Dòng tiền nào đang chảy vào thị trường bất động sản?

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển kinh doanh - TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Hai nguồn vốn này chiếm 75% tổng nguồn vốn phát triển dự án, còn lại là vốn từ khách hàng và vốn chủ sở hữu.

Trước đây, vốn ngân hàng chiếm chủ yếu nhưng khoảng 5-6 năm gần đây, trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh, nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Tùy theo từng năm, giá trị trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản phát hành chiếm 30-35% tổng giá trị trái phiếu toàn thị trường và trở thành nguồn vốn huy động ưa thích của các doanh nghiệp địa ốc.

Theo kết quả thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong quý I năm 2022, có 48 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị vào khoảng 30.998 tỷ đồng và có 9 đợt phát hành ra công chúng với giá trị là 8.696 tỷ đồng. Tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng gần 14% so với cùng kỳ năm 2021 và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm hơn 24%, đạt 30.998 tỷ đồng.

Hiện nhóm bất động sản đang dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm hơn 43%. Một số đợt phát hành trái phiếu có trị giá lớn thuộc nhóm này như: CTCP Tập đoàn R&H có đợt phát hành huy động tổng cộng là 5.000 tỷ đồng; CTCP Đầu tư và Phát triển Eagle Side phát hành 3.930 tỷ đồng; CTCP WorldWide Capital phát hành hai lô với tổng giá trị là 3.410 tỷ đồng...

Bộ Xây dựng nhận định rằng, việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn và lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

"Thứ nhất, lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu. Thứ hai, kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3-5 năm), đặc biệt là đối với doanh nghiệp bất động sản huy động để triển khai dự án (thời gian triển khai dự án thường dài hơn, trên 5 năm). Thứ ba, tài sản đảm bảo là các bất động sản, dự án trong khi công tác định giá tài sản đảm bảo có thể không sát với giá thực tế (định giá cao hơn giá trị thực)", Bộ Xây dựng nhận định.

Vì vậy, Bộ Xây dựng kiến nghị sửa đổi Nghị định 153 năm 2020 của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Đồng thời, kiến nghị Bộ Tài chính theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định và lành mạnh, góp phần vào việc ổn định chung cho cả nền kinh tế.

Về tình hình vốn tín dụng, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến ngày 31/3/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ.

Cụ thể là, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm 24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng, chiếm 5,8%. Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 33.335 tỷ đồng, chiếm 4,3%. Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, chiếm 4,3%.

Bên cạnh đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 57.898 tỷ đồng, chiếm 7,4%. Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 121.153 tỷ đồng, chiếm 15,4%. Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 101.071 tỷ đồng, chiếm 12,9%. Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 203.339 tỷ đồng, chiếm 25,9%.

Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng Nhà nước theo dõi, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản để tránh rủi ro kép, ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Đầu tháng 4 năm nay, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn yêu cầu các ngân hàng triển khai thực hiện nghiêm một số vấn đề đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp... Ngay sau đó, một số ngân hàng đã ra thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực bất động sản khiến cho các doanh nghiệp lo lắng.

Việc siết tín dụng vào bất động sản được xem là một trong những giải pháp để giảm lượng tiền đổ vào lĩnh vực này, nhằm tránh tình trạng bong bóng bất động sản. Dù thế, nhiều ý kiến cũng cho rằng việc kiểm soát nguồn vốn vay chỉ nên áp dụng với những người vay có động thái đầu cơ, thổi giá nhà đất hay doanh nghiệp có nguồn lực không đảm bảo, khả năng vay nợ, trả nợ khó khăn.

Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, theo báo cáo tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến ngày 20/4 tổng vốn đăng ký cấp mới, vốn điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 10,8 tỷ USD, bằng 88,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư hơn 2,8 tỷ USD, chiếm 26% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, mặc dù nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 nhưng với chính sách thu hút đầu tư có chọn lọc của Việt Nam theo hướng giảm số lượng, tăng về chất lượng, loại bỏ các dự án quy mô nhỏ, ít giá trị gia tăng bắt đầu phát huy tác dụng.

Theo đó, Việt Nam vẫn được đánh giá tiếp tục là điểm đến đầu tư an toàn, hấp dẫn và có tiềm năng đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời có vị thế tốt để thu hút FDI vào ngành kinh doanh bất động sản.