“Siết van” đột ngột:  Doanh nghiệp địa ốc oằn mình tìm vốn

Giá nhà sẽ tăng cao từ “áp lực kép”

Theo GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trường Bộ TN&MT chia sẻ rằng, cần nhìn nhận đúng về dòng vốn từ trái phiếu, bởi đây chính là cách gián tiếp để huy động vốn trong dân vào hoạt động sản xuất kinh doanh.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, việc siết tín dụng, trái phiếu sẽ càng làm thiếu nguồn cung và gây ra sốt giá nhiều hơn. Do vậy, cần công bằng với các dòng vốn này, để thị trường minh bạch, hiệu quả thay vì siết chặt và đẩy dòng tiền vào đất đầu cơ nhiều hơn.

Đồng quan điểm, một số chuyên gia cũng nhận định, thực tế, để triển khai các dự án bất động sản, doanh nghiệp cần có nguồn vốn lớn, và phải là dòng vốn trung và dài hạn.

Trong khi đó, dòng tiền cho vay từ các ngân hàng thương mại lại chủ yếu tập trung cho vốn ngắn hạn. Doanh nghiệp vào thế bị động, khó khăn nguồn vốn triển khai dự án, trong khi ngân hàng cũng chịu áp lực lớn từ các khoản vay này. Để có thể tồn tại và phát triển, việc huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp được đẩy mạnh.

Dẫn báo cáo của ADB, TS. Cấn Văn Lực  – Thành viên hội đồng tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia cho biết thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) Việt Nam phát triển tương đối nhanh. Đến hết tháng 3 năm nay, tổng dư nợ thị trường trái phiếu đạt 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 37,4% GDP. Địa ốc cũng liên tục là nhóm ngành đứng đầu trong phát hành trái phiếu.

Tuy nhiên, trước động thái siết chặt vốn tín dụng bất động sản, cùng thị trường trái phiếu, theo số liệu thống kê 3 tháng đầu năm, lượng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc giảm 1 nửa so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo các chuyên gia, lành mạnh hóa thị trường là điều cần thực hiện, song việc “siết van” đột ngột như hiện nay đang đặt ra nguy cơ doanh nghiệp không thể tiếp cận được nguồn vốn, không đủ nguồn lực thực hiện dự án, đưa dự án vào vận hành và nguồn cung nhà ở hiếm càng thêm hiếm.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của Bộ Xây dựng cũng đã cho thấy tính đến hết quý 1/2022 chỉ có 24 dự án hoàn thành, bằng 47% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 54% so với cùng kỳ năm 2021. Không những vậy, số lượng dự án được cấp phép mới cũng giảm mạnh, chỉ có 39 dự án được cấp phép mới, giảm 20% so với quý 4/2021 và chỉ bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021, tạo ra sự khan hiếm trong dài hạn.

Trong khi đó, theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường nhà đất TP. Hồ Chí Minh cũng chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5 - 10% chỉ trong vòng tháng 4/2022.

Doanh nghiệp chủ động tìm “nguồn sống”

Cuối tháng 4/2022, Cơ quan Thanh tra, Giám sát ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản; đồng thời hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.

Trước đó, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước cũng lên tiếng về việc sẽ kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả kênh tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu.

Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp đã lên kế hoạch huy động vốn để đảm bảo tiến độ kinh doanh.

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2022 của Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn-Thương Tín (TTC Land - mã: SCR), trả lời câu hỏi về việc siết tín dụng và trái phiếu ảnh hưởng gì đến hoạt động TTC Land, ông Võ Quốc Khánh, Tổng Giám đốc công ty này, cho biết việc siết tín dụng và trái phiếu là tình hình chung của ngành bất động sản hiện nay và điều này tất nhiên cũng khiến công ty khó khăn hơn. Tuy nhiên, việc siết chỉ áp dụng với các khoản vay không đúng, sai mục đích, còn nếu làm đúng, làm thực vào các dự án khả thi, TTC Land vẫn có cơ hội và đủ sức thuyết phục đối tác, tổ chức tín dụng.

Một trong những giải pháp huy động vốn được TTC Land và nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết dự kiến triển khai trong năm nay, đó là phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn điều lệ. Đây được xem là giải pháp huy động vốn quan trọng, giúp doanh nghiệp không phải chịu áp lực trả nợ hay cân đối thanh khoản.

Năm 2022, TTC Land dự kiến tăng vốn từ 3.664 tỷ đồng lên 4.653 tỷ đồng thông qua trả cổ tức 8% số lượng cổ phiếu đang lưu hành, tỷ lệ thực hiện quyền 25:02, tương ứng phát hành thêm 29,3 triệu cổ phiếu. Đồng thời, TTC Land phát hành gần 51,3 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tỷ lệ 14%, giá chào bán 14.000 đồng/cổ phiếu; phát hành cổ phiếu ESOP 5%, tương ứng phát hành thêm 18,32 triệu cổ phiếu với giá chào bán 11.000 đồng/cổ phiếu.

