Dự báo phân khúc đất nền sẽ chịu nhiều tác động trong những tháng cuối năm

Đất không tăng chỉ có người tăng thêm

Người Việt Nam thường có quan niệm, diện tích đất không thể tăng thêm nhưng dân số thì ngày càng tăng. Vì vậy, đất ở sẽ ngày càng khan hiếm và tăng giá. Chính quan niệm này đã khiến đất nền trở thành một trong những kênh đầu tư an toàn và có sức sinh lời cao nhất. Do đó, tâm lý tích đất, găm giữ đất đã được hình thành trong con người Việt Nam, nhất là trong những giai đoạn kinh tế bất ổn, lạm phát tăng cao.

Mặt khác, thói quen để lại tài sản thừa kế cho con cháu, nhất là để lại đất cho con trai cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá đất nền không thể giảm. Người dân có thể đi vay để mua đất, chỉ khi bần cùng bất đắc dĩ họ mới phải bán mảnh đất của mình.

Ngoài ra, mặc dù sự phát triển của kinh tế - xã hội đã làm đa dạng thêm các loại hình bất động sản, đặc biệt là loại hình nhà ở. Tuy nhiên, nhà chung cư vẫn bị coi là “tiêu sản” và nhiều người vẫn có ác cảm với loại hình nhà ở này. Các loại hình khác như biệt thự, liền kề lại có giá quá cao, không phù hợp với hầu hết người dân Việt Nam hiện nay. Do vậy, đất nền, nhà liền thổ vẫn là phân khúc được quan tâm nhất.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nhìn chung phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý 3/2022 có giảm nhẹ khoảng 2-3%. Tuy nhiên, ở khu vực các huyện ngoại thành, giáp ranh của Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Trì, Mê Linh, Gia Lâm hầu như không giảm mặc dù mức độ quan tâm và thanh khoản đều giảm mạnh.

Cá biệt có một số khu vị trí đất nền bị giảm giá mạnh đều có hạ tầng không tốt và được thổi giá mạnh trong giai đoạn đỉnh của thị trường. Trong khu vực nội thành, do quỹ đất khan hiếm và được nhiều nhà đầu tư săn tìm nên giá và mức độ tìm kiếm có xu hướng tăng.

Còn theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá của phân khúc đất nền thuộc khu vực dân cư, các khu đô thị vẫn tăng thêm khoảng 5% so với đầu năm và khoảng 20% so với 2021. Các khu vực ngoại thành có dự án đường vành đai 4 – vùng Thủ đô đi qua, giá vẫn có xu hướng tăng mạnh, không có hiện tượng bán tháo, cắt lỗ.

Theo các chuyên gia, ở những khu vực có hạ tầng tốt, giá đất nền luôn có xu hướng tăng, mức tăng trung bình khoảng 15-20%/năm. Do vậy, dù thị trường rơi vào trầm lắng thì mức lợi nhuận vẫn cao hơn lãi suất ngân hàng, đặc biệt là trong trong dài hạn.

Thị trường bất động sản 2023 mặc dù chưa hồi phục nhưng giá phân khúc đất nền khó giảm mạnh, đặc biệt ở các khu vực, dự án có hạ tầng tốt, gần trung tâm còn có xu hướng tăng so với thời điểm 2021.

Ngược lại, qua năm 2023, ở các khu vực xa trung tâm, phân khúc đất nền vốn là tâm điểm được giới cầu cơ thổi giá sẽ giảm mạnh do nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ bị “gãy đòn”. Nguyên nhân được các chuyên gia chỉ ra là do những khu vực này có hạ tầng kém, yếu tố pháp lý không đảm bảo và phần lớn nhà đầu tư vào những khu vực này đều có mục đích lướt sóng kiếm lời nhưng lại bị mắc cạn. Hiện nay, những nhà đầu tư này đang phải gồng lãi vay để cố cầm cự. Nhưng với đà tăng của lãi suất ngân hàng, chắc chắn họ sẽ không thể cầm cự được lâu.

