Nên hay không siết tín dụng bất động sản?

Theo Diễn đàn doanh nghiệp, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đánh giá cơ cấu tín dụng bất động sản có sự dịch chuyển tích cực trong thời gian qua. Gần 70% tổng tín dụng phục vụ cho tiêu dùng, tự sử dụng, 30% dùng cho vay kinh doanh BĐS. Tuy dư nợ của hoạt động kinh doanh BĐS chỉ chiếm chưa đến 7% trên tổng dư nợ tín dụng nhưng tài sản đảm bảo bằng BĐS lại chiếm tỷ trọng trên 80% trong tổng tài sản thế chấp mà các nhà băng đang quản lý. 

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế nhận xét, đã có nhiều thông tin liên quan đến thị trường tài sản gần đây, nhất là thị trường BĐS sau sự việc của Tân Hoàng Minh. Bên cạnh đó cũng có nhiều thông tin về việc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại quản lý chặt chẽ cho vay BĐS,... Dù chưa chắc chắn việc siết tín dụng BĐS đến ngưỡng nào nhưng các cơ quan hữu quan của Chính phủ nên phân tích bài bản về thị trường BĐS để quyết định chắc chắn về việc áp dụng chính sách hợp lý nhất. 

Giai đoạn 2013 - 2018 thị trường bất động sản ghi nhận dư cung, bắt đầu từ 2018 đến này thị trường lại chuyển sang thiếu hụt, nguồn cung thấp hơn nhiều so với nhu cầu. Trong năm 2021, nguồn cung suy giảm trầm trọng vì quỹ đất ngày càng cạn kiệt, các dự án được cấp phép ít đi. Như trước đây, Hà Nội cấp phép khoảng 40 - 50 dự án/ năm thì nay chỉ cấp 4 - 5 dự án/ năm. Như vậy, trong trường hợp siết chặt tín dụng BĐS thì càng làm nguồn cung ít đi, kể cả trái phiếu doanh nghiệp hay tín dụng ngân hàng nói chung. 

Với đặc điểm của thị trường BĐS, nếu cung - cầu song song thì dẫn tới "bong bóng" hoặc “đóng băng” thị trường, hậu quả lớn nhất là giá BĐS sụp đổ. Khi nhà đầu tư kỳ vọng giá BĐS tiếp tục tăng lên và cứ gom BĐS không bán, thị trường hét giá trên trời nhưng không có giao dịch thành công thì đến một khoảng thời gian nào đó đường cầu không thể chạy theo đường cung. Như vậy, toàn bộ thị trường BĐS sẽ “đóng bằng”, giá BĐS sụt giảm nghiêm trọng giống với trường hợp năm 2011 - 2012. 

“Cuối cùng, tất cả tài sản thế chấp trong hệ thống ngân hàng sẽ suy giảm nhanh chóng, không còn khả năng hỗ trợ cho các khoản nợ của ngân hàng thương mại. Do đó, nguy cơ đổ bể lớn nhất không phải thị trường BĐS mà chính là ngân hàng. Có thể khiến cho các tham vọng tăng trưởng của Việt Nam đổ bể. Vì vậy, tôi cho rằng việc siết hay nới lỏng tín dụng là vấn đề rất hệ trọng mà các quốc gia phải suy tính cẩn thận. Ngay cả Mỹ, lạm phát đã đạt mức cao ngất ngưởng 8,2 - 8,3% kể từ năm 1980 đến nay. Nhưng họ cũng rất thận trọng khi điều chỉnh lãi suất, chỉ chỉnh 0,5% một lần và xem đây là mức khá lớn.

