Thị trường nhà đất đối mặt với cuộc khủng hoảng về giá

Bối cảnh phức tạp của đại dịch Covid - 19 giai đoạn trước cùng với sự chậm trễ về thủ tục đối với các dự án và việc Nhà nước thắt chặt tín dụng doanh nghiệp là một số nguyên do khiến các giao dịch mua bán địa ốc trên thị trường chậm lại. Trước thực trạng giá nhà chưa có dấu hiệu giảm, vẫn trên đà tăng cao, sức mua trở nên ế ẩm bởi người tiêu dùng BĐS e ngại xuống tiền trong cơn sốt giá ảo.

Mặc dù Chính phủ và các địa phương đã có nhiều nỗ lực đưa ra thị trường các dự án nhà ở giá rẻ đáp ứng nhu cầu của người lao động thu nhập thấp, nhưng kịch bản vẫn chưa thay đổi theo chiều hướng khả quan trong những tháng cuối năm 2022.

Giao dịch thấp ảm đạm

Theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), tổng cung trên toàn thị trường trong 9 tháng đầu năm 2022 đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 77,9% so với 2021 và 24% so với 2018. Song lượng giao dịch BĐS trên toàn quốc trong những tháng vừa qua đã giảm xuống mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 43%, riêng quý 3 năm nay là 33,5%, giảm mạnh so với 2 quý trước. 

Nguyên nhân là do ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách hàng vì nguồn cung vẫn thiên về sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Cụ thể, theo số liệu quý 3/2022 mà CBRE thống kê, nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong chín tháng đầu năm 2022 ghi nhận 11.805 căn, trong quý 3 ghi nhận 3.640 căn. Đáng chú ý, có đến 67% nguồn cung nằm ở phân khúc cao cấp, còn phân khúc bình dân xuất hiện tình trạng “khan cung”. Trong khi thực tế chung trên thị trường, nguồn cầu lại chủ yếu xuất phát từ người có nhu cầu ở thực, thu nhập từ trung bình đến thấp cần tìm kiếm sản phẩm bình dân.

Cũng theo khảo sát từ báo cáo quý 3/2022 của Batdongsan.com.vn, lượng giao dịch ghi nhận được từ môi giới trong khoảng tháng 6 đến tháng 9 năm nay giảm mạnh tới hơn 50% và gần như không tăng (chỉ khoảng 1%). Nghiên cứu từ website này cho biết, phần lớn vấn đề về sức mua sụt giảm nằm ở việc khách hàng lo sợ thị trường BĐS tiêu cực nên e ngại đầu tư, mua ở thực. Cùng với đó, khâu vay vốn cũng trở thành một trong những nỗi lo sợ của khách hàng vì không đủ khả năng trả nợ vay giữa bối cảnh lạm phát, lãi suất tăng nóng, thu nhập không ổn định trong thời gian qua.

Nguồn cung hạn chế còn xuất phát từ thủ tục đầu tư khó khăn, rườm rà khiến các dự án chậm tiến độ, dẫn đến hậu quả nghiêm trọng cho doanh nghiệp như lãi suất tăng cao, chi phí bảo trì cả bộ máy, bồi thường khi vi phạm cam kết với khách hàng. Kỳ vọng khi những khó khăn này được giải quyết, doanh nghiệp sẽ đầu tư xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường đáp ứng nhu cầu của khách hàng, đẩy mạnh lượng giao dịch địa ốc

Đại diện một công ty môi giới qua trao đổi với phóng viên cho biết, giao dịch thời điểm này còn khá chậm, không chỉ ở phân khúc đầu tư mà còn ở các dự án tiêu dùng thực cần đòn bẩy tài chính. Đặc biệt, nhiều dự án đã hoàn thành trong thành phố vẫn ghi nhận số lượng giao dịch rất hạn chế, “ế hàng” vì khách vẫn đắn đo “cầm tiền” chờ thời giá nhà giảm.

Nghịch lý tăng giá vẫn tiếp diễn

Dòng tiền trên thị trường tiếp tục bị ngân hàng siết chặt, nhu cầu mua nhà đã giảm đáng kể, mặc dù khủng hoảng về giá nhà đất liên tục tăng cao vẫn diễn ra. Các nghiên cứu gần đây cho thấy nhu cầu trên thị trường thấp, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án bình dân vào khoảng 25% đến 60%, nhưng giá bán BĐS trên thị trường sơ cấp đang tăng giá bình quân từ 5% đến 8%. 

Riêng tại thị trường Hà Nội, số liệu từ VARS chỉ rõ, 9 tháng qua, có hơn 8.700 sản phẩm chung cư được Sở Xây dựng Hà Nội phê duyệt đủ điều kiện bán hàng, bằng 49,4% năm 2020 và 32,7% năm 2019. Trong đó, chung cư cao cấp chiếm 62%, căn hộ bình dân chỉ đạt có́ 4,7% tổng lượng cung và nằm ở rất xa trung tâm. Giá bán các sản phẩm chung cư hiện hữu có xu hướng tăng mạnh.

Xu hướng tăng cũng tương tư với giá đất nền khi chứng kiến mức tăng bình quân hơn 20% so với 2021 và khoảng 5% so với đầu năm. Một số khu vực trung tâm, giá bán dự án được đẩy lên tới 100 triệu đồng/m2. Còn về nhà phố, biệt thự tại Hà Nội mức giá trung bình tương đối cao, rơi vào khoảng 8.462 USD/m2 đất, tương đương mức tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng nói, sự “bốc hơi” của nhà ở dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2) tại Hà Nội có diễn biến tương tự như tại thị trường TP.HCM giai đoạn trước.

Trước diễn biến giá nhà đất vượt mức khả năng chi trả của người dân, nhận định từ Bộ trưởng Bộ Xây dựng Lê Thanh Nghị trong báo cáo gửi Quốc hội các nhóm vấn đề chất vấn và trả lời chất vấn vừa qua cho biết, “Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở”.

Điều này đã đặt ra tính cấp thiết trong đẩy mạnh triển khai các dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, vốn được đông đảo người dân đặc biệt quan tâm. Tại thị trường Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại do chậm tiến độ phát triển nhà ở giá rẻ, chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người lao động thu nhập thấp. Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, giai đoạn 2016-2020, đã có 25 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, tương đương 12.659 căn hộ, khoảng 1,25 triệu mét vuông sàn (đạt 26,24% so với kế hoạch). Năm 2021, do diễn biến phức tạp của dịch Covid-19, các nhà ở xã hội được triển khai với tiến độ chậm, chỉ có 2 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, đưa vào sử dụng với 1.234 căn hộ.

Để giải quyết vấn đề này, Sở Xây dựng TP Hà Nội đã trình phương án với nhiều giải pháp. Một trong số đó là kêu gọi rà soát tổng thể tất cả các khu đất trống, đất hoang hóa, các công trình bỏ hoang đang tồn tại và đề xuất thu hồi hoặc chuyển mục đích làm nhà ở xã hội, các biện pháp để tận dụng giá trị nguồn tài nguyên đất trong đô thị. Ngoài ra, giao UBND các quận, huyện chủ động xây dựng quỹ phúc lợi xã hội để phục vụ các phương án bố trí tái định cư.

Mặc dù chính phủ đang có những nỗ lực phối hợp mạnh mẽ để giảm giá nhà ở, nhưng thực tế của thị trường vẫn chưa rõ ràng. Đứng trước những bất cập về chính sách đất đai, thủ tục đầu tư, cũng như chính sách tín dụng cho nhà đầu tư và người mua nhà không được giải quyết kịp thời thì giấc mơ an cư của người dân lao động có thu nhập trung bình, thấp sẽ khó thành hiện thực.