Người nào có tiền mặt, người đó có quyền

Thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng đang cùng lúc phải chịu tác động bởi nhiều yếu tố bất lợi như nguồn vốn đổ vào thị trường bị hạn chế hay lãi suất tăng. Từ đó tính thanh khoản của hầu hết các phân khúc đều bị giảm mạnh.

Theo ông Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com chia sẻ, trong các phân khúc, đất nền được các nhà đầu tư quan tâm nhất và thường mang tính đầu cơ. Do đó, khi thị trường bất động sản xảy ra biến động mạnh thì đây cũng là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nhất so với các nhóm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường vừa trải qua giai đoạn sốt nóng đã đẩy giá đất nền lên cao đỉnh điểm, nên đây là thời điểm thị trường đang tự điều chỉnh để trở lại thế cân bằng giữa cung và cầu.

Đồng thời, thị trường sẽ giúp phân hóa lại giới đầu tư một cách rõ ràng, ai mạnh, ai yếu, ai chuyên nghiệp và ai không chuyên nghiệp. Do đó, dù giao dịch giảm mạnh, lượng quan tâm cũng giảm nhưng giá lại chưa giảm sâu. Tình trạng bán cắt lỗ sâu chủ yếu là ở các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều và mắc cạn ở những sản phẩm không đẹp, thanh khoản kém.

Thị trường khó khăn luôn là thời điểm các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính yếu, phải sử dụng đòn bẩy tài chính nhưng không thoát hàng kịp buộc phải cắt lỗ để thu hồi vốn và tránh áp lực lãi vay.

Khó khăn của người này sẽ là cơ hội của người kia, đây chính là thời điểm tốt dành cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, nguồn vốn có sẵn đi săn những bất động sản “ngon - bổ - rẻ”. Những nhà đầu tư này đa phần là các nhà đầu tư chuyên nghiệp, họ đều xác định đầu tư trung và dài hạn. Vì vậy, họ chấp nhận trong khoảng 3-5 năm, giá các bất động sản này có thể giảm nhẹ hoặc đi ngang.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV chia sẻ, đối với phân khúc đất nền hiện nay ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang tiếp tục được đẩy mạnh quy hoạch và mở rộng khu vực đô thị nên sẽ tiếp tục nhận được sự quan tâm của giới đầu tư. Tuy nhiên, sẽ không xảy ra tình trạng “sốt nóng” như giai đoạn 2021 vừa qua.

Với dự án trọng điểm là đường Vành đai 4 – vùng Thủ đô và kế hoạch đưa 5 huyện lên quận từ nay đến 2025 gồm Gia Lâm, Thanh Trì, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng. Đây là một trong những động lực để các khu vực này phát triển các đại đô thị nhờ quỹ đất và không gian phát triển lớn. Do đó, dù hiện tại giá đất ở những khu vực này có thể giảm nhẹ nhưng sẽ tăng trở lại khoảng giữa năm 2023.

Theo ông Tiến Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản ở huyện Đan Phượng, Hà Nội chia sẻ, mặc dù hiện nay rất ít giao dịch so với đầu năm. Tuy nhiên, vẫn có một số nhóm các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt đi săn những lô đất đẹp, giá rẻ, có nhiều tiềm năng. "Hiện trong giỏ hàng của sàn chúng tôi còn khá nhiều hàng, nhưng chỉ những hàng đẹp, rẻ mới được họ chú ý. Tất nhiên, để giao dịch được vẫn rất khó do phía người bán chưa sẵn sàng giảm giá sâu.

Có thể sang đầu năm 2023, sự phân hóa trong các nhà đầu tư rõ ràng hơn, ai trụ được và ai sẽ phải chấp nhận cắt lỗ sâu để thoát hàng. Khi đó, quyền lực của người có sẵn tiền mới thực sự được hiện rõ", ông Tuấn nhấn mạnh.