Siết vốn vào bất động sản: Nguồn cung giảm mạnh, giá tăng cao

Siết nguồn vốn, bất động sản gặp khó khăn kép

Theo Người Đồng Hành, tín dụng cho bất động sản đang ngày càng bị thắt chặt. Theo thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ  năm 2020 đã yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung và dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10 năm 2021 và 30% từ tháng 10 năm 2022. Vì thế, theo dự đoán của VNDirect, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã chậm lại từ 26% năm 2018 xuống còn 12% năm 2021 và có thể giảm xuống còn 9-10% năm 2022.

Tính đến hết quý I, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm nhưng thấp hơn mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Theo giới chuyên gia, tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản chậm lại sau nhiều năm là hệ quả của việc kiểm soát nguồn tiền đổ vào lĩnh vực này.

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - ông Sử Ngọc Khương nhận định rằng, doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với những khó khăn kép cả về nguồn vốn, thị trường, nguồn cung sản phẩm. Cùng với việc siết tín dụng, nguồn phát hành trái phiếu cũng bị kiểm soát, dù đây là loại vốn vay thường được các doanh nghiệp bất động sản lựa chọn huy động tài chính. Theo báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu trong tháng 4, dù đây là nhóm luôn có giá trị phát hành cao nhất từ trước đến nay. 

Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, thị trường địa ốc đội giá

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu cho rằng, tín dụng là nguồn vốn mồi quan trọng và chủ yếu của các công ty bất động sản trong bối cảnh thị trường vốn hiện nay của Việt NAm đang rất hạn chế, thiếu sự đa dạng. Nếu ngay lập tức "siết chặt" cả nguồn vốn tín dụng và vốn trái phiếu thì thị trường, bao gồm các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng... đều có thể gặp rủi ro, khó khăn. Các dự án đang triển khai dang dở sẽ gặp khó, từ đó càng khiến cho nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm.

Theo ghi nhận từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I, cả nước chỉ có 24 dự án hoàn thành, giảm 53% so với cuối năm 2021 và giảm 46% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án được cấp phép mới cũng giảm, do chủ đầu tư không có chi phí tạo lập quỹ đất, bảo lãnh xây dựng, chi phí triển khai thủ tục đầu tư hay giải phóng đền bù. Quý đầu năm nay, Bộ Xây dựng thống kê chỉ có 36 dự án được cấp phép mới, giảm 20% so với cuối năm 2021 và giảm 59% so với cùng kỳ.

Lý giải về việc nguồn cung bất động sản sụt giảm, nhiều doanh nghiệp khẳng định ngoài các vướng mắc, khó khăn về pháp lý thì hiện này các ngân hàng đã ngừng cho vay mới, thậm chí còn ngưng giải ngân đối với những hợp đồng tín dụng đã ký trước đây. Điều đó khiến cho các doanh nghiệp không thể thực hiện các dự án dở dang chứ chưa nói đến triển khai thêm dự án mới. Giám đốc một công ty bất động sản tại TP.HCM tiết lộ, ngay cả thỏa thuận từ ngân hàng cho khách hàng vay mua dự án cũng thông báo tạm ngừng khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua đều chới với. Trong khi đó, giá nguyên vật liệu tăng cao cũng đã đẩy giá nhà lên cao.

Nguồn cung giảm, giá bán các sản phẩm bất động sản đều tăng cao. Theo CBRE, trong quý I, giá căn hộ TP.HCM tăng khoảng 8%, đạt hơn 57 triệu đồng/m2 đất, còn Hà Nội khoảng 40 triệu đồng/m2 đất, tăng 13% so với cùng kỳ. Batdongsan.com.vn ghi nhận thấy, giá biệt thự, liền kề trong tháng 4 đã tăng mạnh ở nhiều quận huyện thuộc Hà Nội và TP.HCM. Tại khu vực Hà Nội, mặt bằng giá bán tăng từ 39% trở lên, cá biệt tại huyện Gia Lâm tăng tới 82% so với cùng kỳ, đạt trên 180 triệu đồng/m2. TP.HCM cũng ghi nhận tình trạng tăng giá tương tự ở một số quận như quận 7, Tân Bình hay TP.Thủ Đức, với mức tăng cao nhất 60%.

Một doanh nghiệp tại TP.HCM triển khai các khu đô thị tại Long An thừa nhận rằng, việc khóa van tín dụng gây ra khó khăn trong quá trình huy động vốn, khiến cho dự án chậm triển khai hơn so với kế hoạch. Đại diện công ty cho biết, sau những khó khăn từ dịch bệnh, việc siết tín dụng và siết phát hành trái phiếu đã khiến cho doanh nghiệp phải loay hoay tính đến nhiều phương án khác để huy động vốn, trong đó có niêm yết cổ phiếu lên sàn chứng khoán. Tuy nhiên, vị đại diện này khẳng định để doanh nghiệp đủ điều kiện niêm yết không phải là điều dễ dàng.

Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) - ông Bùi Xuân Dũng cho biết, trong năm 2021, đầu năm 2022, nguồn cung bất động sản đều hạn chế và có xu hướng giảm, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng đang rà soát và đánh giá tác động của tín dụng với thị trường bất động sản. Đặc biệt, các dự án đã có đầy đủ pháp lý cần được khuyến khích ưu tiên cho vay để tạo nguồn cung mới cho thị trường.

Đồng tình với quan điểm trên, một chuyên gia lâu năm trong ngành tài chính cho rằng, việc ưu tiên tín dụng cho những chủ đầu tư uy tín, dự án hiệu quả, thanh khoản tốt sẽ đặt nền móng giúp cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Động thái này là cấp thiết bởi giá bất động sản đang có xu hướng tăng bất hợp lý sau khi tín dụng vào bất động sản bị siết.

Vị chuyên gia này cũng cảnh báo, giá rao bán trung bình căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong 4 tháng đầu năm nay đều tăng mạnh, thậm chí có nơi tăng gấp 1,5 lần mức tăng trung bình các tháng trước đó. Trong bối cảnh mọi chi phí đầu vào tiếp tục tăng, cộng thêm tác động tiêu cực từ việc siết tín dụng cũng khiến cho thị trường thiếu nguồn cung và cơ hội sở hữu nhà ở của người dân đang ngày càng hẹp lại, không chỉ trước mắt mà có thể là dài hạn.