Theo lãnh đạo TTC Land, nguồn thu từ đợt phát hành sẽ được sử dụng để bổ sung vốn đầu tư cho các dự án hiện hữu của công ty như Panomax River Villa, Charmington Tamashi…, cũng như tìm kiếm phát triển những dự án mới thuộc các khu đô thị vệ tinh ven Thành phố Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Long An, Tây Ninh hoặc những nơi cơ sở hạ tầng, giao thông được đầu tư đồng bộ như Phú Quốc, Bình Thuận…

Trong cuộc họp cổ đông cuối tháng 4, cổ đông của Công ty cổ phần Tập đoàn EverLand (mã: EVG) đã đồng thuận thông qua nghị quyết về việc phát hành tăng vốn điều lệ thêm 900 tỷ đồng tương đương 90 triệu cổ phiếu theo hình thức phát hành riêng lẻ, thời gian thực hiện trong năm 2022.

Số tiền thu được từ đợt phát hành dự kiến được dùng để bổ sung nguồn vốn thực hiện dự án tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí Crystal Holidays Harbour Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh đang được triển khai xây dựng và một phần bổ sung nguồn vốn lưu động.

Còn với Tổng Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (mã: SGR) cũng có kế hoạch tăng vốn cho các công ty thành viên để đáp ứng tốt nhất yêu cầu tài chinh phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Công ty đang xây dựng kế hoạch, chuẩn bị hoàn tất các thủ tục hồ sơ cần thiết cho việc tăng vốn điều lệ lên 1.000 tỷ đồng trong thời gian tới.

Tại Công ty cổ phần Tập đoàn CEO (mã: CEO), phương án phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ năm 2022 cho cổ đông hiện hữu và ESOP cho người lao động cũng đã được nhất trí thông qua. Số lượng dự kiến phát hành hơn 257 triệu cổ phần, tương đương 2.573 tỷ đồng. Vốn điều lệ của CEO sau khi phát hành cổ phiếu dự kiến đạt trên 5.146 tỷ đồng. Dự kiến nguồn vốn này sẽ được dùng đầu tư dự án Sonasea Residence (thời gian sử dụng 2022-2023); tăng vốn cho các công ty con và bổ sung vốn lưu động...

Tương tự, Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (mã: NRC) cũng dự kiến phát hành thêm 46,2 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, nhằm nâng vốn điều lệ từ 842 tỷ đồng lên gần 1.400 tỷ đồng. Giá chào bán dự kiến là 10.000 đồng/cổ phiếu, tỷ lệ thực hiện quyền là 2:1. Toàn bộ số tiền ước trên được dùng để bổ sung nguồn vốn lưu động phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.

Ngoài cách phát hành cổ phiếu để tăng vốn, có doanh nghiệp lại đi tìm dòng vốn ngoại để tồn tại.

Có thể kể tới Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã: NLG). Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2022 vừa qua, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Hội đồng quản trị Nam Long, cho biết công ty cũng không thể tránh khỏi khó khăn do việc thắt chặt nguồn vốn. Tuy nhiên, lãnh đạo công ty đã chuẩn bị sẵn sàng cho những vấn đề này. Chiến lược đầu tiên của Nam Long là hợp tác với các đối tác quốc tế có nguồn lực mạnh như Hankyu, NNR, Keppel Land… và sử dụng các năng lực không chỉ phát triển đô thị mà còn có năng lực tài chính.

Bên cạnh đó, Nam Long cũng tập trung huy động vốn ở những thị trường giá rẻ. Trong các chương trình làm việc liên doanh giữa Nam Long với các đối tác ngoại, ngoài chuyện đối tác chuyển tiền để cùng liên doanh phát triển dự án thì sẽ có ngân hàng hỗ trợ cho vay. Công ty kết hợp lãi suất cho vay trong nước và ngoài nước và đề xuất mức lãi suất cạnh tranh. Do đó, hiếm khi xảy ra biến động về giá cả và lãi suất.

Về lâu dài, ông Quang cho biết Nam Long đang có chiến lược lâu dài để xây dựng uy tín trên thị trường tài chính, nỗ lực để lấy điểm đánh giá cao về uy tín tài chính và đã thành công trong việc huy động vốn thông qua trái phiếu từ phía Keppel Land, Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC)…

Đáng chú ý, mới đây, IFC đã thỏa thuận đầu tư cho Nam Long 1.000 tỷ đồng thông qua việc phát hành trái phiếu dài hạn. Mục đích sử dụng vốn cho việc phát hành này là để thực hiện đầu tư chi phí hạ tầng cho giai đoạn 2 của dự án Waterpoint.

