Chưa bao thôi “nóng”, bất động sản vùng ven cung tăng đột biến, giá lên như “diều”

Các phân khúc bất động sản ở vùng ven đều tăng giá nhanh chóng

Theo báo cáo chi tiết từ một chuyên trang bất động sản, tính đến thời điểm kết thúc tháng 5/2022, đất nền tại các khu vực lân cận TP.HCM đều tăng nhanh cả về giá lẫn nguồn cung, đáng lưu ý nhất là 2 tỉnh Long An và Tây Ninh.

Chẳng hạn, ở tỉnh Long An, nguồn cung sản phẩm đất nền đã tăng 81% trong vòng 5 tháng đầu năm 2022, đặc biệt là ở khu vực huyện Đức Hòa sau khi xuất hiện thông tin huyện này sẽ được tiến hành quy hoạch hành chính lên thành phố trực thuộc tỉnh, theo đó lượng nguồn cung chủ yếu tập trung ở quanh các con đường lớn như Tỉnh lộ 830, Tỉnh lộ 824 đi qua địa phận xã Hựu Thạnh; Tỉnh lộ 10, con đường Nguyễn Văn Dương chạy qua địa phận của thị xã Đức Hòa...

Theo đó, giá giao dịch đất ở khu vực này cũng ghi nhận sự tăng nhanh, ví dụ dọc đường Tỉnh lộ 830 thuộc địa phận của xã Hựu Thạnh, mức tăng giá qua các tháng 1-5 lần lượt đạt từ ngưỡng 8,2 triệu đồng/m2 lên mức trung bình từ 8,5 triệu đồng/m2, mức 11,3 triệu đồng/m2 lên 15,6 triệu đồng/m2 và 17,1 triệu đồng/m2. Tương tự với tuyến đường Tỉnh lộ 824 (xã Hựu Thạnh), giá đất cũng ghi nhận mức tăng cao hơn gấp đôi trong thời gian 5 tháng qua, từ mức 5,2 triệu đồng/m2 lên đến mức 11,8 triệu đồng/m2.

Tại Tây Ninh, nguồn cung sản phẩm đất nền còn ghi nhận mức tăng mạnh hơn, đạt tỷ lệ tăng 102% tính đến cuối tháng 5/2022, chủ yếu tập trung ở xung quanh các khu vực các con đường lớn đi qua các xã/thị trấn của huyện Gò Dầu, nhưng tốc độ tăng giá tại đây có phần chậm hơn nhiều so với thị trường Long An, ví dụ đất nền bám tuyến đường Quốc lộ 22B thuộc địa phận của xã Hiệp Thạnh, mức tăng giá trong vòng 5 tháng qua ghi nhận từ mức 3,2 triệu đồng/m2 lên đến 4,6 triệu đồng/m2, hay dọc tuyến đường 782 (xã Hiệp Thạnh), mức giá đất nền tăng từ ngưỡng 4,3 triệu đồng/m2 lên đến ngưỡng là 6,7 triệu đồng/m2.

Đối với loại hình phân khúc nhà phố, số liệu từ một đơn vị nghiên cứu cho thấy, từ thời điểm tháng 2/2022 đến nay, số lượng phân khúc nhà phố tại Long An được rao bán đã trung bình tăng thêm gần 50%, tổng số lượng người quan tâm và tìm kiếm về đất nền cũng đã tăng đều qua các tháng (trung bình đạt tỷ lệ 17%/tháng). Bên cạnh đó, tỷ lệ số lượt người liên lạc với người bán để thực hiện giao dịch sau khi xem thông tin tin rao bán cũng đã tăng cao, đạt tỷ lệ hơn 20% trong tháng 5/2022.

Trong đó, huyện Đức Hòa đã ghi nhận lượng nguồn cung loại hình nhà phố tăng trưởng mạnh nhất (đạt tỷ lệ 67% từ tháng 2/2022 cho đến nay), chiếm tỷ lệ lên đến 41,5% tổng nguồn cung về nhà phố tại tỉnh Long An, kéo theo đó là mức tăng giá mạnh tại một số khu vực địa bàn như xã Tân Mỹ, giá của nhà phố ở đây đã tăng từ 22 triệu đồng/m2 lên đến 28 triệu đồng/m2...

Với phân khúc sản phẩm chung cư, mức độ quan tâm tìm kiếm sản phẩm cũng như mức giá rao bán chung cư tại thành phố Hà Nội và TP.HCM trong vòng 5 tháng đầu năm 2022 đều đã tăng mạnh so với mặt bằng chung của năm 2021. Trong đó, Hà Nội ghi nhận tốc độ tăng giá căn hộ chung cư đạt ở mức 8%, cao hơn so với mức tỷ lệ 5% của TP.HCM.

Bắt “sóng” vùng ven không dễ

Tại thành phố Hà Nội, việc Quốc hội chính thức thông qua chủ trương phê duyệt đầu tư tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô đã mang lại rất nhiều kỳ vọng cho những dự án bất động sản “ăn theo” dự án. Đơn cử, tại khu vực huyện Hoài Đức, ghi nhận ở các xã Dương Liễu, Đức Thượng, Tiền Yên, Song Phương, giá đất đã tăng thêm trung bình từ 10-15 triệu đồng/m2 so với cùng kỳ năm ngoái, phổ biến dao động trong ngưỡng 40-50 triệu đồng/m2, thậm chí tại một số khu vực trung tâm của các xã còn đạt ở ngưỡng rất cao là 130-150 triệu đồng/m2.