Hiện tại, thái độ của Chính phủ cũng như Ngân hàng Trung ương vẫn chưa rõ ràng về tín dụng BĐS trong thời gian tới. Tuy nhiên, nên nhanh chóng nghiên cứu vấn đề này một cách nghiêm túc và đưa ra những biện pháp tối ưu nhất, nếu không thị tường có thể chịu những ảnh hưởng lớn trực tiếp đến hệ thống ngân hàng” - TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Cũng có thể nhận định, vẫn chưa có hiện tượng siết tín dụng mà vì tín dụng trong quý I/2022 đã hết, do đó các ngân hàng đã dừng lại hoặc theo sát một số dự án không có tính pháp lý… Ông Nghĩa đánh giá, tổng tín dụng trung và dài hạn tại các ngân hàng thương mại khoảng hơn 3 triệu tỷ đồng được chia đều cho các lĩnh vực, trong đó dành cho lĩnh vực BĐS nhiều nhất là 15% (khoảng nửa triệu tỷ đồng). Con số này quá bé so với trái phiếu doanh nghiệp BĐS đang lên tới 1,4 triệu tỷ đồng. Dù vậy, nguồn vốn này cũng rất lớn để bổ sung cho thị trường BĐS trong trung và dài hạn. Nên có thể nói việc siết tín dụng cũng có hàm ý là siết cả trái phiếu doanh nghiệp. 

“Hiện tại, đụng tới trái phiếu doanh nghiệp được xem là việc làm khá nguy hiểm, hành động này có thể khiến thị trường tài sản sụp đổ và để lại hậu quả tồi tệ hơn là việc siết tín dụng trung dài hạn của ngân hàng đối với bất động sản" - TS. Lê Xuân Nghĩa nói. 

Ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên ban chấp hành hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, chúng ta đã rút kinh nghiệm từ những bài học từ những năm 2009, 2010 và 2013. Khi đó thị trường đã nóng lên, việc siết tín dụng kết hợp với đầu tư công sẽ dẫn đến hậu quả nặng nề hơn. Bởi, BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, do đó khi thị trường này có vấn đề thì cả nền kinh tế cũng lao đao. 

Thị trường bất động sản hiện nay đang có nhiều phân khúc như chung cư, nhà phố, biệt thự, nghỉ dưỡng, dịch vụ,... Có một số phân khúc không thỏa mãn với nhu cầu, trong khi Việt Nam đang trong giai đoạn đô thị hóa lớn và cần nguồn lực mạnh cho thị trường BĐS. Vì vậy, xét về vĩ mô, cơ quan quản lý Nhà nước phải có sự điều tiết để thị trường đi đúng hướng, không để “nóng hoặc lạnh” quá. 

“Chẳng hạn, với phân khúc nhà ở giá rẻ, cần bơm nhiều tiền hơn nữa và tạo động lực để nó phát triển, tạo cơ chế chính sách để các doanh nghiệp tiếp nhận được quỹ đất, thỏa mãn vấn đề có lời và người mua có nguồn để mua. Chúng ta đều biết, trong vòng 2 - 3 năm qua, số lượng dự án rất ít do nhiều nguyên nhân và đây là điểm yếu của lĩnh vực BĐS. Chu kỳ của BĐS thông thường từ 3 - 5 - 10 năm liên tục và như một dòng chảy, có tính thanh khoản. Do đó chỉ cần dừng lại khoảng một nửa cũng đủ gây ra thiếu hụt trầm trọng, làm không đủ nguồn cầu dẫn tới hệ quả là giá bán tăng cao cùng nhiều hệ lụy khác.

Khi lĩnh vực BĐS không phát triển sẽ “kìm chân” khoảng 30 - 40 ngành nghề liên quan. Tôi cho rằng, thị trường BĐS hiện nay có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế nên đối với vài vấn đề trên thị trường chứng khoán, hay phát hành trái phiếu đợt vừa qua cũng không gây ảnh hưởng lớn tới BĐS. Hơn nữa, cũng không thể lấy đó làm luận điểm để hạn chế hay “siết” tín dụng mà nên hoàn chỉnh về cơ chế chính sách nhằm tạo điều kiện cho BĐS phát triển” - ông Nguyễn Thế Điệp giải thích.