Hệ lụy gì với các doanh nghiệp khi bất động sản đã ngấm đòn pháp lý và siết vốn?

Khó khăn vay vốn

Theo Thanh Niên, Bộ Xây dựng cho hay, số lượng doanh nghiệp hoạt động trên lĩnh vực bất động sản được thanh lập mới và doanh nghiệp quay lại hoạt động trong 9 tháng đầu năm 2022 tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, có 7.124 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 31,9%; 1.769 doanh nghiệp trở lại hoạt động, tăng 77,3%.

Cùng với đó, hoạt động của những doanh nghiệp bất động sản đang hồi phục nhanh chóng so với năm 2021, khi mọi hoạt động đầu tư và kinh doanh vẫn còn chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. 

Dù vậy, theo Bộ Xây dựng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn gặp nhiều khó khăn dù dịch bệnh gần như đã không còn. Cụ thể, không ít doanh nghiệp đang gặp khó trong việc triển khai thực hiện dự án vì những vướng mắc trong thủ tục đầu tư và pháp lý của dự án, đặc biệt là việc phải tuân thủ chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất và tiền sử dụng đất. 

Với việc cả thị trường tín dụng, cổ phiếu và trái phiếu đều bị kiểm soát rất chặt đã khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn để có thể triển khai các dự án. 

Những yếu tố như tỷ giá ngoại tệ, lãi suất cho vay, giá xăng dầu, giá vật liệu dựng tăng, dẫn tới việc chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao làm ảnh hưởng lớn tới hoạt động xây dựng, sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. 

Đầu năm 2022, hoạt động của thị trường bất động sản dần đi vào ổn định, lượng khách hàng tìm và giao dịch bất động sản cũng tăng rõ rệt so với cùng kỳ năm ngoái. Tính đến nay, hầu hết các sàn giao dịch nhà đất đã trở lại hoạt động bình thường, nhiều sàn mới được thành lập. Hiện tại đang có khoảng hơn 1.100 sàn giao dịch bất động sản trên toàn quốc. 

Bộ Xây dựng cho biết, quý I và quý II chứng kiến tốc độ tăng trưởng nhanh của thị trường bất động sản cả về giá và lượng giao dịch trên nhiều phân khúc bất động sản tại nhiều tỉnh thành toàn quốc. Điều này kéo theo sự phục hồi và hoạt động trở lại của nhiều sàn giao dịch bất động sản; Thu hút thêm nhiều người tham gia môi giới, nhất là môi giới tự do và giao dịch bất động sản. 

Sang quý III, thị trường dường như có sự điều chỉnh khi lượng giao dịch bất động sản sụt giảm nhanh chóng so với thời điểm đầu năm. Dẫn tới quy mô của các sàn giao dịch bất động sản giảm và kéo theo là số lượng môi giới bất động sản cũng giảm theo.

Khó có thể khởi sắc sau thời gian ngắn

Bộ Xây dựng cho hay, tính tới ngày 20/9, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn để mua cổ phần của các nhà đầu tư nước ngoài là hơn 18,7 tỷ USD, bằng 84,7% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Dù số vốn đầu tư đăng ký mới giảm, tuy nhiên cả vốn đầu tư điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần vẫn tiếp tục tăng đáng kể so với cùng kỳ. Ngành kinh doanh bất động sản hiện vẫn giữ vị trí thứ 2 khi tổng vốn FDI đạt hơn 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đầu tư đăng ký (tính đến ngày 20/6 đạt hơn 3,15 tỷ USD).

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, Việt Nam vẫn là điểm sáng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Lượng vốn FDI chảy vào các ngành và lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn đang được cải thiện khi Việt Nam cùng các quốc gia khác đã trở lại trạng thái bình thường sau dịch bệnh Covid - 19. 

Trong khi, tính tới ngày 31/8, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trong quý III là hơn 777.200 tỉ đồng, trong khi quý II (tính tới ngày 30/6) là hơn 784.500 tỷ đồng.

Với vốn trái phiếu trong 9 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu phát hành đạt gần 323.000 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản ghi nhận giá trị phát hành khoảng 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87% trong tổng giá trị phát hành trái phiếu. 

Chuyên gia kinh tế, giảng viên Học viện Tài chính - PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang bị siết chặt về pháp lý, nhất là việc chấp thuận chủ trương về đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất kể từ năm 2019 tới nay. Trải qua 2 năm dịch bệnh, dòng tiền đầu tư kinh doanh trong nước bị ùn tắc nên đổ dồn vào mua nhà, đặc biệt là mua đất nền tăng mạnh. Sang đầu năm 2022, thị trường bất động sản vẫn đang có đà phục hồi hậu Covid - 19, nhưng từ khi bị siết cả vốn ngân hàng và trái phiếu đã lộ rõ biểu hiện suy thoái. 

“Sang quý III, thị trường bất động sản bắt đầu suy thoái rõ rệt, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều đã ngấm đòn pháp lý từ vài năm nay, nguồn cung bị hạn chế rõ rệt và tới nay là siết vốn ngân hàng, vốn trái phiếu. Khi cơ chế điều hành trong nước đang siết lại cũng có nghĩa là giảm cơ hội đầu tư sinh lời của thị trường nên vốn đầu tư FDI giảm là chuyện đương nhiên. Bất động sản tại Việt Nam luôn là ngành chiếm tỷ trọng hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài rất lớn. Do đó, khi cơ chế siết thì vốn FDI giảm là biểu hiện rõ nhất” - PGS - TS Đinh Trọng Thịnh nói.

Cũng theo vị chuyên gia, tới nay vẫn chưa có dấu hiệu về việc nới chính sách pháp lý, vốn cho thị trường bất động sản. Trong thời gian tới, nhiều khả năng ít nhất là 3 tháng cuối năm thì thị trường có thể khởi sắc. Về dài hạn, thị trường bất động sản là lĩnh vực vẫn còn nhiều tiềm năng