Tắc thanh khoản, giá neo cao, thị trường bất động sản cảnh báo tín hiệu bất ổn?

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, đã không còn tái diễn hình ảnh người mua - người bán tấp nập tại các văn phòng công chứng đất đai tại Hà Nội như nhiều tháng trước đây. Anh N., một nhà đầu tư ở Hà Đông cho biết, ngay cả đến văn phòng đăng ký đất đai, trước đó, muốn làm giấy tờ trong buổi sáng, họ phải xếp hàng trực sẵn ngay tại cổng vào, nếu đến muộn thì phải chờ sang buổi chiều để tới lượt. Tuy nhiên, hiện tại, việc đăng ký làm sổ đỏ hoặc đăng ký thế chấp, xóa chấp đã không còn tình cảnh xếp hàng dài chờ đợi.

"Giao dịch trên thị trường đang dần chững lại. Giá bất động sản vẫn cao vì nhà đầu tư muốn bán nhưng chưa muốn hạ giá", anh N. cho hay.

Thị trường còn ghi nhận thấy diễn biến thưa thớt người đến khảo sát, tìm kiếm đất đai, rõ rệt nhất tại khu vực vùng ven Hà Nội, nơi trước đây từng "sốt nóng" trước nhu cầu mua đất farmstay, homestay. Anh T., một môi giới chuyên phân phối bất động sản tại Ba Vì, Thạch Thất than thở rằng, hơn một tháng nay, anh chỉ chốt được thành công một thương vụ. Giai đoạn từ 2020-2021, dù dịch bệnh nhưng anh T. tiết lộ, có thời điểm, điện thoại reo liên tục vì khách hàng gọi hỏi. Lượng giao dịch chốt trong tháng có lúc lên tới con số 10. Nhưng vào thời gian gần đây, người mua đã vắng dần và người bán nhờ rao tìm chủ mới hộ cũng trở nên khó khăn.

"Người mua không còn mạnh tay xuống tiền mua đất. Họ trở nên cẩn trọng, tâm lý thăm dò và xem xét kỹ lưỡng. Họ phòng ngừa rủi ro xảy ra khi mua ở thời điểm hiện tại vì giá đất tăng cao, khó thanh khoản. Việc vay vốn ngân hàng không còn dễ dàng như trước nên cũng hạn chế khả năng mua - bán của khách hàng", anh T. cho biết thêm.

Trong một báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam có đưa ra nhận định về nghịch lý giá tăng cao không giảm nhưng thanh khoản thấp. Trên thực tế, nhận định này cũng được Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - TS. Nguyễn Văn Đính thẳng thắn chia sẻ vào hồi đầu năm.

Các chuyên gia khác cũng chia sẻ rằng, giá bất động sản tăng nhưng tính thanh khoản chưa tỷ lệ thuận. Giá bất động sản miền Bắc ở nhiều nơi tăng từ 3-5 lần trong thời gian qua. Giá neo ở mức cao nên thanh khoản trở nên khó khăn.

Chuyên gia còn phân tích thêm, nhiều nghịch lý của thị trường xuất hiện như tỷ lệ cung cầu lệch pha. Nhu cầu người mua cao nhưng tính thanh khoản lại thấp vì giá tăng mạnh. Ngay cả khi người bán đưa ra mặt bằng giá mới, có phần hạ nhiệt thế nhưng giao dịch thanh khoản rất chậm. Nguyên nhân là do người bán tính phần "trượt giá", "phát triển hạ tầng" và "lợi nhuận" vào giá trị tài sản. Người mua lại kỳ vọng giá giảm nhờ dịch bệnh và chính sách siết thị trường. Họ chờ mua với giá bằng hoặc thấp hơn 5-10%. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, người bán nếu không có áp lực vay sẽ không giảm giá, giữ luôn giá bán kỳ vọng làm mặt bằng giá mới.

Trong nhóm người bán bị áp lực vay ngân hàng, muốn thanh khoản nhanh phải chấp nhận giảm 5% để giao dịch, giao dịch mới xuất hiện. Và nghịch lý thị trường xuất hiện khi đâu đâu cũng tăng giá nhưng thanh khoản lại thấp.

Tổng Giám đốc MLAND Pro - ông Cao Minh Thành nhận định, kỳ vọng vào bất động sản khiến giá sẽ tăng. Nhưng đến một ngưỡng nhất định, siết tín dụng sẽ làm cho nhà đầu tư không thể tiếp tục "gánh lãi". Thị trường trở nên "đói" vốn. Họ phải cắt lỗ và giá dần dần sẽ giảm.

Các chuyên gia cho rằng, sự chuyển động của thị trường hiện tại cho thấy diễn biến đang đi dần vào sự ổn định. Sau thời gian tăng trưởng nóng, ảnh hưởng dịch bệnh cộng thêm tâm lý kỳ vọng quá lớn vào bất động sản khiến cho dòng tiền có xu hướng đổ mạnh vào kênh đầu tư này. Kết quả là, giá bất động sản tăng cao dựa trên niềm tin rất lạc quan về bất động sản -  kênh trữ tiền an toàn, hiệu quả. Đến thời điểm hiện tại, sức nóng thị trường có phần hạ nhiệt do một phần điều chỉnh của cơ quan quản lý Nhà nước, nhưng đây là sự tác động kịp thời để bình ổn giá bất động sản.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, những nhà đầu tư vốn yếu, ít kinh nghiệm hay thích mạo hiểm và lướt sóng sẽ phải rời thị trường. Những nhà đầu tư đủ lực chống chọi lại biến động sẽ ở lại. Mặt khác, trải qua chu kỳ của thị trường, nhà đầu tư sẽ dày dặn kinh nghiệm và đủ thông thái để đưa ra quyết định sáng suốt.