“Muôn hình vạn trạng” kiểu lách tín dụng bất động sản

Năm nào cũng "siết" 

Theo Vietnamnet, trước đây, bất động sản từng được coi là “công dân hạng hai” trong nền kinh tế mỗi khi xét tới điều kiện được tiếp cận tín dụng. Cách đây khoảng 10 năm, BĐS gắn liền với tên gọi “phi sản xuất” được nêu cụ thể trong các văn bản hành chính, chỉ thị hay chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước theo hướng hạn chế cho vay. Vài năm sau đó thì sự áp đặt này mới dần được gỡ bỏ. 

Có thể thấy, bất động sản chưa bao giờ được khuyến khích trong cho vay, năm nào cũng nổi lên từ “siết”. Thực tế, hiện tại từ “siết” đã không cần để trong ngoặc kép. Bởi, theo quy định từ Ngân hàng Nhà nước, hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS luôn bị áp hệ số rủi ro gần như cao nhất trong các lĩnh vực vay vốn sản xuất, kinh doanh thông thương. Từng có giai đoạn hệ số rủi ro từ 150% rồi nâng dần lên  200%, 250%

Được biết, hệ số rủi ro càng cao mà cho vay nhiều thì tỷ lệ an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng thương mại càng bị hạn chế. Nếu CAR càng hạn chế thì tiềm năng vay tăng trưởng và động lực lợi nhuận giảm theo tỷ lệ thuận. Do đó, để bù lại, lãi suất cho vay lĩnh vực BĐS thường để cao hơn giúp các ngân hàng cân đối lại. Lãi suất cho vay cao hơn được xem là điểm hạn chế đánh vào nhu cầu vay. 

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước áp giới hạn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. 10 năm về trước, tỷ lệ này ghi nhận mức 30%, bắt đầu từ năm 2014 nó được kéo lên 60%. Tuy nhiên, kể từ năm 2017 tới nay thì theo lộ trình của NHNN, tỷ lệ này lại giảm dần xuống mốc 30%. 

Việc siết giới hạn trên nhằm trực diện vào việc cho vay bất động sản. Nguyên nhân là có đến 82% tổng huy động vốn của hệ thống là tiền gửi ngắn hạn. Đây cũng là nguyên nhân khiến ngân hàng thương mại luôn là đối tượng chính dồn dập phát hành trái phiếu doanh nghiệp suốt những năm qua. Bởi, họ phải cân đối nguồn huy động trung và dài hạn để có thể cho vay thời gian tương ứng. Trong đó, chủ yếu phục vụ lĩnh vực bất động sản và cho vay mua ô tô.

Không chỉ có những giới hạn kỹ thuật trên, thêm một rào cản quan trọng khác ghim sâu vào tâm trí công chúng theo nghĩa công bố, công khai chi tiết mỗi quý/ năm mà NHNN vẫn chặt chẽ xét để giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đối với mỗi ngân hàng thương mại. Tiêu chí xét, thang điểm, mức độ giao,... đều không công khai với công chúng nhưng thực tế, chúng không “dễ chịu” gì với những trường hợp cho vay BĐS nhiều.

Muôn vàn cách lách khi bị “siết”

Trực diện và xác định cụ thể, chính danh, tín dụng đối với BĐS có nhiều rào cản kỹ thuật như trên để “siết” lại khi nhà điều hành muốn di chuyển dòng vốn hoặc “lái” thị trường vào một mục tiêu nào đó. Hơn nữa, với đặc thù có nhiều rào cản và sự can thiệp trong điều hành chính sách tiền tệ đã từng có trước đây, nhà điều hành vẫn có thể áp dụng các biện pháp can thiệp mạnh hơn như áp các giới hạn mới… 

Trên thực tế, để phân tích và xác định tín dụng cho vay/ cho vay đầu tư và kinh doanh BĐS chỉ mang tính tương đối. Bởi, không có gì là tuyệt đối trên thị trường và bên vay hoàn toàn có khả năng “lách”. “Thực tế muôn hình vạn trạng và rất khó để rạch ròi ở đây” - Một cựu lãnh đạo nhà băng cho hay.

Giả sử, một doanh nghiệp thành lập rất nhiều công ty con, trong đó có những công ty tham gia các lĩnh vực sản xuất thông thường hay những lĩnh vực được khuyến khích. Ban đầy, tập đoàn này dùng vốn điều lệ đầu tư BĐS, sau đó phát triển các dự án thuộc lĩnh vực sản xuất thông thường nhằm vay vốn để bù khoản vốn điều lệ đáng lẽ ngay từ đầu phải đầu tư đúng lĩnh vực.

Hay như, nếu siết chủ đầu tư BĐS thì họ có thể “phối hợp” với các chủ thầu thi công bằng cách để nhà thi công đi vay (lĩnh vực khác), khi nguồn vốn về thì đảo sang chủ đầu tư và chủ đầu tư thực hiện trả chậm cho nhà thi công kèm theo lãi suất,... 

Trường hợp khác, trong một hệ sinh thái có hàng trăm doanh nghiệp và các vòng đời (F) của vốn đang rất khó xác định. Công ty A xuất khẩu gạo đã vay vốn ngân hàng mua 10.000 tấn gạo của Công ty B; B sau đó sử dụng tiền bán gạo này đầu tư vào BĐS. Như vậy, nguồn vốn có gốc là đi vay nay đã khác biệt và cũng không gọi là tín dụng BĐS. Với một hệ sinh thái đan xen nhiều công ty cùng làm ăn với nay, việc phân cấp F1, F2, F3… nguồn vốn vay để dùng vào lĩnh vực BĐS rất khó xác định và gọi tên cụ thể. 

Do vậy, vị cựu lãnh đạo nhà băng trên cho biết: “Theo tôi, nền kinh tế Việt Nam có đặc thù riêng nên đã phân định ra các lĩnh vực cho vay rồi áp cơ chế ưu đãi hoặc siết khác nhau. Từ đó đã làm nảy sinh ra các cách lách cơ chế và chính sách. Theo đó, Việt Nam cần tìm hiểu, tham khảo các quốc gia khác trong việc kiểm soát sao cho hiệu quả và phù hợp nhất để xem xét và ứng dụng nó sao cho hợp lý. Câu hỏi đặt ra là: Nên hay không nên chia các lĩnh vực trong cho vat và áp cơ chế riêng? Có nên chia nhỏ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng quý như hiện tại rồi xét duyệt để mà nảy sinh hoặc hoài nghi chuyện xin - cho hay không? Hoặc có khiến các ngân hàng thương mại trở nên thụ động? Có nên áp dụng quá nhiều biện pháp hành chính trong điều hành và triển khai trong dài hạn khi mà thị trường đã lớn mạnh, có nhiều thay đổi qua thời gian lâu dài đó?”.