Dòng vốn vào bất động sản: Có thực sự “nóng” đến mức phải siết?

Kiểm soát tín dụng vào bất động sản có cần thiết?

Kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều nguy cơ, rủi ro trong đó có kinh doanh bất động sản, đầu tư vẫn tiếp là chủ trương quan trọng của Ngân hàng Nhà nước trong thời gian tới. Điều này dấy lên không ít những lo ngại, băn khoăn trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rơi vào cảnh trầm lắng.
Theo nhận định của ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA), trong thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước hiện chưa có bất cứ văn bản nào chỉ đạo về vấn đề siết chặt tín dụng bất động sản. Dòng tiền tín dụng vẫn đầu tư vào lĩnh vực địa ốc trong thời gian vừa qua, tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng tín dụng của bất động sản so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung thì chưa cao bằng.

Điển hình, trong năm 2021, tốc độ tăng trưởng tín dụng chung đạt ở mức là 14%, còn của riêng lĩnh vực bất động sản là 12%. Đây là một trong những định hướng chủ trương của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

Trong giai đoạn hiện tại, giá bất động sản ghi nhận sự biến động tăng trưởng rất lớn, quá cao so với mức thu nhập trung bình của người dân. Do đó, tham gia đầu tư trong lĩnh vực này trở nên hết sức rủi ro, tiềm ẩn nhiều nguy cơ.

Ông Quốc Hùng đưa ra dẫn chứng ví dụ, một bất động sản nếu trước đây có giá bán là 100 triệu đồng/m2 và ngân hàng hỗ trợ cho vay 50% giá trị tài sản đảm bảo, nghĩa là cho vay khoản tiền 50 triệu đồng. Nhưng giá bất động sản trong thời điểm hiện tại có thể đã tăng lên đến ngưỡng 300 triệu đồng/m2. Như vậy, vẫn là cùng là tài sản đấy nhưng số tiền mà ngân hàng hỗ trợ cho vay đã lên tới mức 150 triệu đồng. Nếu không phải là giá trị thật, thì khi xảy ra sự biến động sẽ khiến cho giá bất động sản giảm xuống, điều này tạo nên những sự rủi ro rất lớn.

Vì thế, dù không đặt ra vấn đề siết tín dụng bất động sản, nhưng các đơn vị tổ chức tín dụng cũng cần phải xem xét các dự án địa ốc triển khai hiệu quả, đáp ứng tối đa nhu cầu của đại bộ phận người tiêu dùng để đảm bảo sự an toàn của hệ thống và có thể thu hồi được khoản tiền gốc và lãi.

Theo nhận định của Ông Vương Duy Dũng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong thời gian vừa qua, thị trường đã chứng kiến giá bất động sản có xu hướng biến động tăng rất mạnh. Tuy nhiên, không phải là tất cả các phân khúc bất động sản, các loại hình sản phẩm đều tăng giá. Thị trường hiện nay có phân khúc cao cấp, hạng sang dành cho các nhà đầu cơ, có phân khúc sản phẩm phục vụ chủ yếu cho tiêu dùng, những người có nhu cầu ở thực…

Theo ông Dũng, các phân khúc bất động sản dành cho người dân, những người có mức thu nhập thấp, trung bình, cho công nhân là các loại hình bất động chủ yếu phục vụ cho mục đích tiêu dùng,...thì việc đầu tư cho lĩnh vực này vẫn còn tương đối ít, chỉ nằm trong ngưỡng an toàn, đáp ứng được mục tiêu an sinh xã hội. Do đó, cần phải khuyến khích để hỗ trợ phát triển thêm về các loại hình sản phẩm này.

Còn những phân khúc sản phẩm bất động sản có tính chất đầu cơ, giá rất cao thì cần phải có sự giám sát, kiểm soát chặt chẽ và quản lý đầu tư kinh doanh của ca các loại hình đó cũng cần được quan tâm nhiều hơn. Việc kiểm soát vốn tín cũng phải dựa vào các phân khúc khác nhau, tùy thuộc vào từng dự án chứ không thể đánh đồng áp dụng chung với tất cả các dự án.

Rất khó để có thể đặt ra tiêu chí chung cho kiểm soát tín dụng

Theo nhận định của chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, tiêu chí đặt ra như thế nào cho đúng và trúng đối với việc phát hành trái phiếu của các đơn vị doanh nghiệp đã là bài toán rất khó thực hiện và không hề đơn giản. Với cách quản lý trái phiếu dựa theo Nghị định 153 thì đã tương đối phù hợp với các thị trường OTC trên thế giới nhưng đối với thị trường OTC của Việt Nam thì chưa có nhiều sự phát triển.

Các chủ thể kinh doanh, đơn vị doanh nghiệp vẫn chưa nắm được quy định nên việc phát hành đúng, trúng trái phiếu cũng là vấn đề. Từ quy định về mục đích sử dụng trái phiếu cho đến cách thức phát hành, và các yếu tố liên quan đều là vấn đề cần quan tâm. Vì thế không phải tự nhiên trong thời điểm năm 2021, trong tổng số trái phiếu phát hành hơn 720.000 tỷ đồng thì trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết đã chiếm đến 94 - 95%, chủ yếu là trái phiếu bất động sản.

Tuy nhiên, cũng theo vị chuyên gia này, cơ chế cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng, đó là vốn tự có hoặc vốn chủ sở hữu phải chiếm bao nhiêu phần trăm trên tổng vốn tín dụng nói chung. Hầu hết các nước trên thế giới đều có quy định này, họ quy định thường là 1:1, 1:2. Các tổ chức tín dụng sẽ có quy định tỷ lệ khác.

Ông Thịnh đưa ra nhận xét: “Nói chung, chúng ta rất khó khi xem xét đến các mạch khác nhau của vốn, ngay cả khi các quỹ đầu tư đã có quy định khá rõ ràng, đối với vốn đầu tư mạo hiểm là hoàn toàn khác nhau, tỷ lệ khác nên việc đưa ra tiêu chí đúng trúng thì cũng sẽ tùy thuộc vào các tổ chức tín dụng, tùy từng giai đoạn”.

Còn theo Chủ tịch VNBA, dù quản lý tín dụng theo bất cứ tiêu chí nào thì cũng phải đảm bảo nguyên tắc chung. Thứ nhất là các chủ đầu tư phải hoàn tất các thủ tục, đảm bảo đủ vốn, đồng thời phải có kế hoạch chi tiết về việc sản xuất kinh doanh sao cho hiệu quả và đối tượng khách hàng phải đáp ứng được yêu cầu của chủ đầu tư,...

Đối với đơn vị kinh doanh bất động sản thì phải mua với giá này, bán với giá nào cho phù hợp, tài sản đảm bảo có đủ tiêu chuẩn hay không, có đủ vốn hay không,... Tiêu chí của ngành ngân hàng là phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện, quy định, là đảm bảo các dự án phải có khả thi, đầy đủ vốn tự có theo đúng quy định của từng đơn vị tổ chức tín dụng và thẩm định. Thẩm định phải đáp ứng được tiêu chí của chính các nhà kinh doanh, sản phẩm cung cấp ra thị trường, mức giá bán đưa ra phải phù hợp và liệu có đạt được hiệu quả hay không?