Còn theo đại diện Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú-Invest (mã: VPI), trong 5 năm tới, công ty tập trung phát triển quỹ đất các khu đô thị ven biển, trung tâm các thành phố lớn thông qua kết hợp M&A, đấu giá đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Để thực hiện mục tiêu này, Văn Phú-Invest sẽ tích cực tìm kiếm những nhà đầu tư chiến lược để đồng hành cùng doanh nghiệp với tinh thần “hợp tác và chia sẻ." Ngoài ra, doanh nghiệp sẽ tăng cường hợp tác quốc tế để nâng tầm giá trị thương hiệu, học hỏi và phát triển. Trước đó, VPI ký thỏa thuận hợp tác với các đối tác lớn từ Hàn Quốc, Nhật Bản như Lotte, Huyndai, Sumitomo… trong việc triển khai các dự án trong năm 2021.

Việc tìm kiếm nguồn vốn quốc tế cũng được một số công ty bất động sản uy tín khác đã và đang thực hiện để huy động các nguồn vốn đầu tư giá rẻ như Vingroups, Vinhomes, Novaland... Chẳng hạn, trong năm 2021, Công ty cổ phần Tập đoàn Novaland (mã: NVL) đã phát hành thành công 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế, niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Singapore.

Tuy nhiên, mới đây, Ngân hàng Nhà nước đưa ra dự thảo Thông tư quy định điều kiện vay nước ngoài của doanh nghiệp không được Chính phủ bảo lãnh thay thế Thông tư 12/2014/TT-NHNN theo hướng siết hơn; trong đó sẽ thực hiện áp dụng một số điều kiện vay mang tính quản lý rủi ro, an toàn thận trọng như yêu cầu bảo hiểm rủi ro tỷ giá, hạn chế dư nợ vay cho các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao, áp dụng mức trần chi phí vay… đối với các khoản vay nước ngoài không được Chính phủ bảo lãnh.

Điều này có thể sẽ khiến các doanh nghiệp bất động sản đang huy động vốn chủ yếu qua kênh này gặp nhiều khó khăn hơn trong thời gian tới. Chưa kể, 2 kênh huy động chủ lực của doanh nghiệp thời gian qua là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu cũng đang bị siết chặt sẽ khiến doanh nghiệp khó phục hồi hơn sau đại dịch.

Công bằng với doanh nghiệp bất động sản

Theo các chuyên gia, việc “khóa van” dòng vốn từ tín dụng và trái phiếu có thể khiến nguồn cung và giá bất động sản tiếp tục bị ảnh hưởng tiêu cực. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường đối diện với nhiều áp lực từ hệ lụy tăng giá vật liệu xây dựng, hành lang pháp lý trong thời gian chờ sửa đổi có thể “bóp nghẹt” thị trường.

Mức giá bất động sản tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, ảnh hưởng đến kế hoạch phục hồi kinh tế hậu đại dịch.

Ở bình diện khác, các chuyên gia cũng cho rằng không thể vì một vài trường hợp cá biệt mà làm khó cả thị trường. Một nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mới đây cho thấy, bất động sản giai đoạn 2019 – 2021 đóng góp khoảng 14% GDP. Đây cũng là ngành có khả năng lan tỏa trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và là nhịp cầu nối cho các thị trường khác.

Song, như nhận định của TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế, dường như hiện nay ngành bất động sản vẫn đang bị hiểu nhầm chỉ là kênh đầu cơ. Do đó, cần thay đổi cách ứng xử với bất động sản, bởi câu chuyện hiện nay cần bàn không thể chỉ là kiểm soát.

Đồng quan điểm PGS TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng bày tỏ quan điểm, bất động sản là động lực của phát triển, đặc biệt quan trọng cho công cuộc phục hồi và phát triển kinh tế sau dịch hiện nay.

Cần có sự phân biệt cụ thể các loại thị trường bất động sản để có hỗ trợ hay kiềm chế tín dụng thích đáng. "Nên nhớ rằng việc "siết chặt tiền tệ" toàn diện quá mức năm 2011 – 2012 đã không mang lại ổn định cho nền kinh tế. Ngược lại, nó khiến nền kinh tế "nghẹt thở", rơi vào bất ổn và suy giảm tăng trưởng kéo dài" - ông Thiên bày tỏ quan điểm.

Các chuyên gia cũng cho rằng, với các dự án khả thi, có tài sản thế chấp đảm bảo, có đầu ra, khả năng trả nợ gốc và lãi an toàn thì cần phải hỗ trợ. Không nên cản trở sự phát triển của thị trường này, thay vào đó phải không ngừng hoàn thiện thủ tục pháp lý, tháo gỡ các vướng mắc về pháp luật, khơi thông dòng vốn, để doanh nghiệp bất động sản tự tin tăng tốc, thị trường có nền tảng tốt để hồi phục.