Phân khúc bất động sản cao cấp, siêu sang có ảnh hưởng khi bị siết tín dụng?

Cơn sốt bất động sản diễn ra trên phạm vi cả nước trong suốt thời gian qua đã khiến cho nhiều người cảm thấy lo ngại về việc xuất hiện bong bóng bất động sản. Chính vì thế, từ đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính đã có những chỉ đạo về việc kiểm soát hoạt động cấp tín dụng cho thị trường bất động sản cũng như việc các doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu. Điều này để giảm thiểu rủi ro cho thị trường và người dân.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM đã có văn bản gửi các tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố triển khai ý kiến của Thủ tướng về việc phát triển thị trường BĐS TP.HCM ổn định. Thông tin này khiến người dân và giới kinh doanh, đầu tư bất động sản khá quan tâm.

Siết tín dụng bất động sản hạng sang

Theo văn bản của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, cơ quan này yêu cầu các tổ chức tín dụng quản lý chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với lĩn vực bất động sản và chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài. Hạn chế tín dụng cho đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.

Trước khi Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM ra văn bản này thì vào giữa tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước cũng đã yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát việc cấp tín dụng cho khách hàng vay để tham gia đấu giá đất.

Ngay lập tức, các ngân hàng thương mại đã có những động thái cụ thể theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước. Theo đó, Ngân hàng Sacombank có văn bản đã yêu cầu các chi nhánh, phòng giao dịch không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua, xây, sửa bất động sản để ở. Thời gian áp dụng sẽ đến hết tháng 6. Tiếp đó, Techcombank cũng thông báo tạm dừng giải ngân các khoản vay mua BĐS kể từ ngày 25/3.

Theo thống kê, hiện nay, bất động sản đang đóng góp khoảng 14% GDP và có tác động đến hàng chục lĩnh vực khác như vật liệu xây dựng, khai thác khoáng sản, vận tải, xây dựng và rất nhiều lao động… Chính vì thế, việc siết tín dụng đối với bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến riêng ngành này. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, với sự phát triển méo mó của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua thì việc siết tín dụng đối với lĩnh vực này là vô cùng cần thiết.

Câu hỏi đặt ra là hiện nay, dư nợ tín dụng của ngân hàng đối với thị trường bất động sản đang ở mức nào?

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối quý 1 năm 2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động bất động sản khoảng gần 785.000 tỷ đồng. Con số này tăng gần 84.000 tỷ đồng so với cuối năm 2021. Dư nợ đối với ngân hàng chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng. Trong trường hợp tính cả các khoản vay người dân mua nhà, các khoản vay liên quan đến bất động sản thì dư nợ vào khoảng gần 2,1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Đây là một con số rất lớn.

Các ngân hàng đang đứng đầu cấp tín dụng cho thị trường bất động sản là Techcombank với gần 28% tổng dư nợ; Eximbank khoảng 25%; Vietbank gần 22%; Vietcapital Bank với 15,7%; VPBank với khoảng 12% và MSB với tỷ lệ 11,95%.

Tính đến cuối năm 2021, BIDV cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản khoảng gần 32.000 tỷ đồng; Argribank gần 18.000 tỷ đồng; VPbank dư nợ cho khách hàng vay liên quan đến bất động sản khoảng gần 97.000 tỷ đồng.

Liên quan đến vấn đề này, các CEO của nhiều ngân hàng cho rằng việc siết tín dụng đối với bất động sản tăng trưởng nóng là điều cần thiết. Tuy nhiên, cũng cần cân nhắc bởi lĩnh vực này là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế.

Ít ảnh hưởng?

Về vấn đề này, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, nhu cầu tín dụng bất động sản là một nhu cầu chính đáng, dù khách hàng mua nhà để ở hay đầu tư. Tại TP.HCM, Hà Nội và các thành phố lớn, nhiều người dân từ các vùng quê đổ về thành phố đều phải sử dụng đòn bẩy tín dụng ngân hàng để có nhà ở.

Ông Ánh nói rằng, hầu hết các doanh nghiệp đều trông chờ vào tín dụng để phát triển dự án. Khi không có nguồn vốn, nhiều nhà đầu tư sẽ phải điều chỉnh lượng cung dự án khiến nhiều người có nhu cầu nhà ở thực sự không có sự lựa chọn hoặc không thể mua được nhà. Chính vì thế, TS Vũ Đình Ánh cho rằng vấn đề là siết tín dụng như thế nào, siết ai. Bởi nếu không sẽ dẫn đến hệ lụy khó kiểm soát.

Nói về việc ngân hàng siết tín dụng đối với phân khúc bất đống sản cao cấp, hạng sang, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam phân tích, nhìn theo hướng tích cực, việc siết tín dụng đối với bất động giúp thị trường thanh lọc được những chủ đầu tư thiếu năng lực, yếu kém về mặt tài chính. Điều này cũng giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn, ít rủi ro và bong bóng bất động sản.

Ông Thắng đánh giá đối với phân khúc bất động sản hạng sang, cao cấp sẽ ít ảnh hưởng so với các phân khúc khác. Ông Thắng đưa ra 2 nguyên nhân, đầu tiên, bất động sản hạng sang, cao cấp là những sản phẩm đặc thù. Các căn hộ bất động sản hạng sang tại TP.HCM đều nằm ở vị trí đắc địa, trung tâm thành phố. Thứ hai, phân khúc bất động sản này rất đắt tiền, giá trị lớn nên những người mua để ở và đầu tư căn hộ siêu sang, cao cấp đều là những người có tài chính lớn, thậm chí nhiều người không cần đến tín dụng. Chính vì thế, họ có thể tự cân đối được tài chính để mua căn hộ.

Trao đổi với phóng viên, TS Nguyễn Trần Hoàng, người có nhiều năm nghiên cứu trong lĩnh vực bất động sản chia sẻ, bất động sản siêu sang tại Việt Nam có phân khúc khách hàng rất rõ ràng đó là nhắm đến những người giàu. Những khách hàng này khi bỏ hàng chục tỷ đồng ra mua căn nhà chắc chắn trong tay họ phải sở hữu rất nhiều tiền.

Bên cạnh đó, tại Việt Nam, những chủ đầu tư phát triển các dự án siêu sang, cao cấp không chỉ là các doanh nghiệp lớn trong nước mà còn là tập đoàn địa ốc lớn trên thế giới. Các doanh nghiệp lớn trong nước chắc chắn đã chuẩn bị sẵn nhiều kịch bản khi phát triển kể cả việc bị siết tín dụng. Trong khi đí, các doanh nghiệp đa quốc gia thì vốn đối với họ không hẳn là vấn đề lớn. “Giai đoạn này, những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực kinh tế chắc chắn sẽ có ưu thế để phát triển mạnh mẽ hơn nữa”, TS Nguyễn Trần Hoàng nói.