Thị trường BĐS dự báo khó khăn, doanh nghiệp phải tái cấu trúc để tự cứu mình

Thị trường bất động sản “u ám”

Về thị trường bất động sản khoảng nửa năm nay, các ý kiến đều thống nhất đánh giá thị trường đang gặp nhiều khó khăn.

Tại phiên trả lời chất vấn trước Quốc hội vừa diễn ra, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng dự báo thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn trong thời gian tới.

Những lý do rất dễ nhiện diện là hiện nay việc xây dựng dự án bất động sản tại hầu hết địa phương đều khó khăn dẫn đến nguồn cung nhà ở sụt giảm và đáng nói, nguồn cung quá thiếu và quá thừa so với nhu cầu theo từng phân khúc.

Đồng thời, cơ cấu sản phẩm nhà ở bất hợp lý, số nhà ở thương mại có giá phù hợp với đa số người dân còn thiếu, nhà ở xã hội, nhà công nhân cũng thiếu, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp, trung bình “còn thiếu trầm trọng”. Giá nhà cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân.

Một bất cập nữa là việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào bất động sản chưa chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro. Cơ cấu nguồn vốn bất động sản còn hạn chế. Nguồn cung vốn trung và dài hạn cũng chưa có. Trong quý 3/2022, người mua nhà gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu. Vẫn còn tình trạng đầu cơ, găm hàng bất động sản. Thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch do hệ thống thông tin chưa được cập nhật đầy đủ…

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đánh giá thị trường bất động sản hiện nay đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái; một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cũng đang rất khó khăn, đặc biệt là “rủi ro” bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản.

Điều này được thể hiện qua việc một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO), mà điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước; tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động.

Thêm nữa, do “tắc” nguồn vốn tín dụng, “tắc” nguồn vốn “trái phiếu”, “tắc” cả nguồn “vốn huy động từ khách hàng”, nên một số doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” nên phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy “rủi ro”; hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng) tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có “rủi ro” do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Mấu chốt khó khăn là đầu tư dàn trải, khó thanh khoản

Ở góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng nhận định thị trường bất động sản thiếu nguồn cung là chưa hoàn toàn đúng. Thực tế, chỉ thiếu nguồn cung ở một số phân khúc. Nếu thiếu nguồn cung thì tại sao các doanh nghiệp lại không bán được hàng?

“Mấu chốt khó khăn của thị trường bất động sản, theo tôi, nguyên nhân chính đến từ việc doanh nghiệp đầu tư quá nhiều dự án, dàn trải trong giai đoạn 2021-2022 nhưng thời điểm này không bán được hàng (không có thanh khoản)”, ông Hiển nêu.

Về khó khăn tài chính, thiếu vốn tín dụng do “siết tín dụng”, ông Hiển cũng cho rằng điều này chưa chuẩn xác. Thực tế, năm 2022, Ngân hàng Nhà nước vẫn công bố giữ nguyên mức tăng trưởng tín dụng 14% bằng với những năm trước; chưa kể khoảng 276.000 tỉ đồng được các doanh nghiệp huy động qua kênh trái phiếu (tạm tính đến tháng 7.2022), trong đó có khoảng 36% trái phiếu thuộc lĩnh vực bất động sản.

Số liệu công bố của Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 8.2022, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng 15,68% so với cuối năm 2021, chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, trong đó kinh doanh bất động sản tăng 7,35%; phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 20,14%...

Một trong những kiến nghị liên quan đến thị trường bất động sản gần đây là kiến nghị về pháp lý cho các dự án bất động sản, nhất là ở TP.HCM.

Bình luận về điều này, ông Hiển cho rằng các chính sách quản lý thị trường bất động sản hiện vẫn cho phép chuyển nhượng dự án, bán hàng bình thường đối với những dự án đủ điều kiện pháp lý.

“Các chính sách của nhà nước chỉ góp phần giúp thị trường minh bạch hơn, chuẩn hóa để lành mạnh thị trường. Còn doanh nghiệp thay vì tập trung làm đúng quy định, lại có hiện tượng mở rộng đầu tư tràn lan, đất không đúng pháp lý nên gặp khó khăn, vướng mắc… Một số doanh nghiệp ở các thành phố, vướng pháp lý đều liên quan đến đất công, nên rất khó để tháo gỡ khi nhà nước lập lại trật tự”, ông Hiển nêu.

Doanh nghiệp cứu mình thế nào?

Về giải pháp cho thị trường bất động sản, ông Đinh Thế Hiển cho rằng nếu không làm sạch nhóm làm sai pháp lý thì đó không phải là giải pháp thực sự cho thị trường bất động sản.

Theo ông Hiển, có nghịa lý là khi bất động sản tăng giá mạnh, các công ty bất động sản đứng đầu nền kinh tế thì các chuyên gia lo và muốn bất động sản sẽ hạ nhiệt. Giờ bất động sản đang hạ nhiệt, giá đang giảm (hoặc chắc chắc giảm), các công ty huy động vốn dưới chuẩn, làm dự án thiếu pháp lý đang bị xử lý thì một số ý kiến lại muốn tìm giải pháp để giữ thị trường, giữ giá và giữ các công ty này?

Một giải pháp tiếp theo cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái lúc này là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

“Nếu giờ doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỷ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính lớn hơn nhiều. Cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển”, ông Hiển nêu.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cũng đánh giá, biện pháp của nhà nước trong năm 2022 về tài chính – ngân hàng đối với ngành bất động sản đang giúp thị trường bất động sản trở lại sự lành mạnh mà nó cần có. Thị trường bất động sản đang thể hiện sự hợp lý của nó, khi mà  những căn hộ chung cư đã đi vào sử dụng vẫn có thanh khoản, thậm chí còn tăng giá nhẹ; những dự án đầy đủ pháp lý, phục vụ dân sinh vẫn có giao dịch M&A…

“Như vậy sự suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng giá trị thật”, ông Đinh Thế Hiển nói.