đang cực khát vốn và cần được “cấp cứu” về mặt tín dụng. Bởi không biết bao nhiêu doanh nghiệp phải giải thể, dừng hoạt động, thậm chí là cắt giảm đến 50% nhân lực để tiết giảm chi phí. Việc các doanh nghiệp bất động sản giải thể, phá sản ảnh hưởng rất nhiều đến việc hồi phục kinh tế sau đại dịch Covid-19. Chính vì thế, mới đây, HoREA đã có bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ đưa ra 10 giải pháp cứu các doanh nghiệp bất động sản trong thời điểm khó khăn chồng chất khó khăn. Và ngay giữa cuộc họp quan trong giữa các tập đoàn bất động sản sớn và Lãnh đạo Chính phủ, các doanh nghiệp cũng đề xuất 9 giải pháp cấp bách lên Thủ tướng.

“Từ các tập đoàn lớn, doanh nghiệp nhỏ, nhà đầu tư cá nhân và người dân có nhu cầu mua nhà thực đều trông chờ vào hành động của Chính phủ và các bộ ngành. Nếu các ngân hàng không nới room tín dụng đối với bất động sản vào thời điểm này thì hậu quả sẽ vô cùng to lớn. Nhiều doanh nghiệp đã đi đến bước đường cùng và có khả năng không gồng thêm được nữa. Hơn nữa, với thị trường bất động sản đang trên đà suy thoái, nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ cân nhắc khi đầu tư. Và từ đó, chúng ta còn mất đi nguồn tiền từ nước ngoài”, ông Nguyễn Mạnh Dũng, một nhà đầu tư bất động sản nói.

Cũng theo ông Dũng, việc siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đối với ngành địa ốc mà còn ảnh hưởng gián tiếp đến các ngành khác và xã hội. Bởi phía sau phía sau có khoảng 40 ngành, nghề sản xuất kinh doanh. Bất động sản lâu nay chính là mạch máu, là một trong những đầu tàu của nền kinh tế. Vì thế nếu BĐS chậm phát triển, sẽ có hàng chục lĩnh vực bị kéo lại, ảnh hưởng đến khả năng phuc hồi kinh tế sau dịch bệnh. Theo thống kê năm 2021, ngành bất động sản đóng góp khoảng 4,5% GDP cả nước. Đây là một con số rất lớn.

Phân khúc nào ít rủi ro khi tín dụng vẫn bị siết?

Việc tín dụng năm 2023 vẫn bị siết là một trong những trường hợp không thể loại trừ. Bởi đến nay đã là quý IV năm 2022 nhưng Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa có dấu hiệu nới room tín dụng đối với lĩnh vực này. Nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư chắc chắn sẽ phải xác định sống chung với việc “đói vốn”. Vậy, khi tín dụng vẫn bị siết, các nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ dừng hoạt động hay tập trung vào những phân khúc được xác định là ít rủi ro?

Ông Tô Ngọc Trường Giang, Giám đốc Phát triển dự án Công ty TNHH Trần Liên Hưng nhận định, trong trường hợp 2023 tín dụng vẫn bị siết thì bất động sản công nghiệp chắc chắn sẽ ít rủi ro và có nhiều khả năng sinh lời nhất. Bởi nhu cầu ở phân khúc này vẫn còn rất nhiều. Việt Nam hiện nay có đủ chính sách ưu đãi, cơ sở hạ tầng và các yếu tố khác như nhân lực, khả năng kết nối với các thị trường quốc tế để thu hút “đại bàng” đến làm tổ. Thực tế cho đã cho thấy, rất nhiều “đại bàng” lớn nước ngoài đã đổ về Việt Nam để phát triển các khu công nghiệp xanh.

“Tuy nhiên, đặ trường hợp ngược lại, nếu năm 2023, tín dụng được nới thì phân khúc nào sẽ sinh lời tốt? Tôi cho rằng đó là đất nền. Khi tín dụng bị siết, đất nền bị ảnh hưởng nhiều nhất thì chắc chắn khi nguồn tiền lưu thông thì loại hình này sẽ có cơ hội để phát triển trở lại. Đây là loại hình có tính đầu cơ cao, không cần có dòng tiền hàng tháng nhưng lợi suất tại những khu vực tiềm năng, có hạ tầng tốt thì luôn có tốc độ tăng trưởng giá rất cao”, ông Giang chia sẻ.

Trao đổi về vấn đề này, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh tại Batdongsan.com cho rằng, chắc chắn trong thời điểm này và cả năm 2023, các nhà đầu tư sẽ chú trọng vào việc đầu tư an toàn. Tâm lý đầu tư mạo hiểm như trước đây sẽ bị gạt qua một bên. Ưu tiên hàng đầu là bảo vệ dòng tiền trước khi nghĩ đến sinh lời.

Ông Hảo nhận định, nếu năm 2023, tín dụng vẫn bị siết thì các nhà đầu tư nên tìm đến bất động sản ven khu công nghiệp như nhà ở cho công nhân, chuyên gia, khu thương mại, dịch vụ phục vụ khu công nghiệp. Nếu doanh nghiệp nào lớn có thể nghĩ đến logistic, hạ tầng bến bãi.

Vị này phân tích, sau đại dịch, nhiều doanh nghiệp, tập đoàn lớn đã quay trở lại hoạt động. Bên cạnh đó, các chính sách của Chính phủ, nhà nước cũng hướng đến việc an sinh xã hội. Vì thế, bất động sản ven khu công nghiệp hứa hẹn sẽ gặp ít rủi ro nhất. Theo báo cáo quý III của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện nay cả nước có gần 300 khu công nghiệp. Trong đó trên 80% dự án có tỷ lệ lấp đầy 100%, còn trung bình là trên 80%. Trong khi đó, nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp đang là vấn đề rất bức bách vì chưa được cải thiện nhiều.

Cách đây không lâu, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang nhiều nước khu vực Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam là động lực lớn cho lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Rất nhiều nhà đầu tư đã ngay lập tức phản ứng bằng cách đi săn những mặt bằng rộng, đẹp để có thể cho thuê kho bãi. Hiện nay, hạ tầng tại Việt Nam đang dần hoàn thiện vì thế khả năng kết nối giữa các tỉnh là rất thuận lợi trong thời gian tới.