Quay cuồng trong “mê cung” sốt ảo, người có nhu cầu thực hoang mang khi tìm mua đất nền vùng ven

Vì sao những cơn sốt đất nền dai dẳng không dứt

Từ thời điểm cuối năm 2021 cho đến nay, rất nhiều tỉnh thành vùng ven khu vực Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh “quay cuồng” trong những cơn “sốt” đất nền kéo dài liên miên. Trong đó, có rất nhiều những cơn sốt ảo “ăn theo” thông tin từ quy hoạch hạ tầng do giới đầu cơ tạo nên. Đặc biệt, tình trạng người dân tự ý phân lô, tách thửa đất nông nghiệp để rao bán cho khách hàng có nhu cầu cũng nở rộ trong thời gian vừa qua. Dù đã có khá nhiều địa phương ban hành văn bản tạm ngừng việc phân lô, tách thửa đất nông nghiệp để tiến hành rà soát, kiểm tra cụ thể nhưng giá đất tại nhiều khu vực vùng ven vẫn neo ở mức rất cao. 

Tại vùng ven của TP.HCM, trong những tháng đầu năm 2022, các khu vực như Bình Dương, Tây Ninh, Bình Phước, Lâm Đồng, giá đất ghi nhận tăng 30% so với cùng kỳ năm 2021.

Tại các huyện ngoại thành Hà Nội và các tỉnh khu vực vùng ven như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hòa Bình…giá đất cũng không ngừng biến động theo chiều hướng tăng. Đơn cử như tại tỉnh Hòa Bình, trong khoảng thời gian 1 năm trở lại đây, giá đất ở các huyện Đà Bắc, Kim Bôi, Lương Sơn đã tăng tới 3 lần. Các khu vực lân cận cũng ghi nhận tình trạng tăng giá đáng kể. 

Theo thông tin chính thức từ các sàn giao dịch bất động sản uy tín cũng cho thấy, giá rao bán sản phẩm đất nền tại Bắc Ninh đã tăng đến 61%, riêng tại Hưng Yên đã tăng 22%. 

Theo nhận định của ông Trần Trọng Trung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư AuLand hoạt động tại tỉnh Hưng Yên cho biết, dịch bệnh Covid-19 đã tác động mạnh lên thị trường trong vòng 2 năm qua đã khiến cho các hoạt động kinh doanh và sản xuất bị rơi vào trạng thái trì trệ nên lượng tiền đổ vào bất động sản để đầu tư là rất lớn.

Đối với tỉnh Hưng Yên, ông Trung nhận định, địa phương có vị trí giáp Thủ đô, hệ thống đường giao thông hiện đại, thuận tiện cho việc kết nối các tỉnh thành, quỹ đất dồi dào cùng với việc thúc đẩy mạnh đầu tư công, các khu công nghiệp được phát triển mạnh mẽ, nhiều tuyến đường được nâng cấp, mở rộng kéo theo nhu cầu về đầu tư đất nền lớn. Đơn cử có thể kể đến tổ hợp khu công nghiệp Lý Thường Kiệt (diện tích quy mô khoảng 2.000ha) bắt đầu được khởi động thực hiện vào đầu năm 2022 đã thu hút sự quan tâm, chú ý của rất nhiều nhà đầu tư. Họ liên tục kéo về các khu vực lân cận của khu công nghiệp này để tìm mua đất nền đón sóng. 

Ông Trung cũng chia sẻ thông tin rằng đất nền ở tỉnh Hưng Yên hiện nay chủ yếu có 2 loại hình: Đất đô thị và đất giãn dân, mặt bằng giá đất cũng ghi nhận tăng gấp 2 lần so với thời điểm năm 2020. Đối với các khu vực đã phát triển trước đó như Yên Mỹ, Mỹ Hào thì hiện nay giá đất đang dao động trong mức thấp nhất là 30 - 35 triệu đồng/m2. Giá đất tại các khu giãn dân nằm trong các khu vực xã lân cận thì mặt bằng thấp nhất rơi vào khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2. Đây là mức giá bán của khu giãn dân xã Dương Quang, Cẩm Xá, Hoa Phong... 

Theo đánh giá của các chuyên gia, nguyên nhân chính khiến cho các cơn sốt đất nền gia tăng mạnh mẽ tại các địa phương khu vực vùng ven trong thời gian qua là do giới đầu cơ đã lợi dụng nhu cầu đầu tư vào bất động sản không ngừng gia tăng và sự khan hiếm trầm trọng nguồn cung trên thị trường, sau đó dùng đòn bẩy là các thông tin quy hoạch, đầu tư để thổi giá, tạo sóng ảo, đẩy giá bán lên cao.

Cùng với việc lãi suất tiết kiệm ngân hàng thấp, thị trường chứng khoán vừa qua liên tục biến động, chao đảo khiến cho người dân chuyển hướng sang kênh đầu tư đất nền với kỳ vọng thu về được lợi nhuận cao hơn trong thời gian ngắn. Cầu tăng liên tục trong khi cung thì có hạn nên đã làm cho giá đất tăng cao. Đặc biệt là những nơi có thông tin mới về quy hoạch cơ sở hạ tầng thì tình trạng sốt đất diễn ra khá thường xuyên, giá tăng ảo nhưng sau đó lại thiết lập nên mặt bằng giá mới, sau cơn sốt đất kết thúc thì  mặt bằng giá không còn trở về giá cũ như trước đây.