Theo nhận định của TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô sẽ làm gia tăng sức nóng cho thị trường bất động sản tại những nơi mà tuyến đường này đi qua. Tuy nhiên, các đơn vị nhà đầu tư cá nhân sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc xác định mốc lộ giới, hành lang ở 2 bên tuyến đường cũng như khu vực ranh giới của những mảnh đất nằm trong và ngoài quy hoạch, mốc giới nào sẽ là đất nằm ở trong khu vực quy hoạch và đâu sẽ là khu được hay không được tiến hành mua bán giao dịch.

“Dù mang đến rất nhiều cơ hội hấp dẫn, nhưng việc bám vào sóng hạ tầng cũng còn tiềm ẩn không ít những nguy cơ rủi ro, đặc biệt khi đơn vị đầu tư chưa nắm rõ về ranh giới trong quy hoạch”, ông Cường nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam đưa ra nhận định, việc quy hoạch hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông sẽ thúc đẩy sự bùng nổ của thị trường bất động sản xung quanh khu vực quy hoạch. Tuy nhiên việc triển khai dự án trong thực tế thường có độ trễ nhất định, nhất là với những dự án xây dựng hạ tầng quy mô lớn, liên quan đến nhiều địa phương khác nhau thì càng phát sinh ra nhiều vấn đề cần phải giải quyết trước khi chính thức triển khai. Đây là điều mà những nhà phát triển dự án cần phải hết sức lưu tâm khi “bám sóng” hạ tầng.

Còn ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam đưa ra nhận xét, nhu cầu về nhà ở hiện nay đang tăng rất nhanh tại các khu vực đô thị lớn và động lực tăng trưởng sẽ đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh. Tuy nhiên, hiện nay do quỹ đất phục vụ cho phát triển dự án mới ở khu vực nội đô ngày một trở nên khan hiếm, những vướng mắc thủ tục pháp lý chậm chạp trong khâu tháo gỡ, việc huy động vốn để tiến hành quá trình đầu tư, phát triển dự án đang bị kiểm soát chặt chẽ… khiến cho nguồn cung bị sụt giảm rất mạnh, dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu trên thị trường.

Ở một góc nhìn khác, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định rằng, với khu vực ven đô của Hà Nội, sẽ có 3 sản phẩm bất động sản sở hữu triển vọng tăng giá, trong đó đất nền đứng đầu bảng. Theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield Việt Nam, đất nền ở vùng ven Hà Nội hiện nay đang tăng trung bình 10-30% so với thời điểm năm 2021. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần phải cân nhắc kỹ càng vì đây cũng sẽ là loại hình sản phẩm ẩn chứa nhiều rủi ro nhất.

Thứ hai là loại hình nhà liền thổ, đây cũng là loại bất động sản được hưởng lợi lớn từ chính sách quy hoạch hạ tầng hoặc nâng cấp địa giới hành chính, nhưng nhà liền thổ có ưu điểm là pháp lý rõ ràng hơn đất nền nên được đông đảo giới nhà đầu tư lựa chọn. Theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield đã cho thấy, giá bán của sản phẩm nhà liền thổ ở các địa phương thuộc khu vực lân cận Hà Nội như tỉnh Bắc Ninh, tỉnh Vĩnh Phúc, Hưng Yên…, đã tăng đến 12% so với cùng kỳ năm trước.

Thứ ba là loại hình căn hộ chung cư, đây là sản phẩm có tính chất tương đối an toàn và cũng không đòi hỏi quá nhiều vốn. Tuy nhiên khi xuống tiền đầu tư cần phải lưu ý tới các đặc điểm phát triển cũng như khả năng thu hút đầu tư của từng địa phương, bởi lẽ đây là những yếu tố quyết định đến khả năng sinh lời của các dự án. Những địa phương có nhiều tiềm năng phát triển các dự án căn hộ sẽ là các huyện được quy hoạch lên quận của TP. Hà Nội như huyện Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì, Đan Phượng, Đông Anh, bên cạnh đó sẽ là các địa phương tập trung phát triển công nghiệp, có khả năng thu hút vốn FDI tốt như các tỉnh Bắc Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Vĩnh Phúc. Hiện nay, mức giá căn hộ chung cư tại vùng ven Hà Nội đã ghi nhận mức tăng trưởng 7% so với năm trước.

“Bối cảnh hiện nay đòi hỏi các nhà đầu tư cần phải đặc biệt lưu tâm đến nhiều yếu tố để đảm bảo giữ an toàn cho dòng vốn và tăng khả năng sinh lời hiệu quả hơn, một trong các yếu tố đó là lãi suất ngân hàng. Trong giai đoạn đại dịch Covid-19 bùng phát, chúng ta đã từng chứng kiến có một thời kỳ tiền rẻ, khi đó mức lãi suất được giảm về mức thấp. Những hiện tại đã khác, mức lãi suất ngân hàng đang tăng cao trở lại, điều này cũng đồng nghĩa với việc gánh nặng về nợ vay gia tăng mạnh, buộc các nhà đầu tư phải thận trọng, dè chừng hơn trong việc sử dụng đến đòn bẩy tài chính”, bà Trang Bùi nhận định, đồng thời cũng cho biết thêm, trong thời gian vừa qua, nhiều ngân hàng đã dừng cho vay đối với đầu tư, kinh doanh bất động sản và điều này có thể khiến cho nhà đầu tư gặp phải nhiều khó khăn hơn trong việc tiếp cận với nguồn vốn.