Thời gian qua, dòng vốn vào thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn trước các động thái kiểm soát chặt chẽ tín dụng của Ngân hàng Nhà nước và các bộ ban ngành khiến dòng vốn vào lĩnh vực này có dấu hiệu chững lại, các doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều khó khăn trong việc tìm nguồn vốn để phục hồi, phát triển.

Sự trở ngại trong tiếp cận nguồn vốn đầu tư khiến số lượng dự án sắp hoàn thành hoặc muốn phát triển thêm trở nên khó thực hiện, từ đó, lượng nhà ở đưa ra thị trường càng chậm hơn, giá bán cũng cao hơn, cơ hội tạo lập chỗ ở của người dân càng xa vời. Chưa kể, dự án đình trệ còn kéo theo hàng trăm doanh nghiệp môi giới, các công ty xây dựng và nhiều ngành nghề khác “đứng hình” theo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, doanh nghiệp địa ốc phát triển dự án dựa trên 5 nguồn vốn, bao gồm: Vốn sở hữu, phát hành trái phiếu và cổ phiếu, vốn vay tín dụng, vốn huy động từ khách hàng và vốn FDI. Tuy nhiên hiện những kênh huy động vốn này đều đang gặp nhiều trở ngại.

Chủ tịch HoREA xác nhận nhiều doanh nghiệp địa ốc đang rơi vào tình trạng “khát vốn” do không thể tiếp cận tiền vay ngân hàng. Hai tháng qua, từ khi Ngân hàng Nhà nước ra công văn yêu cầu kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có ngành bất động sản, khiến việc vay vốn của cá nhân và các doanh nghiệp trong lĩnh vực này rất khó khăn. Nhiều ngân hàng trả hồ sơ vay vốn với lý do hết zoom tín dụng, số khác thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực bất động sản.

Song song đó, hoạt động phát hành trái phiếu cũng đang bị siết lại khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó trong việc gọi vốn qua kênh này. Trong khoảng ba năm trở lại đây, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành kênh huy động vốn cho các nhà phát triển bất động sản với lượng phát hành của ngành này chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lượng trái phiếu phát hành. Tuy nhiên, sau khi UBCKNN huỷ 9 lô trái phiếu của nhóm doanh nghiệp liên quan đến Tập đoàn Tân Hoàng Minh và Bộ Công an khởi tố vụ án này, một số Bộ, ngành đề xuất siết lại việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, lượng trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành trong tháng 4, tháng 5/2022 vừa qua giảm rất mạnh. Việc huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp đối với lĩnh vực bất động sản đang bị đặt vào tình trạng khó khăn khiến doanh nghiệp chùn bước.

Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán liên tục lao dốc khiến các kế hoạch phát hành cổ phiếu tăng vốn cũng trở nên chênh vênh… một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã phải thay đổi kế hoạch huy động vốn hoặc hoãn để chờ thời điểm thị trường diễn biến thuận lợi hơn nhằm đảm bảo khả năng thành công cho các đợt phát hành tăng vốn.

Những yếu tố này đã góp phần làm ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng, nhiều người không dám xuống tiền khi thị trường đang đứng trước nhiều tính huống khó đoán định. Thanh khoản của thị trường nhà ở từ cuối năm 2021 đến nay diễn ra rất chậm. Doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc chào bán bất động sản, khách hàng lo ngại về thông tin ngân hàng siết tín dụng khiến họ không dám mua nhà vì khó tiếp cận vốn vay, nguồn vốn huy động từ người mua vì thế cũng bị ách tắc…. 

Việc thiếu hụt nguồn vốn đã khiến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều khó khăn, thậm chí đối diện với nguy cơ đổ bể. Ông Lê Hoàng Châu cho biết, từ sau khi có Nghị định 20 từ Ngân hàng Nhà nước, doanh nghiệp bất động sản không được vay tiền mua đất ở các ngân hàng thương mại, chỉ được vay để thực hiện dự án khi doanh nghiệp đã có đất.

Việc khó tiếp cận các nguồn vốn tín dụng ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản. Không được vay mới, không có dự án, không thể tăng nguồn cung để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. Tín dụng bị cắt đột ngột, nhiều dự án dở dang không thể hoàn thành và bản thân doanh nghiệp lại không có nguồn thu, ngân hàng cũng đối diện với nguy cơ nợ xấu…

Có thể nói, đến nay thị trường bất động sản đã thực sự “ngấm đòn” từ các chính sách “siết” tín dụng bất động sản. Điều này biểu hiện qua thực trạng nguồn cung bất động sản trên thị trường khan hiếm, nhiều dự án bị “đứng hình” do thiếu vốn, giá nhà đất không ngừng tăng cao trong khi thanh khoản kém sôi động.

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong quý I/2022 giá nhà tiếp tục giữ tốc độ tăng cao, nhưng tỷ lệ thanh khoản lại không tăng tương xứng do mặt bằng giá chung của thị trường đã tăng quá cao, không phản ánh đúng giá trị thực.

Bà Võ Thị Hồng Mai, Phó tổng giám đốc Công ty Asian Holding nhìn nhận thanh khoản thị trường nhà ở từ sau dịch Covid - 19 đến nay diễn ra rất chậm. Doanh nghiệp gặp khó khăn trong hoạt động chào bán bất động sản do khách hàng lo ngại về việc ngân hàng siết tín dụng khiến họ không dám xuống tiền mua nhà, đất vì khó tiếp cận vốn vay.

