Xác định đối tượng và các bên tham gia giao dịch BĐS-[Khóa học: Quy Trình Và Kỹ Năng Môi Giới BĐS] - Phần 7

Như trong bài số 5 thì thôi đã chia sẻ cho bạn là năng lực pháp lý của người bán, bạn phải đánh giá xem họ có đủ thẩm quyền, họ có phải là người ký hợp đồng 1 mình hay không? có bán được hàng cần có giấy tờ gì kèm theo.

Người cho thuê

Tương tự đối với trường hợp người cho thuê bạn cần quan tâm xem người cho thuê là người như thế nào chẳng hạn cho thuê để đầu tư sinh lời hay cho thuê để trông coi tài sản đó thôi.

Ví dụ: Trường hợp cho thuê trông coi bất động sản nếu không cẩn trọng thì giá phải trả là rất lớn, thậm chí mất luôn nhà. Có nhiều người chủ nhà lòng dạ chân chất họ cho ở miễn phí, giao giấy tờ và 1 thời gian sau những người thuê không có ý định trả lại nhà. Tôi muốn nhắc bạn rằng nếu có tài sản trong tay mà không ý thức được điều này đôi khi tiền mất tiền mang

Bạn có thể truy cập vào google gõ từ khóa “ tranh chấp số 7 võ Văn Tần  180 - 180a nam kỳ khởi nghĩa” sẽ hiểu tại sao tôi nói như thế. Khi cho thuê xong rồi khách thuê lại không chịu đi muốn đi phải yêu cầu bồi thường kinh phí nâng cấp nhà và di dời

Vì vậy trong phần hợp đồng thuê bạn cần phải đề cập tới quyền và nghĩa vụ , nếu thiếu 2 ý này thì thiệt hại cho người thuê

• Điều 1 trong hợp đồng nói là bên cho thuê không chịu trách nhiệm cho việc ổn định tránh tình trạng họ nói “ Anh chị thông cảm em ở bao năm rồi, đi khó khăn bao nhiêu tiền bạc tự em đa đầu tư vô nhà này hết”
• Điều 2 bạn phải chủ động trong việc gia hạn hợp đồng chủ sở hữu tài sản phải nắm quyền chủ động mới đảm bảo được sự an toàn

Khi các bạn xem kỹ hợp đồng không mà khôn câu bên cho thuê không hoàn trả chi phí mà bên thuê cải tạo nâng cấp bất động sản thì bạn phải nghiên cứu bổ xung ngay. ngoài ra phải có mục cầu khi giao nhà giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng vì có nhiều trường hợp là tôi đầu tư, mua thêm thì ngôi nhà này mới được như vậy hay nhờ công của tôi nên chủ nhà phải trả số tiền đó cho tôi. Đã có rất nhiều trường hợp xảy ra như vậy, do đó bạn cần phải hết sức lưu ý

Đối tượng cầu

Đối với người đi mua

• Người mua ở: Khi họ mua để ở thì họ chỉ quan tâm tới đặc tính bất động sản đó là những thông tin mà tôi đã chia sẻ trong bài đầu tiên bao gồm tiện ích trong ngoài, giao thông, dân cư… Chúng ta cần quan tâm tới điều kiện của người mua 
• Việt kiều: Những việt kiều có đủ quyền như người trong nước không bị hạn chế loại hình sở hữu và thời hạn số lượng sở hữu
• Người nước ngoài:  thì được sở hữu nhà mua bán đầu tư kinh doanh tuy nhiên chỉ những trường hợp người đó lấy vợ hoặc chồng việt nam họ có quyền mua và sở hữu tài sản riêng lẻ tức là những tài sản nằm trong khu dân cư hiện hữu
• Còn nếu cá nhân tổ chức thuần túy nước ngoài họ chỉ mua và kinh doanh trong khuôn viên dự án được cấp phép, tức là họ được quyền mua tất cả những gì trong dự án nhưng mỗi người họ chỉ được quyền mua 30% số lượng ở căn hộ chung cư cao tầng, còn thấp tầng thì họ không được mua quá 10% số lượng sản phẩm hoặc tối đa 250 căn nhà riêng lẻ, đây là câu chuyện pháp lý của người mua

