Kênh huy động vốn nào sẽ thay cho trái phiếu và tín dụng trong lúc thị trường bất động sản khó khăn?

Trước bối cảnh thế giới đầy những biến động, các nền kinh tế lớn như Mỹ, Anh, Canada,... nhanh chóng siết chặt tiền tệ. Cụ thể, Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) liên tiếp điều chỉnh lãi suất mục tiêu 4 lần liên tiếp trong năm nay. Sau động thái này, lãi suất quỹ liên bang trên thị trường tiền tệ Mỹ giao động trong khoảng 3,75 - 4%, cao nhất kể từ tháng 1/2008. 

Theo nhiều dự báo, những thách thức này còn duy trì trong những tháng cuối năm 2022 và năm 2023. Điều này áp gây áp lực lên mặt bằng lãi suất cùng tỷ giá tại Việt Nam, tạo sức ép lớn lên lạm phát. 

Ngày 11/10, báo cáo Ổn định tài chính toàn cầu, cho biết Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) chỉ ra nền kinh tế toàn cầu trong giai đoạn đầy thách thức vì giá cả và lãi suất tăng mạnh mẽ đe dọa tới đà phục hồi trên toàn cầu. Những nền kinh tế phát triển và nổi lên đều đối mặt với những vấn đề đang ngày càng gia tăng. 

Tại Việt Nam, trong vòng 1 tháng gần đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã 2 lần điều chỉnh tăng lãi suất và tăng trần lãi suất tiền gửi. 

Số liệu Tổng cục Thống kê cho rằng, việc tăng trưởng tín dụng tới hết quý III đạt 10,5%, ngay sát mục tiêu 14%. Với kết quả như vậy, hạn mức tăng trưởng tín dụng cho quý cuối năm chỉ còn khoảng 3,5%. 

Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam - Ông Neil MacGregor nhận định, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có những nỗ lực mạnh mẽ đối với việc kiểm soát lạm phát và ổn định môi trường kinh tế vĩ mô, qua đó sẽ tăng trưởng một cách lành mạnh và bền vững trong trung và dài hạn. 

“Việc Chính phủ có động thái siết chặt các kênh huy động vốn như trái phiếu, tín dụng sẽ có các tác động ngắn hạn và nhất định tới nhiều ngành nghề kinh doanh, sản xuất và dịch vụ trong nước, bao gồm bất động sản. Đối lại, chúng ta thấy được một thị trường tài chính minh bạch, tăng thêm uy tín trong mắt những nhà đầu tư quốc tế” - Chuyên gia nói. 

Tuy nhiên, theo CEO Savills Việt Nam, việc các nguồn vốn bị siết chặt đang giới hạn khả năng tiếp cận nguồn vốn trong nước của các chủ đầu tư dự án. “Các nhà đầu tư và các doanh nghiệp bất động sản đang bị đẩy vào một giai đoạn đầy thách thức vì những kênh huy động vốn như tín dụng, phát hành trái phiếu, thị trường chứng khoán đồng loạt gián đoạn” - Vị này cho hay. 

Báo cáo của Bộ Tài chính cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2022, giá trị phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản gần 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87% tổng giá trị phát hành, đồng thời theo xu hướng giảm mạnh trong thời gian qua. Cùng với đó là vấn đề nguồn vốn, các doanh nghiệp bất động sản cũng phải đối mặt với các trở ngại về cả mặt khách quan và chủ quan. 

Đơn cử như lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, chi phí xây dựng. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp đang đối mặt với khó khăn kéo dài trong việc triển khai thực hiện dự án vì những vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của những dự án, nhất là việc chấp thuận chủ trương đầu tư, thủ tục đầu tư giao đất và tính tiền sử dụng đất. Đây là những vướng mắc rất lớn của thị trường đã tồn động trong nhiều năm nay. 

FDI chính là nguồn vốn thay thế sáng giá

Nhằm đảm bảo ngành bất động sản duy trì tốt tốc độ phục hồi và nguồn cung ở các phân khúc bất động sản để phục vụ tối đa nhu cầu của các ngành kinh tế khác. Chuyên gia Savills Việt Nam chỉ ra giải pháp huy động vốn khả thi cho các chủ đầu tư là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. 

Trong khi các kênh huy động vốn phổ biến đều không khả thi, các doanh nghiệp nên tìm tới những kênh khác như FDI như một giải pháp phù hợp. Sau hơn 30 năm Việt Nam thực hiện chính sách mở cửa thu hút FDI đến nay, Việt Nam tiếp nhận đầu tư 140 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, nhóm ngành sản xuất - chế tạo và bất động sản là nhóm dẫn đầu. Cần khẳng định đây là một trong các nguồn lực đặc biệt quan trọng. 

Phân tích thêm về giải pháp vốn này, theo ông Neil MacGregor, việc tìm kiếm nguồn vốn cho ngành bất động sản từ dòng vốn FDI hoàn toàn khả thi vì sự quan tâm của những nhà đầu tư tới với thị trường Việt Nam hiện là rất lớn. 

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính tới ngày 20/10, tổng vốn đầu tư FDI đăng ký vào Việt Nam là 22,46 tỷ USD, giảm 5,4% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Việc kinh doanh bất động sản vẫn duy trì vị trí thứ 2 trong danh sách những ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 10 tháng qua với hơn 3,87 tỷ USD, chiếm 17% tổng vốn đầu tư đăng ký. Trong khi đó con số này đạt 2,12 tỷ USD vào cùng kỳ năm ngoái. 

Đối với những chủ đầu tư dự án, vị chuyên gia này cho rằng các chủ đầu tư sẽ phải tìm tới các giải pháp mang tính bền vững trong dài hạn. 

“Các doanh nghiệp cần có sự linh hoạt và chủ động hơn trong việc tìm nguồn vốn thay thế. Với các quỹ đất phát triển dự án, cách làm việc minh bạch và năng lực có sẵn của doanh nghiệp thì không khó để tìm được nhà đầu tư phù hợp. Chúng tôi nhận thấy, những lợi thế trong việc am hiểu thị trường và những thủ tục hành chính của doanh nghiệp nội địa, kết hợp với kinh nghiệm và năng lực tài chính của nhà đầu tư nước ngoài, thì rất nhiều dự án bất động sản quy mô lớn, chất lượng tốt sẽ được cung cấp thêm ra thị trường ở mọi phân khúc” - Ông nói.