Bất động sản vùng ven: Nhọc nhằn săn “hàng thật, giá thật” giữa bộn bề hàng giả, hàng lậu

Phân biệt hàng lậu, hàng giả trên thị trường bất động sản vùng ven 

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện nay thị trường bất động sản vùng ven giáp ranh với các khu đô thị phát triển, các thành phố lớn đang có sức hấp dẫn mạnh mẽ nhờ sự quy hoạch, phát triển của hạ tầng.

Trong những tháng đầu năm của 2022, thị trường bất động sản Việt Nam liên tục gặp nhiều biến động rất mạnh, các trạng thái thăng trầm thay đổi liên tục trên cả nước. Nguồn cung toàn thị trường có dấu hiệu tiếp tục khan hiếm, sản phẩm ít ra hàng. Mặc dù, các bộ ngành đã có nhiều động thái ban hành những biện pháp tháo gỡ nhưng chưa thể theo kịp diễn biến thị trường, khiến cho nhiều dự án trên cả nước rơi vào tình cảnh khó khăn. Chính vì lẽ đó, những dự án được đầu tư quy hoạch bài bản, đến từ các doanh nghiệp uy tín ra mắt thị trường vào thời điểm này đều trở thành ngôi sao, thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Nhu cầu về đầu tư, mua sắm kinh doanh bất động sản tăng cao trên thị trường bởi dòng tiền trong dân vẫn lớn. Cũng chính vì nguồn cung khan hiếm mà giá bất động sản bị đẩy lên cao, có những nơi tốc độ tăng gấp đôi, gấp ba, đặc biệt là ở những thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM.

Ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ quan điểm: “Thị trường khan nguồn cung nhưng nhu cầu của người mua lại rất lớn nên người ta phải đi khai thác. Thị trường bất động sản hiện nay đã xuất hiện cả hàng lậu và hàng giả. Hàng lậu là việc giới đầu cơ đi thu gom đất, sổ ở các vùng ven nông thôn sau đó chia tách thành các thửa diện tích nhỏ hơn để bán kiếm lời, hoạt động này tuy pháp luật không cấm cản nhưng để lại khá nhiều hệ luỵ và sẽ không có lợi cho việc phát triển kinh tế của địa phương. Hàng giả là việc môi giới, đầu cơ thu gom đất rừng, đất trồng cây lâu năm, đất đồi sau đó biến thành các dự án chia lô tách thửa và không được pháp luật thừa nhận. Những lô đất này sau đó được chia đi bán lại và hoàn toàn không mang lại tác động gì cho quá trình phát triển kinh tế địa phương mà chỉ mang đến lợi ích cho các nhóm đầu cơ, trục lợi”.

Theo lãnh đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản trong khu vực nếu không đi cùng sự phát triển kinh tế mà lại tăng giá quá cao thì sẽ tạo ra hiện tượng bong bóng nguy hiểm, gây cản trở rất lớn đến chủ trương định hướng phát triển kinh tế, chiến lược quy hoạch của địa phương, vì thế nếu không quản lý chặt đà tăng giá sẽ tạo ra sự đổ vỡ rất lớn cho thị trường bất động sản.

Đánh giá về sản phẩm bất động sản vùng ven, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh, Tập đoàn Hải Phát - Hải Phát Invest phân tích, thị trường bất động sản được chia làm 3 loại là vùng lõi, vùng đệm và vùng ven. Việc xác định sản phẩm bất động sản thuộc dòng vùng ven là khi có thời gian di chuyển vào khu vực trung tâm, khu đại đô thị như Hà Nội, TP.HCM sẽ thường mất 30 phút.

Hiện nay, sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng, giao thông và nhu cầu mạnh mẽ của người dân đã tạo nên sức hấp dẫn, kích thích sự tăng trưởng phát triển và giá sản phẩm tại khu vực vùng ven đều tăng cao.

