Trong khi thị trường bất động sản TP.HCM có phần ảm đạm thì vùng ven lại hết sức sôi động

Thị trường vùng ven TP.HCM diễn biến sôi nổi

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, các tỉnh lân cận Tp.HCM đang bổ sung lượng nguồn cung lớn cho thị trường bất động sản Tp.HCM trong những năm qua.

Chẳng hạn vào thời điểm năm 2020, thị trường bất động sản Tp.HCM sụt giảm mạnh, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tầm trung hầu như không có bất cứ dự án nào mới. Trong khi đó tỉnh Bình Dương cung cấp đến hơn 8.000 sản phẩm ra thị trường. Hiện tại, Bình Dương vẫn được đánh giá là thị trường bổ sung nguồn cung mới lớn về sản phẩm căn hộ cho thị trường Tp.HCM, dù hiện nay sức nóng của thị trường này cũng đã có dấu hiệu hạ nhiệt.

Thời điểm đầu năm cho đến nay, có một số dự án căn hộ chung cư với mức giá phải chăng, vừa túi tiền tại khu vực Dĩ An, nằm sát Tp.Thủ Đức, Tp.HCM tiếp tục được chào bán ra thị trường gây chú ý như Sky Garden của chủ đầu tư Phú Đông Group quy mô hơn 600 căn hộ có mức giá là khoảng 40 triệu đồng/m2 (đã VAT). Hay như dự án Honas Residence nằm tại tuyến đường quốc lộ 1K; Dự án Diamond Connect cũng đang được chào bán với mức giá trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Tại thị trường bất động sản Đồng Nai, theo nhận định của ông Kiệt vẫn diễn biến rất sôi động. Ngoài phân khúc đất nền nằm tại khu vực Long Thành, Nhơn Trạch thì một số dự án nhà phố, biệt thự nằm tại khu vực Biên Hòa cũng đang tạo ra được sự nhộn nhịp, sôi nổi cho thị trường bất động sản tại nơi đây. Loạt dự án nhà phố, biệt thự quy mô lớn như Izumi 170 ha; dự án Aqua City, Long Hưng City, Swan Park, Sơn Tiên, Swan Bay, Angel Island… nằm dọc trên sông Đồng Nai.

Đây cũng là khu vực chứng kiến tốc độ tăng giá bất động sản tương đối nhanh chóng trong thời gian vừa qua. Trong đó, phân khúc sản phẩm đất nền so với thời điểm giữa năm 2021, đã ghi nhận mức độ tăng giá đạt từ 25-30%. Tuy vậy, khi so sánh với năm 2021, hoạt động đầu tư đất nền tại tỉnh này có phần đã bị giảm nhiệt do sự ảnh hưởng của dịch bệnh của Covid-19 cùng với đó là chính sách "siết" chặt tín dụng, siết thuế chuyển nhượng, hạn chế phân lô bán nền…

Còn tại tỉnh Long An, theo nhận định của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, đây vẫn là thị trường sôi động với sản phẩm chủ đạo là đất nền. Bên cạnh đó, sự xuất hiện của các khu đô thị mới có quy mô lớn triển khai xây dựng tại Bến Lức, Cần Giuộc đang tạo nên một bức tranh đa màu sắc cho thị trường bất động sản nơi đây. Chẳng hạn, tại Khu đầu tư Waterpoint ngoài phân khúc căn hộ chung cư vừa túi tiền, nhà phố biệt thự giá vừa tầm còn có những dòng sản phẩm biệt thự hạng sang view sông The Aqua với mức giá có thể lên đến cả triệu đô mỗi căn. Hay, tại dự án The Sol City nằm ở ngoài nhà phố, biệt thự còn có thêm các sản phẩm shophouse giá khá cao.

Chuyên gia CBRE Việt Nam nhận định rằng, nếu như trước đây thị trường Long An là địa bàn của đất nền thì hiện nay việc đa dạng hóa sản phẩm đã và đang trở thành một khu vệ tinh bổ sung lượng lớn nguồn cung bất động sản cho Tp.HCM. Mặc dù sự biến động giá không con ồ ạt như các tỉnh phía Đông Tp.HCM nhưng bất động sản Long An duy trì được sự tăng trưởng ổn định, nên nhiều nhà đầu tư hướng về đây tìm kiếm sự an toàn, ổn định trong khi đầu tư.

Khan hiếm nguồn cung, khu vực nào ở TP.HCM vẫn còn sức hút?

Giá loại hình nhà phố, biệt thự hiện nay ở Tp.HCM đang tăng cao đi cùng với việc nguồn cung ngày càng khan hiếm. Giá sản phẩm trung bình lên đến 200-400 triệu đồng/m2, đặc biệt có một số căn biệt thự có giá bán lên đến 700 tỉ đồng/căn.

Trong khi đó sản phẩm căn hộ chung cư giá cũng chưa có dấu hiệu giảm nhiệt trên thị trường sơ cấp. Nếu giai đoạn này giá bán có dấu hiệu chững lại thì đó cũng là mức giá đã được xác lập mặt bằng mới so với thời điểm trước đây. Theo báo cáo mới nhất được công bố trong thời điểm tháng 3/2022 của Cushman & Wakefield, mức giá bán căn hộ chung cư trung bình tại thị trường Tp.HCM  đã đạt được 3.300 USD/m2 (tương đương với 75,4 triệu đồng), ghi nhận tăng thêm 8% theo quý và tăng thêm 27% theo năm.  

3 trục thị trường bất động sản chính ở Tp.HCM là khu phía Đông, khu phía Tây và khu phía Nam đang chứng kiến những diễn biến khá khác biệt nhau trong những năm vừa qua.

Nếu như khu Đông Tp.HCM cả nguồn cung và giá đều ghi nhận những sự biến động liên tục thì khu vực phía Tây và Nam lại khá trầm lắng về nguồn cung. Mức giá bất động sản tại các khu vực này cũng ghi nhận sự tăng trưởng ổn định ở phân khúc căn hộ chung cư thay vì lên xuống ồ ạt như khu Đông. Đây cũng chính là khu vực có mức giá bất động sản được xem là còn mềm, khá hấp dẫn của Tp.HCM, đáp ứng được nhu cầu về ở thực.

Ghi nhận cho thấy rằng, tại khu phía Đông Sài Gòn, cụ thể là tại Tp.Thủ Đức, giá căn hộ chung cư, thời điểm cuối năm 2021 trung bình vào khoảng 85,6 triệu mỗi m2. Đơn cử dự án The River Thủ Thiêm gồm có 525 căn hộ với diện tích từ 54 - 300m2, đang được chào bán với mức giá thấp nhất là hơn 82 triệu đồng/m2 và số tiền cao nhất sẽ là khoảng 180 triệu đồng/m2.

Tại khu vực phường Thảo Điền, phường An Phú, phường An Khánh mức giá bán cũng đã thiết lập nên một mặt bằng mới. Nếu như trong thời điểm năm 2021 giá bán sản phẩm căn hộ cao nhất ở đây là khoảng 100 triệu đồng/m2 thì đến nay mức giá bình quân đã ở mức trên dưới 120 triệu đồng/m2. Chẳng hạn như dự án Masteri Lumiere Riverside, có giá bán là trên 120 triệu đồng/m2.

Mức giá sơ cấp cao nhất ở trong khu vực này phải kể đến dự án Empire City với mức giá gần 9.000 USD/m2. Dự án The Metropole với mức giá bán gần nhất được đưa ra là khoảng 8.000 - 8.500 USD/m2. Dự án căn hộ hạng sang The River với mức giá là khoảng 7.000 USD/m2.

Tại 2 khu vực khác là khu Tây và khu Nam Tp.HCM giá bất động sản lại không diễn biến quá nóng như khu Đông. Mức giá trung bình tại các khu vực này đạt trong ngưỡng trung bình là khoảng 50-60 triệu đồng/m2 (tuỳ vào vị trí, dự án).

Cụ thể, tại khu phía Tây hiện vẫn xuất hiện những dự án căn hộ mức giá trên dưới 47 triệu đồng/m2 nằm ngay tại khu vực đại lộ Võ Văn Kiệt, Q.Bình Tân. Đó là căn hộ Flora thuộc dự án Akari City giai đoạn 2 của Tập đoàn Nam Long Group phối hợp cùng Hankyu Hanshin và Nishi Nippon RailRoad. Hiện căn hộ này đang chào bán với mức giá là 3,1 tỉ đồng/căn 2 phòng ngủ có diện tích là 75m2, đây được xem là mức giá còn tương đối mềm ở Tp.HCM trong thời điểm này.

Trong khi tại khu vực phía Nam, mặt bằng giá đã nhích hơn so với khu vực phía Tây, các dự án căn hộ chung cư hiện nay đều đang nằm ở trong ngưỡng giá 50-60 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, tại dự án căn hộ Flora Panorama trong khu đô thị Mizuki Park quy mô 26ha, huyện Bình Chánh, Tp.HCM  đang chào các căn hộ có view ven sông với mức giá là trên dưới 50 triệu đồng/m2. Hay như dự án The Peak Garden đang còn nằm trong ngưỡng giá trung bình là 50 triệu đồng/m2.

Nếu so sánh với những dự án bất động sản tại khu vực Phú Mỹ Hưng, mức giá này chỉ bằng một nửa và rẻ hơn hẳn nếu so với mặt bằng giá chung tại Tp.HCM. Các căn hộ chung cư nằm trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã được chào bán lên đến bình quân mức giá là khoảng 100 triệu đồng/m2.  

Khu vực phía Nam của thành phố cũng là khu vực ghi nhận tình trạng khan hiếm nguồn cung mới trong thời gian gần đây. Trong vòng 2 tháng đầu năm 2022, tình trạng khan hiếm sản phẩm bất động sản ở khu vực Nam Sài Gòn đang ở mức báo động khi chỉ chiếm khoảng 7% rổ hàng, thấp ngang ngửa với khu vực trung tâm. Chính vì độ khan hiếm nguồn cung mới trầm trọng đã khiến cho mặt bằng giá ở khu vực này được dự báo là sẽ tiếp tục tăng cao hơn nữa trong thời gian tới.

Như vậy, nếu như so sánh với mức giá của bất động sản ở trong khu trung tâm hay khu Đông của Tp.HCM thì bất động sản tại khu Nam và khu vực phía Tây Tp.HCM giá vẫn còn mềm hơn, có thể đầu tư hoặc mua để ở. Trong đó, tính cả Tp.HCM, thì khu Tây Sài Gòn vẫn được đánh giá là vùng "trũng giá" của thị trường bất động sản. Việc biến động tăng giá của khu vực này luôn giữ được sự ổn định hơn so với các khu vực khác. Nguồn cung nơi đây cũng có thể đáp ứng được nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.

Dĩ nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành bất động sản, việc biến động tăng giá bất động sản tại các khu vực nói trên trong thời gian tới sẽ vẫn còn tiếp diễn khi mà những vướng mắc về thủ tục pháp lý, quỹ đất tại Tp.HCM vẫn chưa có dấu hiệu là sẽ được cải thiện. Dự báo từ nay đến cuối năm, nguồn cung căn hộ chung cư tại Tp.HCM vẫn sẽ nhỏ giọt, mặt bằng giá cũng sẽ khó giảm.

Theo nhận định từ ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, ngoài nguyên nhân chính là nguồn cung sản phẩm mới khan hiếm khiến cho mặt bằng giá tăng mạnh, thì việc các chủ đầu tư dự án chuyển sự tập trung từ phân khúc trung cấp lên cao cấp cũng sẽ khiến cho giá nhà tăng cao. Thống kê cho thấy rằng, hiện nay có đến 59% nguồn cung mới là nhà ở cao cấp, hạng sang, còn lại là loại hình nhà trung cấp, trong khi phân khúc nhà ở bình dân không có bất cứ dự án mới nào được tung ra.

Điểm mấu chốt là nhà nước cần phải tháo gỡ được những vướng mắc về thủ tục hành chính để đẩy mạnh nguồn cung mới cho thị trường bất động sản.

(Nguồn: Tạp chí tài chính)