Giá nhà tăng liên tục, nhà đầu tư bất động sản nên làm gì?

Trong 5 năm qua giá nhà liên tục tăng

Trong một khoảng thời gian dài thị trường nhà ở tại Hà Nội liên tục kéo dài đà tăng trưởng về giá. Thống kê của Savills Việt Nam chỉ ra rằng, từ quý 1/2019, các sản phẩm căn hộ bán với mức giá sơ cấp đã ghi nhận xu hướng tăng, nhất là phân khúc Hạng B. Đà tăng trưởng này còn tiếp tục được thể hiện ở phân khúc nhà thấp tầng  như biệt thự, nhà phố, nhà liền kề,... kể từ quý 3/2021. Nửa đầu năm 2022 vừa qua đã không ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung sơ cấp. So với cùng kỳ năm năm trước, số lượng sản phẩm mới của quý I trên cả 2 phân khúc đều giảm lần lượt 29% và 15%.

Số liệu cụ thể về nguồn cung cho thấy: Năm 2018 nguồn cung 28.316 căn nhà, bằng 65,8 % so với năm 2017. Năm 2019 nguồn cung 23.046 căn nhà, bằng 53,6 % so với năm 2017. Năm 2020 nguồn cung 16.895 căn nhà, bằng 39,2 % so với năm 2017. Năm 2021 nguồn cung 14.443 căn nhà, bằng 33,6 % so với năm 2017. 6 tháng đầu năm 2022 nguồn cung chỉ có 9.456 căn nhà, bằng 44% so với 6 tháng đầu năm 2017.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, các nhà đầu tư cần lưu ý và hiểu rõ bản chất đằng sau xu hướng leo thang này trước khi tham gia vào bất kỳ hoạt động đầu tư nào.

Thứ nhất, từ trước tới nay các loại hình bất động sản nhà ở vẫn luôn được đánh giá là một trong những kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt nhất. Nhờ vào lượng tiền nhàn rỗi lớn, đặc biệt từ thị trường chứng khoán nên nhu cầu trú ẩn dòng tiền tại các sản phẩm này cũng đang gia tăng. Vậy nên, trong bối cảnh số lượng kênh đầu tư hấp dẫn vẫn còn hạn chế, bất động sản nhà ở đã nổi lên như một phương án đầu tư hợp lý và khá an toàn trên thị trường.

Thứ hai, yếu tố chất lượng đang được chủ đầu tư đặt lên ưu tiên hàng đầu khi phát triển các dự án căn hộ mới. Những sản phẩm này không chỉ sở hữu vị trí tốt, điều kiện bàn giao thuận lợi mà còn được đầu tư bài bản về tiện ích dịch vụ và chất lượng cuộc sống. Đây chính là điểm cộng đắt giá giúp thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư. Từ đó, tỷ lệ bán hàng của các dòng căn hộ mới này cũng gia tăng đáng kể.

Tuy nhiên, một dự án tốt, chất lượng có thể phát triển được thì sẽ đi cùng với yêu cầu về một khoản vốn đầu tư lớn hơn thông thường. Từ đó dẫn tới việc các dự án căn hộ mới sẽ có mức giá cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Thống kê của Savills cũng chỉ ra rằng, phân khúc căn hộ Hạng A mới có thể sẽ được chào bán với mức cao hơn giá bình quân thị trường là 3.300 USD/m2.

Thị trường cuối năm liệu có xuất hiện nhiều đột biến?

Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội có những phân tích về hoạt động mua-bán trong thời gian qua là hầu như các giao dịch đều phục vụ nhu cầu để ở. 

"Nhu cầu của người tiêu dùng Việt Nam đang ngày càng tăng lên khi có xu hướng ưu tiên chất lượng cuộc sống cũng như các yếu tố về cảnh quan môi trường. Hiện tại mức giá của các loại hình bất động sản nhà ở tại Hà Nội vẫn đang trong tình trạng liên tục leo thang, nhưng các dự án đã được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp hơn bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm. Điều này đã tạo được sức hút rất lớn trên thị trường. Ngoài ra, bất kể là người mua nhà hay giới đầu tư khi tiếp cận các sản phẩm này đều phải phân tích kỹ lưỡng về khả năng chi trả sao cho không bị dòng tiền tạo áp lực quá lớn", ông Thêm chia sẻ.

So sánh với năm 2021 thì tỷ lệ hấp thụ của căn hộ bán quý I năm 2022 không ghi nhận nhiều biến động. Tuy nhiên, nếu đặt lên bàn cân với năm 2019, sẽ thấy thị trường ở thời điểm hiện tại đang có sự thay đổi trong nguồn cầu.

Cũng theo chia sẻ từ vị chuyên gia Savills, với tình hình hiện tại, sức mua các sản phẩm nhà ở rất khó đạt được như trước. Bởi thu nhập bình quân của người dân vẫn chưa thể bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Đối với những người có nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp thì nhu cầu mua nhà sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Còn đối với những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền nhàn rỗi, việc tìm đến những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt vẫn diễn ra bình thường.

Mặt khác, nhóm những đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính hiện đang gặp nhiều khó khăn hơn. Bởi cấp chính quyền đang kiểm soát chặt chẽ các chính sách hỗ trợ cho vay, đặc biệt đối với các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản. Chính quyết định này đã "giữ chân" các nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng hay vay thế chấp. Trong bối cảnh mức giá đang ở ngưỡng cao thì cơ hội sinh lời "nóng" thông qua đầu tư vào thị trường bất động sản cũng sẽ không còn sức hấp dẫn.

Dự báo về tình hình bất động sản nhà ở trong 6 tháng cuối năm, vị chuyên gia Savills cho hay, thời gian tới sẽ không xuất hiện nhiều đột biến. 

Ông Nguyễn Đức Thêm kết luận: "Những dự án có mức giá tốt, vị trí thuận lợi hay chất lượng cao hiện nay còn đang khan hiếm. Do bản thân các chủ đầu tư cũng đang phải đối mặt với áp lực tăng giá, nhất là chi phí đầu vào. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2023-2025, thị trường dự kiến sẽ chào đón thêm nhiều dự án nhà ở mới. Bởi vậy, hiện tại là khoảng thời gian phù hợp và cần thiết để người mua nhà cũng như giới đầu tư có đủ thời gian và điều kiện để chuẩn bị nguồn lực tài chính một cách tốt nhất trước khi tham gia hoạt động đầu tư".