Ông Đỗ Quý Duy khi chia sẻ quan điểm về việc lựa chọn sản phẩm vùng ven để đầu tư một cách hiệu quả, cho rằng, người mua nên theo đuổi công thức chợ hàng da. Chợ là các sản phẩm thuộc thị trường quanh các khu vực có thị trường truyền thống lớn mạnh ví dụ như xung quanh TP.HCM là tỉnh Bình Dương, tỉnh Đồng Nai, tinh Long An. Tại Long An, hàng chợ là những sản phẩm bất động sản nằm ở huyện, thị trấn sát với TP.HCM, nơi có hệ thống tuyến đường cao tốc kết nối di chuyển thuận tiện, dễ dàng. Đây là khu vực có sự phát triển vô cùng mạnh mẽ, thời gian di chuyển đến TP.HCM chỉ mất khoảng 30 phút. Khi đầu tư sản phẩm thị trường chợ, khách hàng cần phải am hiểu nhu cầu của người dân địa phương.

Yếu tố chợ là quan trọng nhất và tiếp đến sẽ là yếu tố hàng- đây là dòng sản phẩm được chủ đầu tư danh tiếng phát triển. Yếu tố bán hàng và yếu tố thời điểm ra hàng sẽ rất quan trọng. Thời điểm hiện tại là thích hợp để có thể ra hàng với xu thế là nâng cao giá trị của sản phẩm. Đầu tư vào bất động sản vùng ven, thì tính thanh khoản của loại hình sản phẩm sẽ không tốt như vùng lõi nhưng giá vốn rất hấp dẫn và có tính tăng trưởng tốt.

Trong thời gian vừa qua, rất nhiều người lo ngại tình trạng lạm phát bùng nổ nên có nhu cầu muốn đổ tiền vào bất động sản để “trú ẩn” tài sản nhưng lại không thể tìm được sản phẩm để mua. Điều này đến từ việc mục đích đầu tư của họ chưa thực sự rõ ràng hoặc chưa tìm hiểu được sản phẩm phù hợp. Các chuyên gia kinh tế khuyến nghị nhà đầu tư nên tìm hiểu những sản phẩm sở hữu vị trí tốt, có tiềm năng tăng trưởng trên thị trường để tham gia đầu tư.

Hạ tầng đi đến đâu, bất động sản phát triển tới đó

Một trong những yếu tố quan trọng giúp thúc đẩy bất động sản vùng ven phát triển, gia tăng sức hấp dẫn trong thời gian gần đây là đòn bẩy về cơ sở hạ tầng, xây dựng các tuyến đường giao thông. Nhận định về điều này, ông Trần Văn Đường, Tổng giám đốc Tập đoàn Quốc tế Năm Sao cho rằng cơ sở hạ tầng sẽ là yếu tố then chốt thúc đẩy thị trường, các dự án bất động sản sẽ được thành lập rất nhiều khi có hạ tầng giao thông kết nối dễ dàng, thuận lợi.

Theo ông Trần Văn Đường, khi hạ tầng giao thông phát triển thị trường sẽ được tiếp cận theo nhiều hướng khác nhau, khách hàng cũng sẽ có trong tay nhiều cơ hội hơn, nhu cầu tăng cao và giá trị bất động sản theo đó cũng tăng mạnh. Hiện nay ở khu vực vùng lõi TPHCM không có nhiều sản phẩm trong những năm gần đây do vướng mắc về pháp lý và giá cả tăng quá cao vượt trên khả năng chi trả của đông đảo người dân. Do đó khi có cơ sở hạ tầng kết nối, người dân sẽ dịch chuyển về vùng ven nhiều hơn.

Five Star hiện phát triển dự án quy mô 600ha nằm ngay tại khu vực cửa ngõ TP.HCM kết nối thuận tiện với các tỉnh thành miền Tây và khi dự án Bến Lức Long Thành Dầu Giây chính thức đi vào hoạt động khai thác sẽ tạo ra sự kết nối dễ dàng giữa miền Tây với miền Đông, thời gian di chuyển sẽ ngắn hơn và cũng sẽ có động lực phát triển hơn.

