Cẩn trọng khi “đón gió” đất nền vùng ven TP.HCM

Sau những thông tin về xây dựng cao tốc ven sông, tuyến đường Vành đai 3, Vành đai 4, quy hoạch lên thành phố, giá bất động sản đặc biệt là đất nền ở các khu vùng ven TP.HCM như Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ…liên tục biến động nhảy múa, tình trạng môi giới, “cò” đất đẩy giá, thổi giá lại tiếp tục xuất hiện. 

Đất nền nơi nguội lạnh, nơi tăng nóng

Anh Phạm Mạnh Hòa, một môi giới ở khu vực Củ Chi, chia sẻ kể từ khi xuất hiện thông tin lên phố, lên quận đã khiến giá đất ở trên địa bàn liên tục tăng đột biến trong thời gian vừa qua. Trên những tuyến đường DT9, DT8, Võ Văn Bích…, các lô đất nền dự án hiện nay đang được rao bán với mức giá là 1,5 - 1,7 tỷ đồng, thậm chí với lô đất diện tích 200mm2 còn được bán với giá trên 2 tỷ đồng. 

Nhiều lô đất tại Củ Chi hiện tại đã tăng cao gấp 2 lần so với thời điểm cuối tháng 4/2022. Giá của những lô đất vườn có khả năng chuyển đổi lên thổ cư hoặc bao gồm một phần thổ cư vào năm 2021 có tầm giá chỉ khoảng 5 triệu đồng/m2 cho đến nay đã tăng lên bình quân từ 10 - 12 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy số lượng giao dịch được tiến hành thành công vẫn tương đối hạn chế. Các nhà đầu tư chủ yếu đổ về khu vực vùng ven để tìm hiểu thêm thông tin, còn việc xuống tiền đầu tư thì rất dè dặt, thận trọng. Họ muốn chờ đợi thêm các thông tin mới liên quan đến việc thực sự triển khai cơ sở hạ tầng vì đây chỉ mới chỉ là đề xuất và để đến bước cuối của việc quy hoạch lên quận, lên thành phố cần có lộ trình rất dài.

Tương tự, hiện nay giá đất tại các khu vực huyện Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh cũng bắt đầu ghi nhận sự chuyển biến rất mạnh từ thời điểm cuối quý I/2022. Đột biến về giá đất đã xảy ra ở khu vực xã Long Hậu (Nhà Bè), với mức tăng lên đến 30-50%. Trong năm 2021, giá đất nền tại khu vực Bình Lợi (huyện Bình Chánh) được tiến hành giao dịch ở mức 25 - 27 triệu đồng/m2, hiện nay đã tăng lên nằm trong ngưỡng 35 - 40 triệu đồng/m2, thậm chí có những mảnh đất đã được giao dịch ở ngưỡng hơn 60 triệu đồng/m2.

Cũng giống như tại TP.HCM, giá đất nền ở những khu vực vùng ven Hà Nội cũng đang bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu nóng lên cùng với các thông tin về quy hoạch, hạ tầng. Ở những điểm nóng, không chỉ có lượng khách đi xem đất tăng nhanh chóng mà các văn phòng môi giới, tư vấn nhà đất cũng ngày càng mọc lên nhiều hơn, đội ngũ môi giới, “cò” đất làm việc vô cùng năng nổ, nhiệt tình.

Anh Lê Trung Thành, một nhà môi giới bất động sản giàu kinh nghiệm, nhận định các thông tin mới đến từ dự án đường giao thông Vành đai 4 cùng việc dự án khu công nghiệp sạch Sóc Sơn chuẩn bị được triển khai, đang khiến cho thị trường đất nền trong khu vực nóng lên từng này. Mỗi ngày văn phòng môi giới của anh Thành tiếp đón từ 10 - 15 lượt khách hàng đến xem đất.

Điển hình, ở khu vực xã Minh Phú, những lô đất nằm tại các khu vực thôn Phú Hạ, Lâm Trường, Phú Thịnh… đã ghi nhận mức tăng giá bình quân là 30% trong thời gian 3 tháng trở lại đây. Những lô đất có sổ đỏ, có tính pháp lý rõ ràng, đường ô tô có thể đi vào trong được, cách mặt đường lớn 50 - 100m hiện nay đang có giá trung bình từ 8 - 12 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo nhận định của anh Thành, giao dịch mua bán hiện tại chủ yếu vẫn diễn ra tại các khu vực còn nhiều dư địa tăng giá như Sóc Sơn, Thường Tín, Chương Mỹ... Còn đối với các khu vực đường Vành đai 4 đi qua ở huyện Hoài Đức giá đất đã là 100 triệu/m2; ở khu vực huyện Đan Phượng giá đất trên 60 triệu đồng/m2, thì tính thanh khoản rất thấp.

Dẫu giá cao, đất nền vùng ven vẫn là phân khúc hấp dẫn

Trước việc tăng giá nhanh chóng của đất nền vùng ven, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc đã đưa ra nhận định, việc nguồn vốn đầu tư FDI đổ vào thị trường bất động sản công nghiệp khu vực vùng ven hiện nay vô cùng mạnh mẽ, điển hình có thể kể đến như Tập đoàn Samsung hoặc Foxcom, thu hút lực lượng lao động chất lượng cao từ khắp nơi đổ về.

Bên cạnh sự mở rộng của các khu công nghiệp sẽ là sự phát triển về nhu cầu nhà ở, nhu cầu về dịch vụ, thương mại, nhu cầu về bất động sản…những yếu tố đó đã tạo nên việc tăng giá đất nền vùng ven.

Vì vậy, nhiều khả năng đất nền sẽ tiếp tục là xu hướng đầu tư chủ đạo được quan tâm nhất trong vòng 3-5 năm tới, bởi lẽ thời gian để một dự án đất nền đã có quy hoạch 1/500 được “sản xuất” đưa vào sử dụng khá ngắn, nên tỷ suất lợi nhuận mà đầu tư thu về cao hơn hẳn so với các phân khúc khác như dự án chung cư hay bất động sản nghỉ dưỡng. 

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản thì thị trường vùng ven vẫn sẽ có sức hút riêng nhờ vào sự đi trước của cơ sở hạ tầng giao thông. Khái niệm “đánh bắt xa bờ” trong lĩnh vực bất động sản dần trở nên phổ biến hơn và nơi nào có tiềm năng, có khả năng phát triển thì sẽ thu hút được dòng vốn đầu tư. Việc Quốc hội đang xem xét 5 dự án về hạ tầng giao thông quy mô lớn ở Hà Nội, TP.HCM…càng làm tăng thêm sức hút của khu vực lân cận của 2 thành phố này. 

Việc đầu tư vào thị trường xung quanh các khu có thị trường truyền thống lớn như khu vực xung quanh TP.HCM là Đồng Nai, Long An, Bình Dương ngày càng trở nên phát triển. Đơn cử, như tại Long An, nhà đầu tư có thể tìm mua các sản phẩm ở huyện, thị trấn nằm sát với TP.HCM, khi mà hệ thống các tuyến đường cao tốc kết nối di chuyển thuận tiện đây là khu vực phát triển mạnh mẽ, thời gian để di chuyển vào thành phố chỉ mất khoảng trên dưới 30 phút…

Tuy đất nền vẫn duy trì được sức hút mạnh mẽ và được đánh giá cao về khả năng sinh lời, tuy nhiên, khi thị trường bị cơ quan chức năng siết chặt với những động thái “phanh” tín dụng của các ngân hàng, thì các nhà đầu tư, đặc biệt là những người mới tham gia thị trường cần phải cẩn trọng hơn, để tránh rơi vào trường hợp bị “chôn vốn” vì mua dễ, bán khó.

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư cá nhân lúc này cần phải tránh mua đất nền theo theo các thông tin quy hoạch vì có mức giá cao, khả năng thu lãi thấp và chậm. Nếu quyết định đổ tiền vào các khu có quy hoạch thì cần phải tính toán thật kỹ càng, lựa chọn vị trí có nhiều khả năng thực thi, có thể thanh khoản nhanh.

Nhà đầu tư nên tìm mua đất nền ở những khu vực có quãng giá còn tăng dài để mua. Ví dụ mua đất quanh khu công nghiệp thì nên tránh việc chọn mua ở các vùng có tầm giá trung bình 15-20 triệu đồng/m2 vì rất khó có khả năng tăng lên ngưỡng giá 30-40 triệu đồng/m2 trong vòng 1-2 năm. Nhà đầu tư nên chọn mua đất nằm trong vùng giá 5-7 triệu đồng/m2 khả năng tăng lên 12-15 triệu đồng sẽ khả thi hơn.

Cẩn trọng “ăn trái đắng” khi đón sóng đất nền vùng ven

Chị Phạm Thị Anh Tuyết (TP. HCM) cho biết, thời điểm năm 2019, chị quyết định đầu tư một lô đất tại huyện Cần Giuộc (Long An) với mức giá bán là 14 triệu đồng/m2, do kỳ vọng vào sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh. Để có tiền tham gia đầu tư, chị Tuyết đã cầm cố căn hộ ở TP.HCM để vay ngân hàng.

Trên lô đất gần 200m2 mua được, chị Tuyết xây dựng một khu nhà trọ dành cho công nhân thuê trọ. Giữa năm 2020, dãy nhà trọ hoàn thành, nhưng do ảnh hưởng của dịch bệnh nên từ đó cho đến nay, với gần 30 phòng, công suất lúc thuê cao điểm nhất cũng chỉ được 15 phòng. Vào thời điểm đỉnh dịch, dãy nhà trọ thậm chí không có khách ở. 

Với số vốn dự phòng đã chuẩn bị trước, chị Tuyết dự tính vẫn có thể cố gắng “gánh” được áp lực lãi suất ngân hàng, chờ đợi sự khởi sắc sau thời kỳ dịch bệnh. Tuy nhiên đến đầu năm 2022, chị Tuyết có việc cần gấp một số tiền lớn, nên rao bán mảnh đất với giá là 16 triệu đồng/m2. Tuy nhiên do rao mãi không có người mua nên chị buộc phải hạ giá về mức giá gốc 13 triệu đồng/m2 mới có người hỏi mua. Như vậy cộng với khoản tiền xây nhà, chị Tuyết coi như mất cả chì lẫn chài.

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, sở dĩ hiện nay có nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mạnh tay đổ tiền vào bất động sản vùng ven xung quanh các khu công nghiệp là bởi tiềm năng từ việc khai thác cho thuê (nhà xưởng, kho bãi, nhà trọ), kinh doanh buôn bán...là rất lớn.

Tuy nhiên, có một thực tế đang diễn ra là từ khi bắt đầu triển khai dự án cho đến khi hoàn thành một dự án khu công nghiệp thường sẽ phải kéo dài khá nhiều năm, chưa kể sau khi khu công nghiệp xây xong để thu hút lực lượng công nhân về làm việc cũng cần thêm một khoảng thời gian tương đối dài. Bằng chứng là có nhiều khu đô thị ở Bến Cát hay thành phố Thủ Dầu Một (Bình Dương) cho đến giờ vẫn vắng người, dù đã xây dựng gần chục năm.

Để đảm bảo an toàn cho dòng tiền của mình, các nhà đầu tư khi xuống tiền vào bất động sản vùng ven cần phải lựa chọn các khu công nghiệp liền kề khu dân cư, những nơi có triển vọng thu hút được người dân đến sinh sống vì như vậy mới có tiềm năng “ăn theo” nhu cầu nhà ở, xây dựng các khu nhà trọ và các dịch vụ. Nhà đầu tư cũng cần tính toán, xem xét đến các điều kiện tự nhiên và hệ thống giao thông gắn liền, bức tranh quy hoạch của toàn vùng để từ đó đưa ra quyết định chính xác nhất.

(Nguồn: Vnbusiness)