Nhìn nhận rõ nét hơn về vấn đề siết tín dụng bất động sản

Siết tín dụng bất động sản: Cung giảm, giá tăng

Để dồn dòng vốn tín dụng chảy vào các lĩnh vực khác ngoài bất động sản như sản xuất, kinh doanh, công nghiệp, dịch vụ,... trong vài năm qua, Ngân hàng Nhà nước đã giảm tỷ lệ cho vay ở mức khá thấp đối với lĩnh vực BĐS. Điều này đã thể hiện qua sự tăng trưởng tín dụng vào bất động sản đã chậm lại từ năm 2018 từ 26% đến năm 2021 chỉ còn 12% và dự kiến trong năm 2022 giảm chỉ còn 9 - 10%.

Tháng 4/2022 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã áp dụng chính sách để các ngân hàng thương mại phải giám sát chặt hơn tín dụng vào bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch - nghỉ dưỡng và hoạt động đầu cơ.

Ngoài dòng vốn vay đang bị các ngân hàng siết chặt thì kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp cũng đã “đóng băng” từ tháng 4. Thời điểm này, không doanh nghiệp bất động sản nào huy động trái phiếu sau khi có lệnh giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Nhận xét về hai “gọng kìm” lớn cắt đứt dòng chảy nguồn vốn đổ vào bất động sản, chuyên gia kinh tế - TS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định: “Siết dòng vốn vào bất động sản quá đà sẽ khiến cho bản thân các doanh nghiệp không có nguồn vốn, nguồn lực để sản xuất hàng hóa ra thị trường. Khi hàng hóa ít đi rõ ràng sẽ tăng giá bởi cầu có mà cung không. 

Đối với những doanh nghiệp làm dự án dở dang hay gần xong mà giờ dòng tiền bị ngưng cho vay thì họ phải dừng lại các dự án dở dang chứ chưa nói đến triển khai thêm dự án mới. Hoặc thậm chí, những doanh nghiệp đang bán hàng trên thị trường cũng cần tiền để thực hiện việc quảng bá mở bán. Giờ dừng lại đột ngột họ không bán được hàng, nợ vay ngân hàng trở thành nợ xấu”.

Vào quý đầu năm 2022, số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý I/2022 vẫn trong tình trạng thiếu hụt. Số lượng dự án được cấp phép mới rất hạn chế, chỉ bằng khoảng 41%, tổng số lượng căn hộ tại các dự án chỉ bằng gần 49% so với cùng kỳ năm 2021. Trong khi đó, tổng lượng giao dịch thành công loại hình nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư chỉ bằng khoảng 45,5% so với quý trước đó và bằng khoảng 80% so với quý I/2021. Tuy nhiên, nhìn chung giá căn hộ chung cư tại hầu hết các tỉnh, thành cả nước đều theo xu hướng tăng nhanh, bình quân tăng khoảng 3% so với giai đoạn cuối năm 2021. Giá đất nền và nhà ở riêng lẻ ghi nhận biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư, tăng trung bình từ 5 - 10% so với quý trước đó.

Theo nhận định từ Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản hiện nay ngày càng thiếu nguồn cung mới trên mọi phân khúc. Số lượng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đều bị hạn chế cấp phép xây dựng hay hoàn thành để đưa vào sử dụng, dự kiến nguồn cung sẽ ngày càng giảm. Như vậy, khi chênh lệch giữa cung và cầu thì giá nhà, giá đất sẽ tăng, hiện tại đã cao hơn so với thu nhập của người dân.

Trước đây, nguồn cung cũng bị thiếu do những khó khăn, vướng mắc về pháp lý. Đến này, nguồn cung lại càng khan hiếm khi nguồn vốn chảy vào bất động sản lại phải “nhỏ giọt” và thúc đẩy giá nhà tăng thêm. Bên cạnh đó, giá nhà ở còn chịu ảnh hưởng bởi giá thành nguyên vật liệu đã tăng cao từ đầu năm đến nay. Ông Thịnh cũng chia sẻ, trước những động thái siết vốn hay thắt chặt trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thì ước mơ mua nhà của người lao động lại càng xa vời khi vừa gặp khó trong việc vay vốn lại vừa không đủ tài chính để bắt kịp tốc độ tăng giá bán.

Hàng loạt dự án nằm “đắp chiếu”

Hai đối tượng phải trực tiếp chịu tác động từ việc ngân hàng siết tín dụng bất động sản là chủ đầu tư dự án và người mua nhà để ở. Hai đối tượng này cũng là đại diện của nguồn cung và nguồn cầu trên thị trường BĐS.

Đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, đòn bẩy tài chính chính là một công cụ quan trọng cho việc triển khai, xây dựng dự án bất động sản. Bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính Savills Hà Nội nhận xét, khi nguồn vốn vay bị kiểm soát chặt sẽ dẫn tới sự đình trệ của các dự án, gây lãng phí tài nguyên đất và làm ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề liên quan khác như nội thất, xây dựng, vật liệu xây dựng. Không chỉ vậy, nguồn cung trên thị trường cũng sụt giảm vì nhiều dự án chưa hoàn thiện thi công.

Đối với người mua nhà ở thực, bất động sản là loại tài sản có giá trị rất lớn. Vì vậy những người có nhu cầu mua ở thực thường không có đủ tiềm lực tài chính phải tiếp cận tới nguồn vốn vay từ các ngân hàng. Do đó, khi các ngân hàng thương mại siết tín dụng sẽ hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn vay và khiến đối tượng này khó hoàn thiện được giấc mơ sở hữu nhà ở. Vị chuyên gia e ngại: “Khi cung cầu không gặp nhau, lĩnh vực bất động sản có thể sẽ trải qua những trường hợp như thị trường đóng băng hoặc nợ xấu ngân hàng”.

Chia sẻ thêm về tình hình trên thị trường, hiện nay, ngành bất động sản phải đối diện với những ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm cả siết tín dụng. Việc này sẽ làm các hoạt động trên thị trường bị chậm lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, muốn định hướng thị trường phát triển lành mạnh, bền vững trong dài hạn thì ngành BĐS phải có thêm những công cụ, chiến lược khác đến từ phía cơ quan chính quyền. 

Cần điều chỉnh dòng vốn theo hướng tối ưu nhất

TS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc siết tín dụng BĐS cần xem xét và chấn chỉnh lại dòng vốn vào bất động sản một cách thấu đáo hơn, phải trả lời được các câu hỏi về việc cần cấm - mở lĩnh vực nào, phân khúc nào, vốn sẽ đổ vào đâu, cho vay ra sao chứ không nên siết chặt một cách ồ ạt.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thực tế các quỹ đầu tư BĐS hiện nay chưa có nhiều, các doanh nghiệp chưa tiếp cận được với nhiều quỹ đầu tư. Do đó, nếu kiểm soát quá chặt có thể khiến doanh nghiệp phải tạm dừng các hoạt động đầu tư. Điều này không chỉ ảnh hưởng tới chủ đầu tư, khách hàng mà còn ảnh hưởng tới nhiều lĩnh vực khác và toàn nền kinh tế. Nguy hiểm hơn là thị trường mất niềm tin.

Chủ tịch VARS đề xuất một số kiến nghị: Thay vì siết tín dụng tràn lan, hãy có chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề như gom đất, đầu cơ tích trữ, thổi giá,... còn lại nên thúc đẩy, khuyến khích. Việc phát hành trái phiếu phải được duy trì và cần có thêm quy định để kiểm soát, đẩy mạnh tính minh bạch, lành mạnh giúp thị trường trong sạch. Đồng thời thúc đẩy việc hình thành các quỹ đầu tư để doanh nghiệp sớm tiếp cận với những nguồn vốn mới.

Các cơ quan chức năng cần xây dựng những quy định cởi mở hơn để hỗ trợ doanh nghiệp thu hút vốn đầu tư nước ngoài và các sản phẩm đầu tư hiệu quả như: Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản (REIT),...

Báo cáo mới đây của VARS cho rằng, trước bối cảnh nguồn vốn tín dụng và trái phiếu đều bị thắt chặt, việc huy động nguồn vốn thông qua các Quỹ Đầu tư Bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT, còn gọi là Quỹ tín thác Bất động sản) được kỳ vọng sẽ phổ biến hơn trong thời gian tới.