“Liệu cơm gắp mắm” mua nhà thời siết tín dụng, giá tăng chưa thấy điểm dừng

Nặng nợ khi quyết mua nhà

Năm 2017, chị Vũ Thanh Linh (quê Nghệ An) quyết định mua một căn hộ ở dự án The Art khu vực quận 9 cũ (nay là TP.Thủ Đức) với mức giá là gần 1,7 tỷ đồng. Khi đó chị chỉ có 700 triệu đồng, số tiền nỗ lực tích góp sau 8 năm làm việc ở TP.HCM.

Chị Linh đã phải vay ngân hàng thêm 1 tỷ đồng để hoàn tất thanh toán cho chủ nhà. Lúc đó, vì đã rất ưng ý ngôi nhà, thêm nữa cho rằng có thể trả nợ từ từ, chứ nếu đủ tiền mới mua nhà thì sẽ mất cơ hội. Ngay sau khi chuyển về nhà mới, chị Linh lập gia đình và sinh con, đến lúc này áp lực tài chính mới hiện rõ. 

Chỉ Linh chia sẻ, chồng chị là viên chức, thu nhập hàng tháng khoảng 12 triệu đồng, còn chị là phó giám đốc kinh doanh của một công ty bất động sản, nên mức thu nhập phụ thuộc nhiều vào doanh số bán hàng. Khoản tiền kiếm được đủ chi tiêu sinh hoạt và trả lãi ngân hàng mỗi tháng gần 15 triệu đồng.

Tuy nhiên, kể từ khi dịch Covid - 19 bùng phát, mọi hoạt động kinh doanh của của công ty chị bị đình trệ, thu nhập theo đó giảm mạnh. Lúc này, mọi khoản chi tiêu hàng tháng của gia đình hầu như phụ thuộc vào lương tháng của chồng chị Linh nên rất khó khăn. Áp lực ngày càng lớn khi con gái đến tuổi đến lớp. Để duy trì sinh hoạt hàng ngày và trả lãi ngân hàng hàng tháng, chị buộc phải nghĩ cách buôn bán online và vay mượn tiền của người thân, bạn bè.

Sau 5 năm nỗ lực trả lãi ngân hàng hàng tháng, chị định bán căn nhà để giảm nhẹ áp lực tài chính, nhưng chồng chị không đồng ý vì nếu bán đi thì không biết đến khi nào mới lại mua được nhà khác. Chị Linh than thở, nếu được lựa chọn lại, chị sẽ chọn đi thuê nhà và dành tiền bạc để đầu tư cho con cái. 

Tương tự như gia đình chị Linh, vợ chồng anh Nguyễn Văn Tiến (quê ở Bình Thuận) cũng trải qua chuỗi ngày mất ăn mất ngủ khi quyết định mua căn nhà hiện tại. Năm 20216, vợ chồng anh quyết tâm mua một căn hộ 67m2 giá 1,6 tỷ đồng ở quận Bình Tân theo diện trả góp. Khi đó anh chỉ có trong tay một khoản tiền nhỏ sau một thời gian lập nghiệp ở TP.HCM, còn vợ anh làm văn phòng lương 7 triệu đồng/tháng, nhưng để mua được căn hộ ưng ý, anh đã phải cọc gần 60 triệu đồng để giữ chỗ, sau đó vay mượn bạn bè người thân để thanh toán khoản trả trước. 

Anh Tiến chia sẻ, trước khi quyết định mua nhà, nhiều người khuyên anh chị nên tính toán tài chính kỹ càng nhưng vì quá nôn nóng muốn có nhà riêng nên gia đình vẫn đi vay ngân hàng đến 70% giá trị căn nhà. Tuy nhiên, cảm giác hưng phấn khi sở hữu nhà chẳng kéo dài được bao lâu khi gánh nặng nợ nần bủa vây ngay từ những lần đến hạn trả nợ đầu tiên. Cứ đến mùng 5 hàng tháng là anh chị lại chạy vạy khắp nơi để trả đủ khoản tiền 15 triệu cả gốc và lãi cho ngân hàng. Cũng vì gánh nặng mua nhà mà hai vợ chồng anh Tiến thường xuyên hục hặc, cãi vã.

Trong bối cảnh siết tín dụng, nguồn cung khan hiếm giá nhà tăng phi mã như hiện nay thì việc mua nhà càng trở thành bài toán khó đối với khách hàng. Những người lao động ngoại tỉnh khi cố mua nhà bằng mọi giá có thể gánh chịu áp lực vô cùng lớn.

Vòng luẩn quẩn “siết tín dụng - khan hàng - tăng giá”

Nếu như xu hướng siết tín dụng bất động sản đã được thực hiện trong vài năm gần đây, thì siết trái phiếu doanh nghiệp lại là vấn đề mới. Kênh phát hành trái phiếu từng được đánh giá là kênh bổ sung vốn hợp lý cho các chủ đầu tư khi mà việc tiếp cận vốn từ ngân hàng bị hạn chế. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư bất động sản cũng đã tận dụng hiệu quả kênh trái phiếu để tài trợ thực hiện các dự án bất động sản trước khi hoạt động phát hành trái phiếu bị siết chặt.

Giải pháp siết tín dụng, trái phiếu đã có những tác động rất lớn đến thị trường. Cụ thể trong tháng 4/2022, không có doanh nghiệp bất động sản nào thực hiện phát hành trái phiếu, trong khi bất động sản từ trước đến giờ luôn nằm trong top đầu ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất.

Đối với dư nợ tín dụng bất động sản, thời gian vừa qua nguồn vốn không chỉ giảm tốc mà còn giảm mạnh về tỷ trọng. Tính đến thời điểm kết thúc quý đầu tiên của năm 2022, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ tăng trung bình 2,24% so với đầu năm. Nghĩa là chưa bằng một nửa so với tăng trưởng nói chung mức trên 5%. Tuy nhiên, trong tháng 4 và tháng 5 này, việc siết tín dụng bất động sản trở nên gắt gao hơn khi hàng loạt ngân hàng thương mại công khai từ chối cho vay với cả chủ đầu tư lẫn khách hàng mua nhà. 

Một vị khách mua căn hộ trong dự án bất động sản đô thị biển ở Quảng Bình chia sẻ việc mình bị ngân hàng từ chối giải ngân cho hai lô nhà liền kề mà ông đã đặt trước, dù trước đó vị khách này đã ký với chủ đầu tư hợp đồng hợp tác cấp vốn và hồ sơ cũng đã hoàn thành khâu thẩm định.

Việc từ chối cấp vốn, ngắt dòng vốn tín dụng giữa chừng đã khiến nhiều doanh nghiệp khủng hoảng, không còn đủ chi phí để tạo dựng quỹ đất, bảo lãnh xây dựng, không đủ chi phí để triển khai thủ tục đầu tư dự án, giải phóng đền bù…Điều này đã khiến cho giá bán các loại hình bất động sản tăng cao trong bối cảnh nguồn cung bị thu hẹp đáng kể.

Theo báo cáo thị trường, giá rao bán căn hộ chung cư trung bình tại thị trường Hà Nội và TP.HCM trong 4 tháng đầu năm 2022 đều ghi nhận mức tăng vọt. Riêng khu vực Hà Nội, mức tăng giá đã lên tới 9%, gấp 1,5 lần so với mức tăng trung bình của năm 2021.

Trong khi đó, thị trường TP.HCM còn chứng kiến mức tăng giá mạnh hơn, lên đến hơn 10% chỉ trong chưa đầy 1 tháng. Cú “sốc” tăng giá nhà trong tháng 4 là hệ lụy không thể tránh khỏi khi siết dòng tín dụng vào thị trường bất động sản.

Thực tế là trong vòng vài năm qua, giá bất động sản liên tục duy trì đà tăng do những vướng mắc về cơ chế pháp lý, địa phương hạn chế phê duyệt cấp phép dự án mới, thêm vào đó là chi phí nguyên vật liệu đầu vào như phí sử dụng đất, giá vật liệu xây dựng…đều tăng cao. Tuy nhiên, mức giá chỉ thực tăng đột biến sau khi có động thái khóa tín dụng, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung. 

Từ những hệ lụy đã và sẽ còn xảy ra với thị trường bất động sản và nhiều nhóm ngành kinh tế khác thì việc siết tín dụng không nên thực hiện một cách tràn lan. Cần xem xét và quản lý chặt chẽ các đơn vị doanh nghiệp, nhà đầu tư phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, doanh nghiệp không có tình hình tài chính ổn định, không có khả năng trả lãi vay ngân hàng hoặc các đơn vị làm ăn thiếu minh bạch, chộp giật.

Giữa bối cảnh nguồn thu nhập giảm sút vì dịch bệnh thì người dân càng cần phải được tiếp sức bằng cách mở rộng cửa vay vốn mua nhà. Thêm vào đó, các doanh nghiệp lớn, uy tín cần phải được cho vay khi có nhu cầu, bởi lẽ nếu doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn thì nguồn cung trên thị trường sẽ sụt giảm và tăng giá. Điều này hoàn toàn trái ngược với mục tiêu bình ổn thị trường mà những chính sách siết tín dụng đặt ra.

Các doanh nghiệp sở hữu những dự án sắp hoàn thành, chuẩn bị có sản phẩm để bàn giao mà bị dừng việc vay vốn, không thể hoàn thiện sản phẩm sẽ biến thành nợ xấu và ngân hàng sẽ phải mất rất nhiều năm để xử lý. Điều quan trọng là phải điều tiết dòng chảy tài chính một cách hợp lý để tránh tạo nên những hệ lụy nghiêm trọng cho thị trường bất động sản.

Việc siết dòng tiền từ trái phiếu, tín dụng vào bất động sản sẽ khiến cho các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn và phải tìm đến các phương thức huy động tài chính khác như tăng vốn, vay tiền từ các tổ chức, định chế tài chính nước ngoài…Các phương thức này cần rất nhiều thời gian do vậy không thể đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn cũng như thời điểm giải ngân. Chính vì thế, việc siết tài chính sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thời gian triển khai các dự án bất động sản. Điều này dẫn đến việc nguồn cung ra mắt thị trường sụt giảm nghiêm trọng. Sự khan hiếm các sản phẩm bất động sản sẽ gây ra mất cân đối cung cùng, đồng thời khiến giá tăng cao khó có điểm dừng.

Người mua nhà cần có kế hoạch dài hơi trong thời điểm hiện tại
Trong bối cảnh siết tài chính, nguồn cung mới khan hiếm, giá bán bất động sản liên tục tăng như hiện tại, các chuyên gia cảnh báo người dân không nhất thiết phải mua nhà bằng mọi giá nếu như tài chính còn hạn hẹp. Đối với những người trẻ muốn mua nhà ở các đô thị lớn, áp lực lớn nhất gặp phải là tài chính hạn chế, trong khi thị trường không có nhiều sản phẩm vừa túi tiền. Chưa kể, các dự án căn hộ có mức giá rẻ cũng sẽ khó có thể đáp ứng được các tiêu chí về địa điểm, dịch vụ, tiện ích…giá trị gia tăng theo thời gian không cao.

Đó là chưa kể đến áp lực trả nợ. Trong giai đoạn đầu vay tiền, lãi suất ngân hàng sẽ khá cao nếu người mua chỉ có 30% tiền trả trước, nghĩa là người mua càng vay nhiều thì áp lực về trả nợ sẽ càng cao. Trong trường hợp này, trừ khi khách hàng có khoản thu nhập cao ổn định thì mới có thể đáp ứng được việc thanh toán gốc và lãi hàng tháng.

Người mua nhà sẽ cần sở hữu một khoản ngân sách dự phòng, không nên dồn hết tiền mua nhà bởi nếu gặp biến cố không mong muốn thì rất dễ gặp rủi ro thanh toán. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm kéo dài như hiện nay và giá nhà còn có thể tăng cao thì việc không tính toán kỹ khi mua nhà sẽ khiến khách hàng dễ ôm nợ.

Với việc tất cả các chi phí đều tăng cao như phí nguyên vật liệu, tiền đất, nhân công xây dựng thì khách mua nhà ở thực sẽ là người gánh chịu hậu quả cuối cùng. Nếu nay họ tiếp tục phải gánh thêm khoản tăng giá bất hợp lý vì nguồn cung thu hẹp do siết tín dụng thì việc tìm nơi an cư sẽ càng trở nên khó khăn.