Tâm lý và khả năng tài chính

Bạn cần nắm những yếu tố sau đây:

• Tuổi tác
• Nghề nghiệp
• Khả năng thu nhập

Khi chúng ta nắm được yếu tố này chúng ta sẽ hiểu năng lực tài chính của họ để tư vấn bất động sản hoặc là dựa vào mức độ thanh toán sao cho phù hợp đồng thời chúng ta định hướng cho họ các nguồn tài chính khác để đáp ứng nhu cầu của họ

Người thuê

Sự ổn định của tài sản trong thời gian thuê

 Bạn phải đảm bảo trong hợp đồng, phải ghi chú hợp đồng ổn định trong thời gian mong muốn thuê nếu không có thể gây xáo trộn kinh doanh và ổn định của người đi thuê

Ví dụ như có nhiều trường hợp thuê 1 địa điểm kinh doanh tốt họ lại gây khó dễ để lấy lại mặt bằng đó và kinh doanh đúng mặt bằng người đang thuê có. Bạn nên biết rằng để ổn định kinh doanh, ổn định về vị trí thì cần 6 tháng tới 1 năm có những khi bạn được sự quen thuộc thì họ lại gây khó dễ lấy chính mặt bằng đó kinh doanh sản phẩm của bạn

Ngoài ra bạn cũng cần phải chú ý tới việc bồi thường hợp đồng: Nếu trong hợp đồng thuê bạn không nói đến trường hợp hủy hợp đồng trước thời hạn cũng gặp nhiều rủi ro, ví dụ hợp đồng là 5 năm bạn phải hỏi rõ ràng khi hủy 3 năm thì sao? 4 năm thì sao 5 năm thi sao?

Nếu bạn muốn ổn định khi đã cải tạo đầu tư kinh doanh thì bạn phải nói trước, nếu hủy hợp đồng 3 năm họ phải bồi thường tiền cọc và tiền cải tạo, và bồi thường lợi nhuận ít nhất một năm vì bạn đã mất 1 năm mới có thu nhập lỗi thuộc về bên hủy hợp đồng vì vậy cần khoản bù tương xứng. Chúng ta nên chứng thực khoản tiền bị mất đó thông qua hồ sơ giấy tờ

Tiếp theo bạn cần phải yêu cầu họ bồi thường 5 - 10 lần đặt cọc

Giữ giá ổn định

Đây cũng là điều mà bạn phải quan tâm, bạn có thể thương lượng 2 3 năm đầu không được tăng giá còn những nam còn lại có thể tăng giá nhưng mức độ tăng không quá 10% năm đó là điều kiện mà bạn cần lưu tâm khi đi thuê để đảm bảo được mục đích của người đi thuê

Trong trường hợp người cho thuê đang thuê giữa chừng mà họ bán nhà cho người khác thì bạn cũng phải yêu cầu chủ sở hữu mới đáp ứng đảm bảo điều kiện đó 

Phân loại các đối tượng tham gia

Bạn cần hiểu rõ mục đích mua bán mới có thể tư vấn được cho khách hàng thông thường sẽ cần có thông tin sau: 

• Thông tin cá nhân các bên tham gia
• Mục tiêu tham gia
• Thời hạn mong muốn 
• Các kỳ vọng khi mua nhà
• Vấn đề pháp lý tài sản 

Với những chia sẻ của tôi mang tới bạn đã hoàn toàn nắm được thông tin cơ bản cần thiết về bên cung, cầu đối tượng giao dịch bất động sản, tôi sẽ tiếp tục quay trở lại cùng bạn trong những chia sẻ của bài sau.