Kỹ năng tư vấn bán nhà phố cho nhà đầu tư - [Khóa học: Quy Trình Và Kỹ Năng Môi Giới BĐS] - Phần 14
Xin chào các bạn như vậy với bài học trước chúng ta đã cùng nhau tìm hiểu một cách chi tiết về kỹ năng tư vấn bán đất nền - một trong những nội dung vô cùng quan trọng để mang tới cho bạn sự thành công vượt bậc. Quay trở lại với nội dung của bài hôm nay chúng ta sẽ tiếp tục chinh phục kỹ năng tư vấn bán nhà phố cho nhà đầu tư.
Tư vấn về vị trí
Cũng giống như tất cả các công việc tư vấn của đất nền hay bất cứ một bất động sản nào khác vị trí của nhà phố cũng đóng một vai trò quan trọng ảnh hưởng tới sự thành bại trong các thương vụ mua bán bất động sản. Bạn cần tư vấn cho khách hàng của mình biết ngôi nhà đó nằm ở vị trí nào, tọa lạc tại đường nào để họ có được 1 bức tranh hình dung 1 cách cụ thể nhất.
Pháp lý căn nhà
Trong bất cứ một cuộc giao dịch mua bán bất động sản nào thì pháp lý căn nhà là yếu tố tiếp theo mà bạn không được bỏ qua, một ngôi nhà được giao dịch khi nó có đầy đủ sổ đỏ, hồng và không gặp tình trạng tranh chấp, do đó bạn phải tìm hiểu kỹ lưỡng điều này để mang lại cho khách hàng của mình những giá trị tốt nhất
Điều kiện giao thông
Bạn cần làm rõ ngôi nhà bạn muốn bán có kẹt xe không, thông qua trục đường nào, đường lớn hay nhỏ nó có lợi thế gì đối với những căn nhà khác để khách hàng của bạn đưa ra được những quyết định mua bán phù hợp nhất
Tình trạng căn nhà
Bạn có thể xem căn nhà có bị cầm cố thế chấp hay không? có tranh chấp anh em trong việc thừa kế hay không? rồi nếu căn nhà đó muốn giao dịch bạn phải có đầy đủ tư cách pháp lý nhân thân mới đủ điều kiện giao dịch.
Hiện trạng căn nhà
Hiện trạng của căn nhà ra sao nó đang lâ ngôi nhà cấp 1 2 3 hay 4, tùy theo hiện trạng căn nhà chúng ta có thể định giá được giá trị của bất động sản đây cũng là 1 nội dung vô cùng quan trọng để bạn có thể tư vấn được cho khách hàng của mình
An ninh
Bạn cần làm rõ xem ngôi nhà đó an ninh ra sao có tệ nạn, hay không chẳng hạn bạn có thể nói đối diện gần đồn công an, tuy nhiên có nhiều trường hợp học lại kiêng kị với đồn công an… do đó bạn cần phải hỏi những câu hỏi như anh chị có kiêng kị gì hay không để hiểu ra được nhu cầu của họ giống như những gì mà tôi đã chia sẻ trong nội dung của các bài trước
Yếu tố giao dịch
Có rất nhiều điều quan trọng trong yếu tố giao dịch mà bạn cũng phải làm rõ, chẳng hạn như gần trường học thì bạn phải tư vấn xem gần với trường học nào, cấp độ nào để phù hợp với khách hàng, chẵn hạn con họ đang ở lứa tuổi mẫu giáo thì không thể tư vấn là gần trường đại học.. Bạn phải tư vấn dịch vụ phù hợp với độ tuổi khách hàng, chẳng hạn như con họ đang ở trong độ tuổi tiểu học thì gần nhà có bao nhiêu trường tiểu học trường điểm hay trung bình….
Môi trường xung quanh
Môi trường xung quanh ô nhiễm hay không? có gần trung tâm hay không? có gần với khu sản xuất hay không, rồi nó có gần bệnh viện, khi vui chơi giải trí, chùa, nhà thờ không? đó là những điều để bạn khai thác và tư vấn cho khách hàng của mình
Diện tích nhà
Bạn cần nắm thêm nhà diện tích lớn hay nhỏ tôi vẫn khuyên bạn nên lựa chọn những ngôi nhà vừa phải vì nếu là những ngôi nhà lớn sẽ rất khó bán. Rồi bạn cần xem hình dáng ngôi nhà ra sao, đất vuông vắn hay không, có thóp hậu không, lộ giới, con đường đó ra sao rồi đưa ra kết luận ô tô có vào được không?
Định hướng quy hoạch
Đối với nhà phố thì đây là điều quan trọng, bạn cần phải xem định hướng của căn nhà ra sao quy hoạch treo hay mở rộng khả năng cho thuê lại căn nhà ra sao, chẳng hạn tôi môi giới căn nhà tôi sẽ tư vấn cho họ là căn nhà này đang có hợp đồng cho thuê thì phải tư vấn khả năng chuyển nhượng cho thuê,
Chẳng hạn có trường hợp mua nhà nhưng bên thuê họ lại không di không chịu giao nhà đó là những điều mà tôi muốn lưu ý với bạn khi giao dịch nhà phố .
Kinh nghiệm tư vấn cho nhà đầu tư bất động sản
Khi tư vấn cho nhà đầu tư thì họ thường quan tâm tới 2 yếu tố:
Khả năng sinh lời bán / cho thuê lại
Có hay không có tính thanh khoản
Các nhà đầu tư có rất nhiều dạng, đôi khi họ mua tránh lạm phát với giá đồng tiền.
Đối với nhà đầu tư ngắn hạn thì họ quan tâm tơi tiềm năng thu nhập từ việc kinh doanh có nghĩa là họ đầu tư bán đi và thu về bao nhiêu lãi suất cho mình, Họ rất quan tâm tới khả năng xoay vòng vốn. Đôi khi họ chỉ cần kỳ vọng lãi suất từ 5 - 10 % là bán đó cũng là điều mà bạn cần lưu ý
Nhà đầu tư dài hạn
Họ thường nhắm tới yếu tố giá trị, họ có tâm nhìn xa hơn và hướng tới yếu tố giá trị đầu tư.
Cho thuê lại: Họ muốn cho thuê lại để sinh lời từ chính bất động sản cũng như chờ đợi cơ hội bán ra với mức giá mong muốn
Khả năng tăng giá trong tương lai
Đối với những nhà đầu tư dài hạn thì họ muốn răng mảnh đất hay ngôi nhà của họ trong tương lai sẽ gia tăng giá trị mạnh mẽ, còn với những người đầu tư cho thuê lại thì có 1 số chỉ tập trung vào mục đích cho thuê vậy chúng ta khai thác nghiên cứu thông tin thị trường cho thuê để tư vấn cho họ được một cách tốt nhất.
Với những dạng đầu tư như vậy thì người môi giới cần lưu ý
Khả năng tài chính của nhà đầu tư: Bạn sẽ tìm hiểu thông tin tài chính , nhu cầu lợi ích, lợi thế bất động sản,
Với thông tin tài chính: Bạn cần phải làm nổi bật tính thanh khoản và tỷ suất lợi nhuận đừng tập trung vào tư vấn lợi ích bởi đôi khi họ không cần vì mối quan tâm của họ là lời được bao nhiêu, khi nào lời
Khi môi giới cho nhà đầu tư: Bạn sẽ cần phải tìm hiểu trao đổi với khách hàng về tài chính dựa trên thu nhập của bất động sản trước và sau thuế thu nhập, rồi thu nhập đó trước khi lãi vay chứ không phải là lấy giá bán trừ giá mua = lợi nhuận thì đó là điều sai lầm.
Ví dụ: Có 1 người mua căn nhà với giá trị 1 tỷ nhưng bán được 1 tỷ 50 chục thì chưa chắc đã lời, vì chúng ta có rất nhiều các khoản thuế phí, giá sử người này đi vay ở ngân hàng với mức lãi suất 10% như vậy tiền lãi họ phải trả trong năm vừa qua phải 50 triệu ++ tiền thuế thu nhập cá nhân 2% = 20 triệu chưa kể phí môi giới thì chắc chắn là họ sẽ bị thua lỗ
Tính lợi nhuận cho khách khi đầu tư
Khi chúng ta tư vấn cho khách hàng bạn phải hiểu vốn đầu tư của họ từ đâu? lúc đó bạn sẽ tính được bài toán chi phí, bạn phải hiểu họ đi vay hay tự có. Nếu đi vay thì lãi suất là bao nhiêu có hơn so với việc họ gửi ngân hàng và lấy lãi không
Tốc độ xoay vòng vốn
Bạn cần tìm hiểu thêm về tốc độ xoay vòng vốn, chẳng hạn nhiều nhà đầu tư ngắn hạn họ tính vòng vay vốn ít nhất 4 lần/ năm đồng nghĩa với việc mỗi quý tôi sẽ có phát sinh giao dịch nếu tối đầu tư 3 4 tháng gia hạn để đạt kì vọng 5 - 10 % sẽ bán đó là yếu tố bạn cần bán đê trao đổi tư vấn cho nhà đầu tư
Tôi kết thúc bài chia sẻ của phần này ở tại đây, đừng quên ghé thăm website hàng ngày bởi chắc chắn tôi sẽ tiếp tục mang tới những thông tin giá trị khác!
Xem lộ trình khóa học quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản - Trương Anh Tú
- Phần 1: Thông tin cung - cầu bất động sản
- Bài 1. Thông tin nguồn cung bất động sản qua phương tiện truyền thông
- Bài 2. Các nguồn thông tin khác về cung bất động sản
- Bài 3. Thông tin kỹ thuật và cách tính hướng bất động sản
- Bài 4. Các thông tin pháp lý trong giao dịch bất động sản
- Bài 5. Tư cách pháp lý của người giao dịch bất động sản
- Bài 6. Thông tin nguồn cầu bất động sản
- Bài 7. Xác định đối tượng và các bên tham gia giao dịch bất động sản
- Phần 2: Quy trình và thủ tục giao dịch bất động sản
- Phần 3: Kỹ năng môi giới bất động sản
- Bài 10. Kỹ năng tư vấn mua bất động sản
- Bài 11. Kỹ năng và nguyên tắc tư vấn trước khi bán bất động sản
- Bài 12. Vấn đề tu sửa và định giá trước khi bán bất động sản
- Bài 13. Kỹ năng tư vấn bán căn hộ
- Bài 14. Kỹ năng tư vấn bán đất nền
- Bài 15. Kỹ năng tư vấn bán nhà phố và bán cho nhà đầu tư
- Bài 16. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng giao dịch bất động sản
- Phần 4: Marketing bất động sản