Siết tín dụng bất động sản và bài học từ Trung Quốc

4 hệ lụy từ "siết" tín dụng bất động sản

Với bất động sản, nguồn vốn tín dụng cực kì quan trọng không chỉ ở Việt Nam mà ở tất cả các quốc gia trên thế giới. Tín dụng cho bất động sản hiện nay đang là 2,288 triệu tỷ đồng chiếm gần 20% nguồn vốn tín dụng của ngân hàng dành cho nền kinh tế quốc dân và tăng mạnh trong thời gian qua. 

Trong 3 tháng đầu năm 2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 783.942 tỷ đồng, giảm so với đầu năm 2021. Trong đó, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở chiếm tỷ trọng cao nhất trong dư nợ tín dụng bất động sản. Với 188.105 tỷ đồng, phân khúc này chiếm tỷ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Xếp thứ 2 là dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê với mức dư nợ đạt 121.153 tỷ đồng, chiếm 15,4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Tiếp nối danh sách này là dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 101.071 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 12,9% và các dự án nhà hàng, khách sạn đạt dư nợ 57.898 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,4%.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê chiếm tỷ lệ 5,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản với 45.532 tỷ đồng.

Các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt dư nợ 33.335 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3%; các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, cũng chiếm tỷ lệ 4,3% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. 25,9% còn lại với 203.339 tỷ đồng thuộc dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác.

Với giá nhà tăng cao trong khoảng thời gian qua, nhu cầu tăng trưởng tín dụng bất động sản có mất cân đối. Theo thống kê của Bộ xây dựng, nếu mức tiêu thụ nhà phân khúc bình dân và trung cấp tới 80-90% nhưng ở phân khúc cao cấp chỉ 30-40%, phân khúc đất nền lại tới 80-90%. 

Việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản nói riêng và các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nền kinh tế là điều hết sức quan trọng. Ngay từ cuối năm 2020 chúng tôi đã thấy có trạng thái bất thường ở lĩnh vực thị trường chứng khoán và bất động sản và có cảnh báo tới các cơ quan chức năng về kiểm soát dòng vốn nói chung vào 2 lĩnh vực này. Việc nhắc nhở, kiểm soát chặt chẽ các dòng vốn tín dụng vào bất động sản nói riêng và các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nói chung là cần thiết.

Tuy nhiên hiện nay, theo quy định, trong danh mục cho vay bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã “khóa cứng” tỷ lệ 8%, tức tỷ lệ cho vay bất động sản không được vượt quá 8% tổng tín dụng chung của các ngân hàng. Nếu vượt hoặc tăng trưởng nóng quá sẽ bị “tuýt còi”. Vì vậy, nhiều ngân hàng thời gian gần đây không thể tiếp tục cho vay gây tâm lý ngân hàng đang "siết" chặt không cho vay. Việc các ngân hàng không tiếp tục cho vay gây 1 số tác động không tốt.

Thứ nhất, đối với các doanh nghiệp lớn có nhu cầu tài chính và đầu tư lớn thì nhu cầu vốn tín dụng vào đầu tư bất động sản lớn, nếu Ngân hàng dừng cho vay thì hàng loạt dự án của họ cũng phải dừng hoạt động. Gây ảnh hưởng không chỉ nguồn cung cho xã hội, việc  làm cho người lao động mà còn ảnh hưởng tới tốc độ tăng trưởng nền kinh tế.

Thứ hai, đối với các doanh nghiệp có tài sản chuẩn bị đưa ra thị trường vẫn cần các chi phí để đưa sản phẩm ra thị trường. Nếu dừng cho vay, doanh nghiệp không thể bán được hàng từ đó dẫn tới nợ xấu.

Thứ ba, với người mua nhà, khi họ đã đặt cọc sẽ cần vay vì không đủ tài chính. Thông tư 20/2021/TT-NHNN quy định khách hàng được vay vốn để xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở với thời hạn theo thỏa thuận với ngân hàng, nhưng tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên và người dân chỉ có thể vay ở ngân hàng chính sách dẫn đến mua nhà trở nên khó khăn. Người mua gặp khó thì người bán cũng gặp khó. Thị trường bất động sản sẽ trầm lắng.

Thứ tư, vì người dân khó khăn khi mua nhà thì người bán cũng gặp khó khăn. Dẫn đến nợ xấu doanh nghiệp có nguy cơ tăng. Khi thành nợ xấu thì việc xử lý cũng mất khá nhiều thời gian với cả ngân hàng.

Bài học từ Trung Quốc

Ở Trung Quốc, giá bất động sản giai đoạn 2015-2020 mỗi năm đều tăng cao 9-10%. Vì thế giá ất động sản tăng ở tất cả các thành phố. 70/70 thành phố lớn của Trung Quốc đều có giá bất động sản tăng cao cao hơn London, Nhật Bản những năm 80 khi xảy ra bong bóng bất động sản, cao hơn giá nhà của Mỹ những năm 2008 khi Mỹ xuất hiện khủng hoảng nhà ở. Tỷ lệ chênh lệch giá nhà và thu nhập người dân cũng nới rộng. Năm 2015 con số này là 14,7% . Đến năm 2021 mức chênh lệch 25-26%. Khả năng sẵn sàng mua nhà của người dân giảm, 70% người dân cho rằng giá nhà khó chấp nhận và không có khả năng mua. Chỉ 30% có thể có khả năng thanh toán. Khoảng cách này dẫn đến việc bán nhà và bất động sản khó khăn hơn. Cầu tăng nhưng khả năng tiêu thụ ít.

