Siết tín dụng bất động sản: Thị trường đói vốn, thiếu hụt nguồn cung

Nguồn cung thiếu hụt

Theo Nhịp sống kinh tế, ngay từ khi có những thông tin về động thái siết tín dụng vào bất động sản, nhiều chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp đã lên tiếng cảnh báo về những hệ lụy khôn lường nếu lĩnh vực được coi là đầu kéo của nền kinh tế bị đói vốn. Các số liệu hiện tại cho thấy cảnh báo này đã thực sự hiện hữu.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, dư nợ tín dụng bất động sản trong những tháng đầu năm chỉ đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với thời điểm đầu năm ngoái và thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Trong đó, nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 35%.

"Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác", Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá.

"Nguồn vốn khác" được Hội Môi giới Bất động sản Việt nam nhắc đến ở đây là kênh trái phiếu. tuy nhiên, báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, biểu đồ phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong tháng 4 chỉ là con số 0. Trước đó, bất động sản - lĩnh vực đặc thù cần lượng vốn lớn luôn nằm trong nhóm có tỷ trọng giá trị phát hành cao nhất.

Có thể thấy rõ ràng cả 2 kênh dẫn vốn quan trọng nhất của bất động sản là tín dụng và trái phiếu đều đã xuất hiện tình trạng tắc nghẽn sau động thái siết tín dụng. Hệ lụy kéo theo dễ thất nhất chính là nguồn cung thị trường tiếp tục giảm mạnh. 

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, trong quý 1/2022 chỉ có 22 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành với hơn 5.000 căn, tương đương khoảng 47% so với quý 4 năm ngoái.

Trong khi đó, báo cáo tháng 4 của DKRA Việt Nam cập nhật con số mới nhất với tình trạng thiếu hụt nguồn cung ngày một rõ nét. Cụ thể, trong tháng 4/2022, tại TP. Hồ Chí Minh và một loạt các tỉnh giáp danh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh,... ghi nhận nguồn cung căn hộ khu vực này chưa chạm tới mốc 2.500 căn, chỉ bằng khoảng 69% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo giới chuyên gia, sự sụt giảm nguồn cung bất động sản là tác động dây chuyển, bởi nếu không có nguồn "vốn mồi" từ tín dụng thì khả năng để các doanh nghiệp tự gồng gành mọi chi phí cho dự án là vô cùng khó khăn. Đối với các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, khó khăn lại càng nhiều bởi thực tế các kênh huy động vốn trong nước khá "đơn điệu" khi các quỹ đầu tư bất động sản vốn phổ biến và là thông lệ quốc tế lại chưa phát triển tại Việt Nam.

Mặt bằng giá bị đẩy lên một cách bất hợp lý

Chưa dừng tại đó, hệ lụy của việc siết tín dụng bất động sản không chỉ ở việc tạo nên sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường. Tác động theo chuỗi đã xuất hiện khi mặt bằng giá đang bị đẩy lên một cách bất hợp lý.

Theo số liệu thống kê mới nhất của đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ ra rằng, giá bán trung bình của chung cư Hà Nội trong 4 tháng đầu năm 2022 đã tăng tới 9% so với trung bình giá cả năm 2021. Con số này cao hơn nhiều mức tăng trung bình là 5-8% của 3 tháng đầu năm.

"Rõ ràng thị trường bất động sản đang xuất hiện những hệ lụy sau động thái siết tín dụng vào bất động sản. Giá nhà đất vốn đã tăng vì nhiều yếu tố khách quan nay lại leo thang, đẩy gánh nặng lên vai người dùng", ông Bùi Quốc Việt, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư THS đánh giá.

Đặc biệt, điều khiến ông Việt lo lắng hơn là về tình trạng thiếu nguồn cung, tăng giá trong dài hạn bởi các chi phí đầu vào như tiền đất, nguyên vật liệu xây dựng, nhân công,... lâu nay vẫn tăng và chư có dấu hiệu dừng lại. Khi chi phí tăng cao, cộng thêm nguồn cung ngày một eo hẹp, giá bán tới người tiêu dùng chắc chắn sẽ ngày một cao.

Chia sẻ trong hội thảo mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com thậm chí đã cảnh báo, trong bối cảnh lạm phát tăng cao, đồng tiền ngày một mất giá như hiện nay, xu hướng của người dân là đổ tiền vào kênh đầu tư an toàn như bất động sản. Nhu cầu bùng nổ sẽ thêm một lần đẩy giá bất động sản leo thang.

Ở góc nhìn vĩ mô, nhiều chuyên gia kinh tế còn cảnh báo mối liên hệ mật thiết của bất động sản - lĩnh vực được coi là huyết mạch của nền kinh tế với hàng chục ngành nghề liên quan khác. Bất động sản tăng giá sẽ kéo theo tình trạng đội giá ở nhiều lĩnh vực như sản xuất công nghiệp, bán lẻ,... Áp lực cộng hưởng đó sẽ gây tác động tiêu cực tới nền kinh tế vĩ mô. Điều này gây đáng lo bởi hiện tại đang là giai đoạn nhạy cảm để nền kinh tế phục hồi hậu Covid-19, bất cứ lực cản nào lúc này cũng có thể khiến Việt Nam bỏ lỡ cơ hội hồi sức.

TS. Vũ Đình Ánh cho rằng cần thay đổi tư duy về vai trò của bất động sản. Theo ông, bất động sản phải được đánh giá và nhìn nhận đúng là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, là kết quả đầu vào của tăng trưởng. Thay vì "kiểm soát" tư duy cần có theo ông là "lành mạnh hóa".

"Theo tôi cần thay đổi trong cách tiếp cận theo hướng, đảm bảo cấp tín dụng cho các chủ đầu tư uy tín, có những dự án khả thi, triển khai đúng tiến độ, thanh khoản tốt, có khả năng trả nợ tốt. Ngược lại, đối tượng cần siết chặt là những chủ đầu tư không đáp ứng được các yêu cầu trên, các dự án yếu kém, thậm chí là "chôn" tiền đầu tư", TS Ánh nêu quan điểm.