Nhiều dự án có nguy cơ “đắp chiếu” nếu ngân hàng siết tín dụng bất động sản

Cần cải thiện dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản

Theo thống kê của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, tín dụng bất động sản đang có dấu hiệu giảm dần, đặc biệt là dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở. Chỉ tính riêng năm 2021, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế quốc gia.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Thanh Hải, việc Ngân hàng nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản là giải pháp hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch. Tuy nhiên, chủ trương này đang khiến nhiều nhà đầu tư, nhất là các doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc tiếp cận vay vốn từ ngân hàng. Do vậy, theo ông Hải, không nên siết một cách cứng nhắc mà cần nắn dòng vốn để sử dụng đúng mục đích, từng bước hồi phục và phát triển nền kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội.

“Tôi cho rằng không áp quy định chung mà cần điều chỉnh linh hoạt đối với từng dự án. Với các dự án chung cư bình dân, chung cư trung cấp và nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thì cần có chính sách ưu đãi để chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vay tín dụng. Cần chú trọng quan tâm đến các dự án phục vụ nhu cầu cấp thiết cảu xã hội để tránh việc đẩy giá bất động sản, kéo theo nhiều bất cập đối với người mua nhà. Khi nguồn cung - nguồn cầu không gặp nhau dẫn đến nhiều dự án bất động sản có nguy cơ “đắp chiếu”, gây lãng phí cho xã hội”, vị chuyên gia lo ngại.

Trong khi đó, bà Lê Thái Bình, Giám đốc một trung tâm Tư vấn tài chính ngân hàng cho biết, nếu siết tín dụng thì 2 đối tượng chịu ảnh hưởng nhiều nhất là chủ đầu tư và người mua. Bởi lẽ, việc sử dụng đòn bẩy tài chính giúp các dự án bất động sản triển khai đúng tiến độ. Khi siết chặt, không ít dự án sẽ bị đình trệ, đội vốn, làm ảnh hưởng đến nguồn cung thị trường. Còn với người có nhu cầu mua thực để ở, khi chưa đủ tiềm lực tài chính để chi trả toàn bộ sản phẩm nhà đất thì sẽ cần nguồn vốn vay. Vì vậy khi Ngân hàng nhà nước siết tín dụng, đưa ra nhiều điều kiện ngặt ngèo gây khó khăn cho đối tượng này.

Giải pháp mà bà Lê Thái Bình đưa ra là thay vì siết chặt tín dụng, các ngân hàng nên kiểm soát chặt các nhóm đối tượng vay vốn đồng thời có những đánh giá cụ thể để đảm bảo bên vay có khả năng trả các khoản vay và nợ gốc theo thời hạn cam kết.

Bà Bình nhận định, suy cho cùng, việc siết tín dụng bất động sản đều hướng đến quá trình tăng trưởng lành mạnh của thị trường này. Do vậy, các bộ ngành, cơ quan chức năng cần rà soát tổng thế các dự án để việc siết tín dụng có chọn lọc và hiệu quá, tránh gây thiếu nguồn cung và thị trường bất động sản tiếp tục “sốt giá”.

Tạo “van” điều tiết thị trường

Trao đổi về vấn đề trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, khi kiểm soát dòng vốn vào bất động sản, không chỉ dự án có nguy cơ dừng hoạt động mà người lao động cũng như các ngành nghề liên quan bị ảnh hưởng.

“Ví dụ để một dự án hình thành, chủ đầu tư phải bỏ ra khoảng một nửa số vốn cho các thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng, các khoán thuế, phí. Giai đoạn hoàn thiện họ cần số vốn còn lại nên mới vay tín dụng. Nếu các tổ chức tín dụng siết chặt việc vay vốn rõ ràng khiến chủ đầu tư gặp khó. Nguy hiểm hơn khi thị trường bị ngưng đọng từ chính sách này sẽ khiến nhà đầu tư và khách hàng mất niềm tin ở thị trường. Điều này sẽ khiến câu chuyện đầu cơ tích trực, mua gom đất, thổi giá càng phức tạp”, ông Đính nói.

Với phát hành trái phiếu doanh nghiệp, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng cần kiểm soát để tăng cường tính minh bạch, lành mạnh của thị trường bất động sản. Đây như một cái van giúp ổn định thị trường cũng như đưa ra những phương án giúp khách hàng tiếp cận nguồn vốn hợp lý, đúng quy định. Về lâu dài, các cơ quan chức năng nên hình thành những quỹ đầu tư để các chủ đầu tư/doanh nghiệp thuận lợi trong việc tiếp cận dòng vốn. Tín dụng bất động sản cần được coi như bảo hiểm, tạo quỹ đầu tư để điều tiết thị trường chứ không phải bóp nghẹt hay gây sự hoảng loạn cho thị trường.

Theo ông Đính, câu chuyện siết tín dụng bất động sản đã từng nóng nhiều năm trước khi mà nở rộ các doanh nghiệp địa ốc đua nhau phát hành trái phiếu lãi suất cao để huy động các nguồn vốn. Đã có nhiều doanh nghiệp thành công, thúc đẩy phát triển dự án nhưng cũng có không ít doanh nghiệp huy động phát hành trái phiếu nhưng lại sử dụng vào mục đích khác dẫn đến các nhà đầu tư có nguy cơ mất tài sản. Nhiều vụ việc đã bị phát giác và không ít doanh nhân vướng vào lao lý.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cũng cho biết, trong 2 năm qua, ngành bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, do vậy việc siết nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu cần xem xét thấu đáo.

“Thời điểm này tôi cho rằng cần hoàn thiện chính sách tín dụng thị trường bất động sản với những quy định rõ ràng để ưu tiên nguồn vốn phát triển. Bên cạnh đó nên tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn nhằm mục đích phục hồi kinh doanh, sản xuất sau dịch bệnh”, ông Nguyễn Quốc Hùng bày tỏ.

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam nhấn mạnh, với các dự án đang trong quá trình triển khai và sắp đưa sản phẩm bất động sản ra thị trường cần được quan tâm cung cấp vốn tín dụng. Còn với người có nhu cầu mua nhà thực hoặc người mua nhà lần đầu cần có sự ưu tiên để giảm bớt việc đầu cơ, lướt sóng bất động sản, tạo ra các hệ luỵ về sau.