Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ diễn ra vào đầu tháng 3/2022, lộ trình giải ngân gói đầu tư công 350.000 tỷ đồng được Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Quốc Phương thông tin có thể bắt đầu triển khai từ tháng 4 hoặc tháng 5/2022. Đây là thông tin quan trọng, được dự báo có tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản.

Trên thực tế, từ đầu năm nay, thị trường bất động sản vùng ven một số thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đã bắt đầu nóng lên, tăng cả về thanh khoản lẫn giá bán, đặc biệt là những khu vực có các dự án hạ tầng đi qua.

Tại Hà Nội, những thông tin về dự án xây dựng cầu Trần Hưng Đạo, tuyến đường Vành đai 4, phê duyệt các Phân khu Đô thị sông Hồng, sông Đuống đang khiến thị trường bất động sản những khu vực này tăng nhiệt, giá bán liên tục tăng. Bên cạnh đó, nhiều dự án lớn, công trình trọng điểm như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, hầm chui đường Lê Văn Lương, tuyến đường Vành đai 2 trên cao… vẫn đang duy trì nhịp độ thi công, tập trung các nguồn lực triển khai để hoàn thành theo kế hoạch đặt ra.

Đây cũng là lý do khiến giá nhà đất các khu vực này tăng mạnh thời gian qua, đặc biệt là phân khúc đất nền.

Theo khảo sát một số khu vực tại Thường Tín, thông tin việc triển khai xây dựng tuyến đường Vành đai 4 khiến giá nhà đất nóng lên từng ngày. Giá đất bình quân trên địa bàn thấp nhất đang ở mức 16-25 triệu đồng/m2, cao nhất 250-300 triệu đồng/m2, được các nhà đầu tư đánh giá là còn nhiều dư địa tăng giá trong thời gian tới.

Huyện Hoài Đức cũng là một trong những khu vực nổi sóng với những thông tin về xây dựng Vành đai 4. Chị Hiền một môi giới bất động sản cho biết, mức giá đất tại các điểm xuống của đường Vành đai 4 khoảng 60 – 75 triệu đồng/m2, mức cao nhất khoảng160 triệu đồng/m2. Đặc biệt, với giá khoảng 40-60 triệu đồng/m2, khu vực xã Vân Côn đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư.

Hay tại Sóc Sơn, từ khi có thông tin dự án tuyến đường Vành đai 4 và khu công nghiệp sạch Sóc Sơn đang đẩy mạnh triển khai, nhiều nhà đầu tư, môi giới đã đổ về khu vực này tìm hiểu, xem đất. Theo anh Hiếu, một môi giới bất động sản khu vực Sóc Sơn, trước đây, giá đất ở khu vực các xã Minh Trí, Thanh Xuân, Hiền Ninh chỉ dao động khoảng 3 - 4 triệu/m2 nhưng hiện tại giá đã được đẩy lên cao ngất ngưởng, gấp 3 - 4 lần mức giá này.

Tại xã Đông Dư (huyện Gia Lâm), đất thổ cư mặt đường liên xã cũng tăng đáng kể. Trước tết, một số lô đất được rao bán với giá 40 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên 45 triệu đồng/m2. Khu vực tuyến phố Thạch Cầu (quận Long Biên), giá đất đang có dấu hiệu tăng nóng, chênh khoảng 20 - 55 triệu đồng/m2 so với hồi cuối năm 2021 tuỳ vị trí.

Đáng chú ý, giá đất nền tại huyện Đông Anh trước thông lên quận và thông quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng được đẩy lên khá nóng và vẫn luôn âm ỉ sốt trong suốt thời gian qua. Theo khảo sát, giá giá đất nền Đông Anh so với cách đây khoảng một năm đã tăng từ 10 - 20% đối với các vị trí nằm trong ngõ, còn những lô đất có vị trí giáp mặt đường lớn ô tô đi lại, giá đã tăng đến 30 - 40%. Giá đất trung bình tại Đông Anh hiện từ 40-70 triệu đồng/m2, với những vị trí đẹp, giá đất nền dao động từ 80-150 triệu đồng/m2.

Nhìn chung, giá đất nền vùng ven ngoại thành như các huyện Đông Anh, Mê Linh, Hoài Đức, Thạch Thất, Long Biên...đều tăng từ 10-30% so với đầu năm 2021. Các hoạt động mua tại những khu vực này cũng diễn ra khá sôi động.

Không chỉ khu vực ven ngoại thành, tại các tỉnh vùng ven Hà Nội như Hòa Bình, Bắc Ninh, Hưng Yên, giá đất cũng không ngừng tăng. Riêng Hòa Bình, một năm trở lại đây, giá đất tại các huyện Lương Sơn, Kim Bôi, Đà Bắc tăng mạnh tới 3 lần. Các khu vực lân cận cũng ghi nhận tình trạng gia tăng đáng kể. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, Tính trong phạm vi cách Hà Nội 50 km, giá rao bán đất nền miền Bắc đều ghi nhận tăng mạnh như Bắc Ninh tăng 61%, Hưng Yên tăng 22%. Trong phạm vi cách Hà Nội 100 km, giá rao bán đất Hòa Bình tăng đến 106%.

Tương tự Hà Nội, giá đất vùng ven TP HCM và các tỉnh lân cận cũng đang có chiều hướng tăng nóng. Trong đó, khu vực TP Thủ Đức (TP HCM) - Bình Dương - Đồng Nai được kỳ vọng sẽ hình thành “tam giác bất động sản” vùng ven TP HCM. Tại những khu vực này, loạt dự án hạ tầng trọng điểm hàng tỷ USD được tăng cường đầu tư như tuyến đường vành đai 4, Metro Bến Thành - Suối Tiên - Biên Hoà, nâng cấp mở rộng Quốc lộ 13, sân bay Tân Sơn Nhất - Long Thành…

Tại TP Thủ Đức, từ trước khi Thủ Đức chính thức lên thành phố (1/3/2021), giá bất động sản tại khu vực này đã liên tục tăng và vẫn tăng không ngừng từ đó đến nay. Mặt bằng giá bất động sản tăng đáng kể so với những khu vực khác.

Ở phân khúc căn hộ chung cư, dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, giá bán tại nhiều khu vực tại TP Thủ Đức đã vượt mức 200 triệu đồng/m2 đối với dòng sản phẩm hạng sang. Phân khúc căn hộ giá bán từ 50 tới hơn 100 triệu đồng/m2 ngày càng trở nên phổ biến với tốc độ thanh khoản nhanh chóng.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (phụ trách khu vực miền Nam) cho biết: "Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường Thủ Đức đã tạo sự lan tỏa đầu tư đến những khu vực giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai. Trong năm 2020 - 2021, thị trường đã chứng kiến các đợt bùng nổ nguồn cung tại TP Thuận An (Bình Dương) và TP Biên Hòa (Đồng Nai). Tuy nhiên, ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 khiến sự hấp thụ của thị trường có phần trầm lắng, nay mới thực sự trỗi dậy".

Tại Bình Dương, hạ tầng giao thông kết nối từ TP Thuận An và TP Thủ Đức qua nhiều cửa ngõ như cầu vượt Sóng Thần, cầu vượt Linh Xuân, KĐT đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh, hay quan trọng nhất là “trục xương sống” Quốc lộ 13 chuẩn bị được đầu tư mở rộng, nâng cấp lên 8 làn xe là yếu tố quan trọng đưa TP Thuận An trở thành đô thị vệ tinh, kết nối vùng thuận tiện, giải quyết cho bài toán nhà ở của đông đảo người dân.

Tương tự, bất động sản dọc các khu vực đường sắt đô thị Bến Thành (quận 1) – Suối Tiên (quận 9) dự kiến vận hành thương mại trong năm 2022 đã tạo ra một làn sóng đầu tư bất động sản bao quanh tuyến đường, từ những dự án nhà ở đến các trung tâm thương mại. Trong tương lai, tuyến đường sắt đô thị Bến Thành - Suối Tiên sẽ được kéo dài từ nhà ga Suối Tiên đến trung tâm TP Thuận An rồi chạy vào Thành phố mới Bình Dương.

Cùng với Bình Dương, tỉnh thành tiếp giáp Thủ Đức như Đồng Nai giá đất cũng có xu hướng tăng. Theo khảo sát, giá đất tại huyện Nhơn Trạch sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán 2022, có nhiều biến động. Theo đó, đất thổ cư, đất dự án, thậm chí là đất nông nghiệp đều tăng từ 20-30% so với năm 2021.

Ngoài ra, một số tỉnh lân cận như Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, nhu cầu tìm kiếm và lượng giao dịch nhà đất cũng rất sôi động ngay từ các tháng đầu năm. Nhu cầu tìm kiếm bất động sản một số huyện tại Long An tăng 25-30% so với thời điểm cuối năm 2021. Lượng giao dịch nhà đất trong 2 tháng đầu năm Bà Rịa – Vũng Tàu tằng tăng 20 -30%, giá đất nền gần kề các tuyến đường cao tốc hay KCN tăng 15 -30%.

Cùng với đó, các tuyến đường cao tốc Dầu Giây - Liên Khương, cao tốc TP HCM - Bình Phước… cũng mở ra cánh cửa mới cho các tỉnh Tây Nguyên. Trong tương lai gần, một số dự án cao tốc kết nối hạ tầng được đưa vào sử dụng như tuyến Dầu Giây - Phan Thiết, Trung Lương - Mỹ Thuận, Lộ Tẻ - Rạch Sỏi… sẽ là lực đẩy cho thị trường bất động sản nơi có các tuyến đường đi qua.

 

Về xu hướng dịch chuyển từ các khu vực trung tâm ra thị trường vùng ven, theo các chuyên gia đây là hệ quả tất yếu do quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm. Đồng thời, nhiều dự án nhà ở trên địa bàn TP Hà Nội, TP HCM vướng mắc pháp lý trong thời gian dài, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung ở đô thị hạt nhân, đẩy giá nhà đất liền thổ tại khu vực trung tâm lên cao ngất ngưởng, tạo cơ hội cho bất động sản vùng ven, đô thị vệ tinh chiếm thị phần.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các khu vực vùng ven 2 thành phố lớn đang bùng nổ mạnh mẽ và sẽ tiếp tục gia tăng theo làn sóng phát triển hạ tầng và biến động giá bán.

Trong đó, về giá bất động sản, giá nhà đất tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM đang neo ở mức cao, nên khả năng sinh lời từ những khu vực này này thấp hơn khiến nhà đầu tư tìm cơ hội ở những thị trường giáp ranh như Hưng Yên, Bắc Ninh, giáp Hà Nội hay Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước giáp TP HCM.

Bên cạnh đó, yếu tố cơ sở hạ tầng cũng đóng vai trò quan trọng trong xu hướng dịch chuyển ngoại thành của thị trường cũng như nhà đầu tư. Điển hình như việc xây dựng cầu Trần Hưng Đạo, phê duyệt quy hoạch Phân khu Đô thị sông Hồng, sông Đuống, triển khai dự án xây dựng tuyến đường Vành đai 4,… ở Hà Nội. Hay dự án mở rộng đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây, tuyến đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Cần Thơ – Cà Mau, sân bay Long Thành, đẩy nhanh xây dựng tuyến đường vành đai 2, 3 giải quyết các điểm nghẽn giao thông từ TP HCM đi các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai,…

Các dự án hạ tầng trọng điểm sẽ góp phần làm cho hệ thống giao thông trở nên thông thoáng, tăng cường tính kết nối các đô thị vệ tinh trong vùng và liên vùng, góp phần phát huy tối đa tiềm năng bất động sản các khu vực giáp ranh. Đồng thời trở thành lực đẩy cho thị trường bất động sản nơi có những dự án hạ tầng đi qua.

Trên thị trường bất động sản, câu chuyện các dự án làm cầu, làm đường mở đến đâu, thị trường bất động sản “sốt” tới đó là thực trạng nhiều năm nay, nhiều nhà đầu tư nhờ đón sóng từ những chính sách xây dựng các dự án hạ tầng đã trúng đậm.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao mong đợi. Nguyên nhân do một số dự án thời gian chuẩn bị rất lâu, thậm chí nhiều dự án rơi vào tình trạng đắp chiếu nhiều năm trước khi triển khai khiến nhiều nhà đầu tư "chôn" vốn, thậm chí lỗ lớn khi “đón sóng” hạ tầng.

Vì vậy, các chuyên gia thường xuyên khuyến cáo nhà đầu tư, trước khi đầu tư bất động sản "ăn theo" sóng hạ tầng, cần phải tìm hiểu thật kĩ thông tin quy hoạch, tính kết nối hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, pháp lý, khả năng thanh khoản,... để tránh bị “mắc kẹt”, "chôn vốn".