Có một thực tế là cơ sở hạ tầng đi trước, thì thị trường bất động sản sẽ bùng nổ theo sau. Theo nhận định của Ông Trần Thế Anh, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Thắng Lợi thì nhu cầu mua nhà ở của người dân tại TPHCM tại các khu vực vùng ven Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh đang tăng cao khi cơ sở hạ tầng giao thông tại các khu vực này đang khá phát triển. Các vùng ven đang tạo nên rất nhiều cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư, nếu nhà đầu tư đủ tầm nhìn chiến lược, đủ khả năng nắm bắt thì vùng ven sẽ là miền đất hứa trong vài năm tới. Đặc biệt là khi các tuyến đường cao tốc kết nối TP.HCM với các tỉnh lân cận và tuyến đường vành 3 có vai trò kết nối 3 địa phương được phát triển sẽ tạo nên những sự đột phá.

Nhận định về tình hình giao dịch tại thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM thời gian qua, ông Thế Anh cho rằng việc lướt sóng, bỏ cọc diễn ra cục bộ ở một số khu vực nhưng không thực sự nhiều. Sự tăng trưởng ở thị trường vùng ven và tính thanh khoản đều khá tốt. Sức hút của thị trường vùng ven là mật độ xây dựng thấp, mảng xanh nhiều, mức giá thấp hơn so với khu nội đô, đã đáp ứng được nhu cầu của nhiều khách hàng.

Theo chia sẻ của bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EximRS: “Đường tới đâu, bất động sản lên tới đó. Tuyến đường Vành đai 3 với quy mô chiều dài hơn 76km đi qua 4 tỉnh là TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tạo nên hành lang kết nối cho các kho cảng, cụm cảng biển, giúp tiết kiệm tối đa chi phí di chuyển và tạo nên động lực phát triển".

Thị trường vùng ven có nhiều cơ hội để phát triển khi ở vùng lõi với các sản phẩm hầu như đã vượt quá khả năng chi trả của người dân thì việc chuyển ra vùng ven sẽ đáp ứng nhu cầu của khách hàng trong thời gian 2-3 năm tới. Bên cạnh đó, các sản phẩm nằm cạnh các đại đô thị lớn, các sản phẩm khác ở vùng ven cũng sẽ khá hút khách.

Nếu thị trường bất động sản khu vực phía Nam có đường vành đai 3 đang được kỳ vọng sẽ tạo ra những động lực rất lớn cho thị trường bất động sản thì tại khu vực phía Bắc, kế hoạch triển khai tuyến đường vành đai 4 là động lực chính. Đường vành đai 4 kết nối thành phố Hà Nội với các tỉnh vùng ven được đánh giá có đà phát triển tốt nhất của khu vực phía Bắc.

Đường vành đai 4 và vành đai 3 sẽ đóng vai trò kết nối các khu vực vùng tăng trưởng mạnh trở thành một vùng kinh tế thống nhất, cộng hưởng làm tăng giá trị của nhau. Việc đẩy mạnh các kết nối hạ tầng sẽ thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản vùng ven.

Các chủ đầu tư cũng đã nhanh chóng nắm bắt cơ hội phát triển dự án tại các thị trường vùng ven nơi có hạ tầng được tập trung đẩy mạnh. Đơn cử như MIK Home đang có dự án 700 ha tại Bắc Ninh, dự án 200 ha tại Mê Linh, Vĩnh Phúc; hay đơn vị Fivestar đang có dự án tại Long An…

Hạ tầng giao thông là động lực mạnh mẽ giúp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng. Trong khoảng 15-20 sắp tới, khi các hạ tầng lớn Việt Nam đã được hình thành, thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục phát triển bền vững. Hiện nay, thị trường bất động sản vùng ven sẽ có sức bật rất tốt cùng sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng.