Tăng liên tục, đất nền vùng ven Hà Nội đã chạm ngưỡng giá nào?

Giá đất huyện vùng ven ngang bằng giá đất quận nội thành

Trong vòng ba năm nay, thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội trở nên sôi động và giá đất tăng liên tục. Đặc biệt, tình trạng này xảy ra mạnh tại các huyện sắp quy hoạch lên quận như Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Đan Phượng. Những khu vực này cũng chính là nơi cung cấp nguồn cung nhà ở mới lớn nhất cho Hà Nội.

Một khảo sát tại xã Đông Dư (huyện Gia Lâm) vừa qua, một lô đất thổ cư nằm ngay mặt đường thôn với diện tích 50m2 có giá trước Tết Nguyên đán là 2 tỷ đồng, tương đương 40 triệu đồng/m2. Hiện tại con số đã tăng lên 2,2 tỷ đồng, tương đương 44 triệu đồng/m2. Trong khi đó tại quận Long Biên, giá đất trên tuyến phố Thạch Cầu đang có xu hướng tăng nóng. Người dân tại đây cho biết, giá giao dịch những khu đất này so với hồi cuối năm 2021 đang có mức chênh khoảng 20 - 55 triệu đồng/m2.

Tại Đông Anh, một lô đất mặt tiền Đông Trù được rao bán từ 55 - 70 triệu đồng/m2. Khu đất có vị trí mặt tiền thuộc xã Nguyên Khê, độ rộng hai ô tô tránh nhau cũng được chào bán với giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2, so với cuối năm 2021 đã tăng 20 - 30%. Trong những đợt bùng phát dịch bệnh, hoạt động giao dịch đất nền vùng ven có vẻ chững lại nhưng ngay sau đó tiếp tục ghi nhận sự sôi động trên thị trường, nhất là tại các huyện Hoài Đức, Mê Linh, Sóc Sơn, Sơn Tây,... 

Đặc biệt, theo khảo sát tại thị trường bất động sản Thanh Trì, ngay khi có thông tin sắp lên quận thì giá đất đã rục rịch gia tăng. Trung bình, đất Thanh Trì đang tăng trưởng ở mức 10 - 20% mỗi năm. Hiện tại, các lô đất nền đang được rao bán từ khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí.

Khu vực có sức nóng nhất phải kể đến là vùng trung tâm huyện Thanh Trì. Đất nền tại mặt đường Ngọc Hồi - Văn Điển đang có mức giá giao động từ 80 triệu đến 135 triệu đồng/m2. Mức giá này đang bán quá cao, thậm chí còn ngang ngửa với một số khu vực thuộc trung tâm Hà Nội. Cụ thể, một mảnh đất kề sát ngay lô góc mặt đường 25m thông ra Quốc Lộ 1A, có diện tích 88m2 được chủ đất rao bán 11,9 tỷ đồng, tương đương 135 triệu đồng/m2. 

Chủ sở hữu lô đất này chia sẻ: “Khu đất này rất đẹp, là khu đất đấu giá Tứ Hiệp - Thanh Trì thuộc khu quy hoạch lõi VIP Thanh Trì lên Quận. Phong thủy ở đây rất tốt, mặt tiền rộng rãi, đối diện là khu công viên vô cùng tiện ích. Có thể để ô tô thoải mái vì không vướng gì bên kia đường…”

Một mảnh đất khác nằm ở phố Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì có diện tích 80m2 đang được bán với giá 6 tỷ đồng, tương đương 95 triệu đồng/m2. Chủ đất giới thiệu mặt đường khu vực này ô tô tải tránh nhau được, khu dân cư đông đúc nên có thể kinh doanh nhiều loại hình. Xung quanh có nhiều tiện ích như cạnh chợ, trường học,...

So sánh với các mảnh đất ở có thể kinh doanh trong khu vực tương đương trong quận nội thành. Cụ thể, một mảnh đất có diện tích 60m2 nằm gần ngã tư Trung Hòa - Trần Duy Hưng, đường trước nhà hai ô tô tránh nhau, hiện đang rao bán với mức giá 6 tỷ đồng, tương đương 100 triệu đồng/ m2. 

Tại khu vực Hoài Đức, nơi đây không chỉ nhận được thông tin lên quận mà còn có tuyến đường Vành Đai 4 đi qua. Vì vậy, giá đất liên tục biến động theo chiều hướng tăng mạnh. Các nhà đầu tư đã “xuống tiền” một vài lô đất và đã đạt lợi nhuận cao nhưng vẫn chưa chốt giá bán. 

Anh Nguyễn Văn Trường - Môi giới bất động sản khu vực Hoài Đức cho biết, thông tin lên quận chưa hết nóng lại tiếp nhận thêm thông tin về dự án đường Vành đai 4 qua địa phận Hoài Đức. Điều này đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư quận nội thành về nơi này khảo sát để đầu tư. Anh Trường cũng đang có tới 4 lô đất nền và đang chốt bán được 2 lô, dự kiến lãi gấp 2 - 3 lần. 

“Thị trường bất động sản Hoài Đức lại tiếp tục nhộn nhịp trước thông tin tuyến đường Vành đai 4 sẽ đi qua đoạn giữa chùa Diên Phúc và đền Giẻ Sen. Gần với đường liên khu vực 1 hiện tại đã khởi công và mức giá đất khu vực này đang giao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2. Như thế đã tăng từ 10 - 20 triệu đồng/m2 so với hồi đầu năm” - anh Trường nói. 

Giá tăng thật hay tăng ảo?

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, không phải trường hợp huyện nâng cấp lên quận nào cũng làm tăng giá cả, giá trị của các dự án. Một số khu vực trong giai đoạn đầu sẽ không tăng hoặc giá cả rất ổn định và nhiều năm sau mới ghi nhận sự tăng trưởng khi các yếu tố khác đồng thời được cải thiện, nâng cấp.

Bà Hằng cho biết, một số trường hợp dù chưa lên quận, giá đất đã rục rịch tăng cao hơn so với giá bất động sản cùng hạng ở khu vực nội thành, khu vực đã lên quận do thuộc tổng thể dự án, khu vực được đầu tư về hạ tầng giao thông và các công trình tiện ích lớn. 

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng chia sẻ ý kiến về vấn đề này. Khi quy hoạch từ nông thôn lên phường hay quận có nghĩa là khu vực đó phải đạt đủ phần trăm đô thị hóa, đường xá, hạ tầng theo tiêu chuẩn, phải được đầu tư bài bản, đồng bộ về hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội. Như vậy, giá trị cuộc sống sẽ tăng lên và kéo theo sự tăng trưởng của bất động sản. Trong trường hợp khu vực đó chưa có động thái được đầu tư, nâng cấp, mở rộng hạ tầng , giao thông, nâng cao chất lượng sống,... thì việc giá đất tăng sẽ chỉ là sự tăng ảo.