Bất động sản tăng phi mã, đến nhà bỏ hoang động vào cũng "bỏng tay"

Giá liên tục tăng "phi mã" không ngừng

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, một nhà đầu tư tại Hà Nội, anh Nguyễn Hùng chia sẻ, anh tranh thủ đi xem nhà liền kề tại khu Tây Hà Nội với mong muốn sở hữu để cho thuê kiếm lời. Tuy nhiên, vì giá cả ở nhiều dự án tăng mạnh khiến cho cuộc tìm kiếm của anh không thành công.

"Tôi phát hoảng khi được biết giá liền kề, biệt thự thời điểm hiện tại. Nhiều căn từ cuối năm ngoái tới nay đã tăng đến vài tỷ đồng. Kế hoạch của tôi đang phải tạm gác lại vì giá biệt thự, liền kề liên tục tăng với tốc độ chóng mặt và biên độ tăng rất lớn", anh Hùng tâm sự.

Ngay dịp sát Tết, nhu cầu tìm mua phân khúc này rất lớn dù mức tăng của phân khúc này vừa qua đã rất cao. Tuy vậy, thực tế khi thị trường bị đẩy giá, có nhiều nhà đầu tư cũng run tay không dám đu đỉnh.

Theo báo cáo thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội quý I năm 2022 của Savills cho thấy, nguồn cung mới tăng mạnh đạt 801 căn, tăng 227% theo quý nhưng vẫn giảm 15% theo năm.

Nguồn cung sơ cấp đạt là 1.513 căn, tăng 35% theo quý nhưng giảm 24% theo năm, được phân bổ đồng đều khắp thành phố. Phía Đông Hà Nội (huyện Gia Lâm) chiếm 25%, trong khi phía Tây gồm quận Hà Đông và huyện Hoài Đức cũng có 25% nguồn sơ cấp. Quận Hoàng Mai tại phía Nam chiếm 22%, trong khi các quận, huyện tại phía Bắc bao gồm Tây Hồ, Bắc Từ Liêm và Đông Anh tổng cộng có 28% thị phần.

Về thanh khoản, lượng giao dịch được cải thiện với 666 căn bán được, tăng 62% theo quý nhưng giảm 29% theo năm. Huyện Hoài Đức ghi nhận thấy lượng giao dịch cao nhất với 33% thị phần, kế tiếp là quận Bắc Từ Liêm với 23% thị phần.

Nhà liền kề và nhà phố chiếm 82% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ đạt 44%, tăng 7 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 3 điểm phần trăm theo năm. Tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới đạt 59%.

Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Hà Nội thuộc Savills - bà Đỗ Thu Hằng cho biết, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự đạt 134 triệu đồng/m2 đất, giảm 26% theo quý nhưng tăng 30% theo năm. Giá trung bình của nhà liền kề là 185 triệu đồng/m2 đất, tăng 8% theo quý và 73% theo năm. Với nhà phố, giá trung bình vào khoảng 323 triệu đồng/m2 đất, tăng 35% theo quý và 79% theo năm.

Giai đoạn tiếp theo có giá bán cao hơn đáng kể so với các giai đoạn trước. Giá nhà phố của giai đoạn sau tại quận Hoàng Mai ghi nhận mức tăng là 56% theo quý trong khi huyện Hoài Đức ghi nhận thấy mức tăng là 42% theo quý cho nhà liền kề và 26% theo quý cho nhà phố tại các giai đoạn tiếp theo.

Theo Savills, kể từ quý II năm 2021, giá bán sơ cấp liên tục ghi nhận được mức cao nhất từ trước tới nay. Quý IV năm 2021 ghi nhận được giá bán trung bình cao nhất ở mức 381 triệu đồng/m2 đất tại quận Tây Hồ. Tuy vậy, mức giá này đã bị vượt qua trong quý I năm 2022 với mức 417 triệu đồng/m2 đất đến từ sản phẩm nhà phố tại quận Hoàng Mai.

Lý giải việc tăng giá liền kề, biệt thự, bà Hằng cho rằng, phân khúc biệt thự, liền kề vẫn có thể sẽ được quan tâm nhiều trong năm 2022. Tuy nhiên như đã nêu ở trên, nhiều báo cáo cho thấy phân khúc biệt thự liền kề ở Hà Nội năm vừa qua tăng rất mạnh, thậm chí có nơi còn tăng gấp đôi sau 2 năm.