Khi ngân hàng dừng cho vay, hàng loạt dự án cũng phải dừng lại do thiếu vốn, điều này không chỉ ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản ra thị trường mà còn ảnh hưởng đến việc làm xã hội, ảnh hưởng tăng trưởng… Ngoài ra, người có nhu cầu mua nhà nhưng không đủ năng lực tài chính để trả một lần trong khi không tiếp cận được vốn vay thì việc mua bán nhà cũng sẽ chậm lại…

Mặt khác, các nhà đầu tư cũng tính được giá trị ở mức độ nào phù hợp, người có nhu cầu thực cũng không mua những sản phẩm đã bị “thổi” giá cao, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém. Thiếu hụt nguồn cung sẽ tiếp diễn và người thu nhập thấp sẽ càng lo lắng hơn với cơ hội sở hữu nhà ở.

Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý 1/2022 dẫn chứng, nguồn cung nhà ở thương mại trong quý đầu tiên của năm vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án mới được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 41%, trong đó số căn hộ của các dự án bằng khoảng 49% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ chỉ bằng khoảng 45,5% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021.

Dù vậy, giá bán căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân ở mức khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021; nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng giá cao hơn so với căn hộ chung cư (bình quân tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước)... Bộ Xây dựng nhận định hiện nay thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung ở hầu hết các phân khúc. Số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng, hoàn thành và đưa vào sử dụng đều hạn chế, có xu hướng giảm. Giá nhà, đất tăng cao so với thu nhập của người dân.

Lý giải nguồn cung bất động sản sụt giảm, nhiều doanh nghiệp khẳng định ngoài các vướng mắc, khó khăn về pháp lý thì hiện nay các ngân hàng đã ngừng cho vay mới, thậm chí còn ngưng giải ngân với các hợp đồng tín dụng đã ký trước đây. Điều đó khiến các doanh nghiệp không thể thực hiện các dự án dở dang chứ chưa nói đến triển khai thêm dự án mới.

Trong khi đó, giá nguyên vật liệu tăng cao cũng đẩy giá nhà lên theo, áp lực lạm phát ngày càng đè nặng trong khi chỉ số giá nhà ở nước ta hiện đã cao hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội khiến giấc mơ mua nhà của nhiều hộ gia đình và cá nhân ngày càng xa vời.

Không chỉ nhu cầu để ở, nỗi lo lạm phát đang tăng cao trên toàn cầu nên dòng tiền muốn trú ẩn vào bất động sản gia tăng đã đẩy tổng cầu tăng cao. Cầu cao, cung ít khiến nguy cơ giá nhà đất tiếp tục tăng, ám ảnh cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, đặc biệt là những người dân có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Theo nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam, trong năm 2022 nguồn cung mới phân khúc căn hộ trên thị trường Hà Nội dự kiến sẽ tăng trở lại, đạt khoảng 26.000 - 28.000 căn, tuy nhiên sản phẩm căn hộ bình dân được dự báo sẽ tiếp tục khan hiếm.

Thời điểm hiện tại, so với mức giá cách đây khoảng 2 năm, giá nhà không chỉ tăng cục bộ một vài dự án, mà nhiều khu vực đã hình thành mặt bằng giá mới. Cụ thể, căn hộ chung cư cao cấp khu vực Cầu Giấy, Mỹ Đình, Thanh Xuân... 2 năm trước chỉ ở mức 30 - 40 triệu đồng/m², hiện đã được đẩy lên mức 45 - 60 triệu đồng/m². Nhiều khu vực xa hơn như: Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh, trước đây giá bán thường ở mức 18 - 20 triệu đồng/m², nay đã dần tiệm cận mức giá 30 triệu đồng/m², thậm chí có dự án lên đến 60 triệu đồng/m²... và không có dấu hiệu “quay đầu” dù thị trường đang có xu hướng “hạ nhiệt”.

Nhìn chung, do thiếu hụt về nguồn cung nên những dự án mở bán mới đều thiết lập mặt bằng giá cao ngất ngưởng. Mặt bằng giá chung đối với phân khúc chung cư cao cấp ở mức 30 - 40 triệu đồng/m², nay đã lên 50 - 70 triệu đồng/m²; phân khúc hạng sang trước đây chỉ 50 - 80 triệu đồng/m² nay có giá đến hàng trăm triệu, vài trăm triệu mỗi mét vuông. Đáng chú ý, dự án nhà ở thương mại có giá dưới 25 triệu đồng/m² gần như đã “mất hút” khỏi thị trường Hà Nội và TP HCM.

Không chỉ giá nhà ở tăng nhanh, mà giá đất nền cũng liên tục leo thang, một số khu vực như: Hoài Đức, Đông Anh, Quốc Oai, Mê Linh, Sơn Tây, Thạch Thất... tính đến quý I/2022 giá đất nền đều tăng từ 30 – 45% so với thời điểm cách đây 1 năm. Đặc biệt, huyện Đông Anh đã xuất hiện một số khu vực có giá bán lên đến xấp xỉ 200 triệu đồng/m² đất nền.

Các chuyên gia nhận định, giá bất động sản được dự báo sẽ bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng mới trong năm 2022. Giá nhà có thể sẽ còn tăng cao hơn nữa do tình trạng mất cân bằng cung – cầu tiếp diễn và tiếp tục kéo dài.

Vì vậy, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực và đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm đưa sản phẩm bất động sản ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp nguồn vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực hiện và chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng, bởi nếu nguồn cung bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá không ngừng tăng và kéo theo rất nhiều hệ lụy...