Siết tín dụng: Khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà

Thiếu vốn, dự án khó có cơ hội hoạt động

Báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam cho biết, sau khi Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài chính giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu, trong tháng 4 năm nay không có đợt huy động vốn nào của các doanh nghiệp bất động sản. Khác biệt hoàn toàn với tình hình tháng 3, các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu tỷ trọng giá trị phát hành với 46,7% rồi sau đó mới đến ngân hàng và doanh nghiệp thuộc các ngành khác.

Bất động sản là lĩnh vực cần nguồn vốn rất lớn, điều này tác động trực tiếp lên các doanh nghiệp trong ngành. Thời gian trước, để huy động vốn triển khai xây dựng và mở rộng các dự án, doanh nghiệp bất động sản sẽ thực hiện phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, thời gian gần đây, việc siết chặt quản lý khiến thị trường này có dấu hiệu chững lại, có rất ít dự án mới được triển khai.

Nhìn nhận về vấn đề quản lý nguồn vốn bất động sản, Chuyên gia tài chính, TS. Cấn Văn Lực nêu quan điểm: “Nếu siết quá mạnh cả tín dụng ngành bất động sản và thị trường trái phiếu, có thể dẫn đến tình trạng nguồn vốn của toàn bộ thị trường bất động sản đứt gãy. Mặt khác, bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, nếu thị trường này đóng băng sẽ xuất hiện những tác động ngược lên hàng chục lĩnh vực liên quan khác”.

Nhiều doanh nghiệp trong ngành cho biết, việc bị từ chối cấp vốn hay nặng hơn là ngắt dòng tín dụng giữa chừng khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng "đói vốn", không có chi phí để tạo lập quỹ đất, chi phí triển khai các thủ tục đầu tư, chi phí để giải phóng đền bù. Dòng vốn buộc dừng một cách đột ngột khiến nhiều dự án không thể triển khai, càng làm hạn chế nguồn cung nhà ở vốn đang khan hiếm.

Tình trạng thiếu vốn phát triển bất động sản còn dự báo sẽ còn tiếp tục kéo dài thêm một thời gian nữa. "Tình hình khó khăn của thị trường bất động sản có thể sẽ tiếp tục kéo dài do đang trong thời gian chờ đợi những thay đổi về mặt chính sách, pháp lý được cơ quan quản lý nhà nước ban hành trong thời gian tới. Trong hoàn cảnh này nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục khan hiếm", báo cáo ngành bất động sản của VnDirect khẳng định.

Trên thực tế, tình trạng thiếu nguồn cung trên thị trường bất động sản được cảnh báo liên tục từ năm 2020 đến nay. Hàng loạt dự án vẫn đứng yên vì vướng cơ chế, chính sách, không được phê duyệt. Hiện nay, nếu doanh nghiệp bị cắt tín dụng thì các dự án dù có được phê duyệt cũng khó có thể triển khai.

Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real chia sẻ: “Bản thân là doanh nghiệp chuyên phân phối dự án của các chủ đầu tư. Sau khi thông tin siết tín dụng được công bố, lập tức thị trường bất động sản có phản ứng ngay trong tháng 4, số lượng các giao dịch tại các phân khúc đều giảm. Hầu như các hoạt động mua bán hay đầu tư đều ngưng lại”.

Theo ý kiến của ông Sơn, các cơ quan quản lý không nên thực thi chính sách siết chặt nguồn vốn vào bất động sản theo kiểu cào bằng, chung chung cho tất cả các dự án, mà cần phân loại dự án để tạo nên hướng quản lý phù hợp, không gây tác động xấu tới thị trường.

“Những dự án có tiềm năng tạo ra nguồn cung, có tính thanh khoản cao nên tiếp tục được cấp tín dụng. Những dự án ít có khả năng thanh khoản, đặc biệt là các dự án hình thành trong tương lai, không có khả năng tạo nguồn cung thì phương án siết vốn là hợp lý, những trường hợp này phải chờ thị trường ổn định rồi xem xét tiếp”, ông Sơn nói.

Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay giống với thời điểm năm 2010, việc siết tín dụng khiến thị trường bất động sản đóng băng. Tuy nhiên, tại thời điểm này, siết tín dụng đột ngột trong lúc nguồn cung khan hiếm dẫn đến giá nhà, đất ngày càng tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến người có nhu cầu thực.

Siết quỹ tín dụng bất động sản, không chỉ gây khó khăn cho nhà đầu tư mà các doanh nghiệp dự thầu cũng chịu không ít ảnh hưởng. Theo thống kê của Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, ngành xây dựng đóng góp khoảng 16% GDP cả nước, trong đó, có đến 8-9% liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết: “Hai năm gần đây, thị trường bất động sản gặp không ít khó khăn bởi những rào cản về thủ tục pháp lý. Nếu quỹ tín dụng bị siết, kênh huy động vốn trái phiếu cũng bị siết, thì các doanh nghiệp bất động sản hầu như sẽ không có nguồn cung về tài chính để triển khai dự án. Từ đó, hoạt động của các doanh nghiệp nhà thầu cũng bị ảnh hưởng rất lớn”.

“An cư lạc nghiệp”, ước mơ xa vời

Theo Bộ Xây dựng, hiện nay, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư nào có giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Giá các căn hộ chung cư trên cả nước đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân tăng khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021.Trong đó, giá nhà chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 4-5%, còn TP Hồ Chí Minh tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021.

Chị Nguyễn Thanh Phương (Đống Đa, Hà Nội) có tìm hiểu một căn chung cư tại Bắc Từ Liêm, ngỡ ngàng khi dự án đầy đủ pháp lý, có chứng minh thu nhập đầy đủ của công ty, chỉ cần ngân hàng giải ngân những khoản đóng còn lại là chị sẽ có nhà. Tuy nhiên, ngân hàng lại thông báo hồ sơ của chị không đủ điều kiện.

“Ngân hàng không đồng ý giấy xác nhận thu nhập từ cơ quan mình làm việc mà căn cứ vào tiền ra, tiền vào từ tài khoản của 2 vợ chồng. Trước đây, chỉ cần xác minh thu nhập từ cơ quan là đủ điều kiện vay, nhưng bây giờ phía ngân hàng đưa ra nhiều điều kiện hơn để siết việc cho vay vốn”, chị Phương chia sẻ.

Anh Lê Xuân Quý (Cầu Giấy – Hà Nội) cũng tìm hiểu thủ tục để vay vốn mua nhà nhưng nhiều ngân hàng từ chối với lý do hạn mức cho vay bất động sản của ngân hàng đã hết. “Rất hiếm người mua nhà mà có hết 100% tiền để đóng theo đúng tiến độ của chủ đầu tư. Nếu tình trạng các ngân hàng không giải ngân vốn cho mục đích bất động sản còn kéo dài thì gia đình tôi khó có cơ hội mua nhà Hà Nội”, anh Quý nói.