Theo bà Hằng, cần phải có những đánh giá thực tế đó là sản phẩm gì bởi nếu dự án tăng mạnh quá thì thanh khoản sẽ giảm.

Chuyên gia bất động sản cho rằng, thời gian qua bất động sản đang có hiện tượng bị đẩy giá. Ghi nhận tại nhiều phân khúc trong đó có phân khúc biệt thự, liền kề chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan hiếm, giá tăng mạnh đã tạo cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường, vì thế, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước cơn "ngáo giá" của thị trường.

Nhà bỏ hoang giá cũng tăng cao

Tại khu đô thị Vân Canh (huyện Hoài Đức), mặc dù hàng loạt các căn biệt thự, nhà liền kề vẫn bỏ hoang la liệt, không người ở. Tuy vậy, chỉ trong 2 năm gần đây, mức giá tại khu đô thị này đã tăng gấp 2 lần. Đáng chú ý là từ đầu năm 2022 tới nay mức giá đã tăng khoảng 10-20%.

Anh Trần Vinh - một môi giới tại khu vực Hoài Đức (Hà Nội) cho hay, cách đây 2 năm mức giá tại khu đô thị Vân Canh dao động trong khoảng 40-65 triệu đồng/m2. Đến nay mức giá tại khu đô thị này đã tăng hơn 2 lần, cụ thể là đối với những căn nằm ở mặt đường 17,5m có mức giá dao động từ 65-110 triệu đồng/m2. Còn các căn biệt thự, liền kề nằm ở mặt đường 30m có mức giá từ 110-150 triệu đồng/m2.

Đơn cử như một căn nhà liền kề rộng 113,8 m2 nằm tại đường 17m, thời điểm đầu năm 2020 có mức giá khoảng 43 triệu đồng/m2 thì nay giá căn liền kề này đã lên tới 130 triệu đồng/m2, tương đương với gần 15 tỷ đồng.

Thêm một căn biệt thự có diện tích 260m2, nằm tại mặt đường 17m, vào thời điểm năm 2020 có giá 75 triệu đồng/m2 thì nay cũng được rao bán với giá hơn 130 triệu đồng/m2, tương đương với gần 34 tỷ đồng.

Về sự tăng giá đột biến, anh Vinh lý giải rằng, thông tin huyện Hoài Đức lên quận đã làm cho mức giá thay đổi một cách chóng mặt. Thêm vào đó, trong những năm gần đây việc triển khai xây dựng hạ tầng mạnh mẽ ở khu vực này đường vành đai 3.5 đã kết nối khu vực Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hoài Đức, Thanh Trì, Hà Đông và dự án nối dài đường Trần Hữu Dực với Phạm Hùng giúp việc kết nối khu đô thị Van Canh và vùng trung tâm được rút ngắn thời gian và quãng đường. 

Tuy nhiên, mặc dù được hưởng lợi từ hạ tầng và có mức tăng cao nhưng khu đô thị này vẫn la liệt biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang không có người ở, rêu mọc xung quanh.

Tương tự đó, trên địa bàn quận Hà Đông (Hà Nội), cơn sốt phía Tây Hà Nội những năm qua kéo theo giá nhà liền kề, biệt thự tại khu vực này tăng cao. Theo trưởng phòng giao dịch bất động sản tại Hà Đông - anh Quang Anh cho biết, tại khu đô thị Dương Nội, từ năm 2018 tới nay, trung bình mỗi năm tăng đều từ 20-30%.

Cụ thể là năm 2020 giá nhà liền kề, biệt thự ở mặt đường 17m vào khoảng 70-90 triệu đồng/m2 còn ở mặt đường rộng 11,5m có mức giá khoảng từ 50-60 triệu đồng/m2. Tuy vậy, đến thời điểm hiện tại, mức giá các căn ở đường 17m là từ 140-160 triệu đồng/m2, ở mặt đường 11,5m có giá dao động từ 100-120 triệu đồng/m2.

Dù giá tăng liên tục nhưng trên thực tế, tại nhiều dự án còn nhiều nhà liền kề, biệt thự trong tình trạng đã xong phần xây thô nhưng không có người ở, dẫn tới trồng cỏ trong thời gian dài. Bên cạnh đó, có nhiều căn căng biển cho thuê với giá rẻ. Vì thế, nhà đầu tư cần cảnh giác với giá áo được đẩy lên.

Giám đốc Savills Hà Nội - ông Matthew Powell đưa ra khuyến cáo rằng, với áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến cho hoạt động thị trường bất động sản chững lại trong ngắn hạn.