Nhằm quản lý bất động sản, cuối năm 2020 Trung Quốc cũng ban hành chính sách giới hạn tín dụng bất động sản với 3 lằn ranh đỏ: tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản của doanh nghiệp phải ở mức 70%; tỷ lệ nợ ròng trên chủ sở hữu tối đa 100%; tỷ lệ thanh toán bằng tiền mặt trên tài sản ngắn hạn là 1:1.

Gần như tất cả các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đều vướng mắc. Đến năm 2021, có 6,3% doanh nghệp bất động sản đáp ứng được yêu cầu này, còn lại không thể đáp ứng được yêu cầu của ngân hàng nên không thế vay được ngân hàng nữa. Từ đó dẫn đến nguồn cung trên thị trường thiếu hụt do doanh nghiệp không có tiền trả nhà thầu, nhiều dự án bị hoãn.

Nguồn cung thiếu hụt đột xuất trong khi nhu cầu vẫn có, theo lẽ tự nhiên, giá nhà tại Trung Quốc lại tăng trở lại. Tuy nhiên, chính sách mới này với riêng Tập đoàn Evergrand đã có 800 dự án nhà bị đình hoãn tại 200 thành phố khiến hàng chục triệu người thất nghiệp. Một vài số liệu cho thấy, tăng trưởng của quốc gia đông dân nhất thế giới này bị giảm sút đáng kể từ các hệ lụy này.

Doanh số bán nhà tháng 4 năm nay giảm đến 49% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh số bán lẻ giảm 11,1% gần gấp đôi mức dự đoán. Theo Tổng cục Thống kê Trung Quốc, sản lượng công nghiệp giảm 2,9%, sản xuất giảm 1,6% chủ yếu sụt giảm xe hơi, sản xuất thiết bị,… đầu tư tài sản cố định tăng 6,8% tuy nhiên đầu tư cho BĐS giảm 2,7%, đầu tư cho hạ tầng tăng 6,5%, đầu tư sản xuất tăng 12%, tỷ lệ thất nghiệp tăng 6,7%. Đặc biệt, tỷ lệ thất nghiệp độ tuổi 16 - 24 lên đến 18,2%. Dấu hiệu thấy rõ nhất là niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường giảm do giao nhà chậm trong khi nhiều chỉ số về bán lẻ, sản xuất đều giảm mạnh so với kỳ vọng trước đó. 

Việc siết chặt ban đầu giá nhà tăng lên do nhu cầu tăng, nguồn cung không có. Sau đó đến tháng 9/2021 giá nhà giảm và kéo dài tới 5/2022. Mức giảm tháng 4 giảm 0,3% so với tháng 3, đạt mức giảm cao nhất trong 5 tháng sụt giam liên tục.

Tháng 5 mặc dù Trung Quốc có chính sách khuyến khích các địa phương mở cửa trở lại nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tùy theo điều kiện địa phương nhưng chưa thực sự khởi sắc. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cũng yêu cầu giảm mức thế chấp cho vay bất động sản, nới rộng cho vay của ngân hàng, giảm tỷ lệ lãi suất từ 4,6% xuống còn 4,4% từ tháng 4/2022. Tuy chưa có tác động ngay tới thị trường bất động sản nhưng cũng làm cho thị trường dần ấm lên. 

Với bài học từ Trung Quốc, thứ nhất, chúng tôi ủng hộ kiểm soát chặt chẽ và hạn chế tín dụng vào những lĩnh vực rủi ro nói chung và bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, chúng ta phải lựa chọn một cách linh hoạt và phù hợp ở từng thời điểm, từng thị trường và ở từng phân khúc. Phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân sức hấp thụ lớn nên đẩy mạnh cho vay và thậm chí cho ưu đãi bằng các chính sách của nhà nước từ các ngân hàng chính sách xã hội hoặc chương trình hỗ trợ 2% lãi suất từ nguồn ngân sách nhà nước 40.000 tỷ đồng theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 03/2022/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.

Thứ hai, với nhà ở xã hội hay nhà ở công nhân, đây là gói chính sách lớn trong gói 350 ngàn tỷ. Thực tế triển khai hiện nay còn quá chậm. Ngân hàng nhà nước cần  có chính sách phù hợp để các Ngân hàng chính sách xã hội và ngân hàng thương mại chung tay hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện.

Thứ ba, việc cho vay các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng hoàn vốn, có đóng góp lớn cần thực hiện ráo riết hơn. Không nên bó hẹp để có lượng hàng hóa đẩy ra thị trường nhiều hơn thì giá bất động sản mới có thể giảm.

Thứ tư, chúng tôi ủng hộ việc loại bỏ các nhà đầu tư chộp giật, những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn cần siết chặt. 

Cuối cùng, việc cho người mua nhà thực tế nhất là người mua nhà lần đầu, mong các ngân hàng sẽ tạo điều kiện để họ được vay vốn một cách tốt nhất, từ đó có khả năng an cư lạc nghiệp. Mong ngân hàng thương mại xem xét cho vay mua nhà, sửa chữa, bất động sản phù hợp đáp ứng nhu cầu người dân, từ đó cũng giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững, giúp hệ thống ngân hàng cũng có lợi nhuận phù hợp và vẫn đảm bảo tính an toàn. 

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính