Nghịch lý giá nhà đã tăng vọt ngay khi nghe tin siết tín dụng bất động sản

Theo Vietnamnet, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) mới đây đã quyết định cắt giảm lãi suất cho khoản vay thế chấp dành cho những khách hàng mua nhà lần đầu. Vào tháng 4/2022, PBoC và Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc triệu tập đại diện 18 ngân hàng thương mại cùng 5 công ty quản lý tài sản (AMC) hàng đầu của quốc gia này để thảo luận về việc hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc. 

Động thái này cho thấy việc thúc đẩy thị trường nhà ở khi chính phủ Trung Quốc quyết định siết tín dụng BĐS khiến tăng trưởng kinh tế sụt giảm, buộc Chính phủ nước này nới lỏng chính sách với ngành BĐS để tránh những hậu quả, rủi ro. 

Các chuyên gia cho rằng, từ diễn biến của thị trường BĐS Trung Quốc đã mang đến bài học đắt giá cho Việt Nam trong khi các chính sách siết tín dụng BĐS tại Việt Nam cũng dần xuất hiện những hệ quả nảy sinh. Báo cáo mới đây của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chỉ ra, tháng 4//2022 không có doanh nghiệp BĐS nào phát hành trái phiếu trên cả nước. Trong khi đó, BĐS vốn là 1 trong 2 nhóm ngành có giá trị trái phiếu được phát hành cao nhất.

Dòng tín dụng chảy vào thị trường nhà đất đồng thời giảm mạnh trước bối cảnh nhiều ngân hàng thắt chặt hơn khi cho vay. VARS cho rằng, tính hết quý I/2022, dư nợ tín dụng BĐS chỉ tăng được 2,24% so với đầu năm và thấp hơn đáng kể so với mức tăng 5% của toàn nền kinh tế. 

Vốn trái phiếu và tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực BĐS đã giảm cả tốc độ lẫn tỷ trọng. Đây chính là hệ quả trực tiếp của việc siết chặt dòng tiền đổ vào BĐS. Hậu quả nhãn tiền là nguồn cung nhà giảm mạnh, đồng thời tình trạng khan hiếm đạt mốc mới. Số liệu của Bộ Xây dựng tính đến hết quý I/2022 cho thấy, có 42 dự án hoàn thiện, chỉ bằng 47% so với quý trước đó, bằng khoảng 54% so với quý I/2021. Chỉ có 56 dự án đủ điều kiện mở bán, giảm tới 2/3 so với quý trước đó.

Theo nhận định từ các chuyên gia, chu kỳ triển khai một dự án bất động sản sẽ bắt đầu từ việc kinh doanh tạo quỹ đất, đền bù GPMB, bảo lãnh xây dựng, xin cấp phép xây dựng… tới khi bán xong hàng. Do đó, khi bị cắt mất cả hai kênh huy động vốn chính là tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, nhiều dự án đã “chết” ngay khi mới lên kế hoạch. 

Bên cạnh đó, cả nước chỉ có 39 dự án được cấp phép mới, giảm 20% so với quý cuối năm 2021, bằng gần 41% so với quý I/2021. “Trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng giống như oxy hay mạch máu, hiện cả hai lại bị thắt chặt đã khiến nguồn cung ngày càng hạn hẹp trong khi lực cầu liên tục tăng cao. Hệ lụy kéo dài là việc nguồn cung nhà ở thiếu trầm trọng, bài toán nhà ở cho người dân rơi vào bế tắc” - Chuyên gia cảnh báo.

Hai kênh kêu gọi vốn bất ngờ bị cắt đứt trong khi việc thu hút vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư cần rất nhiều thời gian. Do đó, nguồn cung BĐS vốn đã ít nay lại càng ít hơn và đẩy mức giá bán lên cao một cách phi lý. 

Từ số liệu của batdongsan.com.vn, có thể thấy giá rao bán trung bình sản phẩm căn hộ chung cư Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong 4 tháng qua đều tăng cao. Tại Hà Nội, mức tăng là 9%, cao hơn 3,5 lần mức tăng trung bình cả năm 2021. Trước thời điểm các ngân hàng hạn chế cho vay BĐS, quý I/2022 ghi nhận mức tăng vẫn giữ mức tăng 5%.

Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đã trải qua giai đoạn tăng mạnh nhất khoảng 10% chỉ trong 1 tháng. Việc giá nhà tăng mạnh trong tháng 4 được xác định là hệ lụy không thể tránh khỏi của việc hạn chế tín dụng vào BĐS. 

Chuyên gia Nguyễn Hoài An thuộc Trung tâm Kinh tế dự báo, cho rằng: “Việc hạn chế tín dụng vào lĩnh vực BĐS cũng như động thái tăng lãi suất đối với BĐS. Dự án thiếu vốn sẽ làm chậm thời gian triển khai và làm chi phí bị đội lên. Khi tất cả đều dồn vào giá thành thì khách hàng sẽ là người chịu thiệt hại nhất”. 

Vị này cũng chỉ ra rằng, trong vòng 2 - 3 năm qua, giá bất động sản luôn duy trì đà tăng do nút thắt về pháp lý, các địa phương đã hạn chế cấp phép cho dự án mới và chi phí đầu vào cũng tăng cao… Tuy nhiên, giá bất động sản thật sự leo thang sau chính sách siết tín dụng, khiến tình trạng thiếu hụt nguồn cung thêm trầm trọng. 

“BĐS tăng giá cao do tín dụng bị siết chặt là điều khó chấp nhận bởi dư nợ lĩnh vực này đang nằm trong mức an toàn, nhu cầu vốn còn khá lớn. Việc một chính sách chưa được xem xét thấu đáo thì việc cả thị trường và người mua sẽ trở thành nạn nhân là điều tất yếu” - Ông An nhấn mạnh.

Tiếp đó, chuyên gia này cũng cảnh báo, các dự án tốt sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định trong thời gian tới, tuy nhiên về lâu dài thì việc siết tín dụng BĐS sẽ khiến toàn thị trường biến động xấu, gây ra hệ lụy tiêu cực cho toàn nền kinh tế. Trong bối cảnh thị trường BĐS đình trệ sẽ khiến hàng chục lĩnh vực khác liên lụy, nền kinh tế rơi vào suy thoái, lạm phát. Do đó, chính sách đưa ra phải là động lực giúp thị trường phát triển. Việc quản lý dòng vốn là đẻ lành mạnh hóa thị trường, hạn chế rủi ro chứ không phải để bóp nghẹt đường phát triển của thị trường.

“Như kinh tế Trung Quốc vừa phải trả giá đắt vì việc siết tín dụng BĐS, quốc gia này buộc nới lỏng chính sách từ cuối tháng 4 vừa qua. Việt Nam có thể xem đây là bài học kinh nghiệm rất lớn trong việc nhìn nhận đúng vai trò của thị trường BĐS” - ông An nhấn mạnh.