Thực tế đã chứng minh rằng từ trước đến nay, đất nền vẫn luôn là kênh đầu tư "vua" khi có tỷ suất lợi nhuận cao hơn khá nhiều so với các phân khúc khác. Trong bối cảnh các kênh đầu tư tài chính khác như vàng, chứng khoán tiềm ẩn vô cùng nhiều rủi ro, lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng rất thấp, thì đất nền trở thành nơi hút dòng tiền đầu tư nhàn rỗi mạnh nhất. Chính vì thế, dù đất nền tại các địa phương vùng ven đô thị lớn có dấu hiệu tăng giá mạnh mẽ, thậm chí xuất hiện rất nhiều cơn sốt ảo đẩy giá bán tăng cao hơn nhiều so với mức giá trị thực tế, thì các nhà đầu tư F0 vẫn tiếp tục “đổ xô” đi tìm kiếm đất nền để đầu tư lâu dài.

Sốt ảo, nhưng nhu cầu đầu tư thực vẫn tồn tại

Theo nhận định của GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tâm lý yêu thích đầu tư, dự trữ tiền vào loại hình đất nền đã tạo nên những cơn sốt đất dai dẳng. Cơn sốt đất tạo ra mặt bằng giá ảo nhưng nhu cầu đầu tư là có thật. 

Trong những cơn sốt ảo đa phần giao dịch là giới đầu cơ mua đi bán lại với nhau thì vẫn tồn tại nhu cầu thật. Bên cạnh những người mua đất nền xây nhà an cư lâu dài, thị trường xuất hiện hàng loạt nhu cầu thật vô cùng lớn gồm: Đầu tư lâu dài, tìm nơi trú ẩn tài sản an toàn và tích lũy tài sản của người dân. 

Chị Nguyễn Thị Lan, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm tại Bình Phước cho biết thông tin, với số tiền tiết kiệm dưới 1 tỷ đồng, chị muốn tìm kiếm một kênh đầu tư an toàn, có thể mang lại lợi nhuận cao, vì thế chị đã lựa chọn đất nền. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương, giá bán đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng tài chính của chị, do đó, sau một thời gian dài suy nghĩ và cân nhắc kỹ, thay vì nhảy vào các cơn sốt đất “điên cuồng” để lướt sóng đầu tư, chị Lan đã lựa chọn xuống tiền vào một dự án đất nền ở tỉnh Bình Phước có mức giá bán vừa tầm.

Chị Lan chia sẻ với số vốn nhỏ và nhàn rỗi trong tay nên chị đã tìm hiểu thông tin và lựa chọn đất nền khu vực vùng ven để đầu tư sinh lời. Chị Lan đánh giá đất nền vùng ven có pháp lý rõ ràng sẽ là một kênh đầu tư an toàn, ổn định lâu dài, có thể sinh lợi nhuận rất tốt. Chị Lan đã từng mua 1 lô đất tại dự án vào năm 2020 với giá bán chỉ là 5 triệu đồng/m2, và đến thời điểm hiện tại đã tăng giá lên gấp đôi.

Thực tế, ngay trong những cơn sốt đất vùng ven TP. Hồ Chí Minh ồn ào trong thời gian vừa qua, một số khu vực giá đã có thể đã bị đẩy lên nhưng chỉ là giá trị ảo. Dẫu vậy lượng giao dịch đất nền vẫn luôn diễn ra khá sôi động và không chịu nhiều ảnh hưởng do tác động dịch Covid-19, thay vào đó tính thanh khoản vẫn luôn cao. 

Theo nhận định ông Lưu Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Golden Land Investment cho hay: "Trên thị trường bất động sản hiện nay, có khoảng 80% khách hàng có nhu cầu đầu tư và lướt sóng khi lựa chọn tìm đến phân khúc đất nền, tuy nhiên khá nhiều người trong số đó vẫn chọn cách đầu tư dài hạn, coi đất nền là một kênh “trú ẩn” tài sản an toàn; 20% số người còn lại là khách hàng thật sự muốn mua đất để xây dựng nhà ở an cư lâu dài. Đối với nhóm khách hàng này, việc giá cả thị trường có tăng hay giảm cũng không tác động nhiều đến quyết định đầu tư của họ, bởi lẽ nếu như nơi mà họ có dự định mua đáp ứng được đầy đủ những tiêu chuẩn như “có các hạ tầng xã hội đảm bảo như trường học, bệnh viện, khu mua sắm, có các dịch vụ an sinh xã hội tốt, có tính pháp lý đảm bảo an toàn” thì chắc chắn là họ sẽ vẫn chọn mua đất tại những nơi ở đó". 

Theo đánh giá của ông Trần Trọng Trung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư AuLand cho rằng, sau khi nhảy vào các cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư xác định được mục tiêu sẽ là dùng nguồn tiền nhàn rỗi để đầu tư, khi nào được giá thì họ sẽ bán đi, còn nếu không được giá thì sẽ kiên nhẫn chờ cho đến khi khu vực đó hình thành các khu công nghiệp, hoặc các quy hoạch hạ tầng, đường giao thông được hiện thực hóa…, nhu cầu ở thực tăng lên thì lúc đó chắc chắn giá sẽ tăng cao. Do vậy, trên thị trường bất động sản hiện nay, những nhà đầu tư có tư tưởng chộp giật, sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao để đầu cơ sẽ phải đối diện với nhiều nguy cơ gánh chịu rủi ro, và sớm biến mất khỏi thị trường. Chỉ có những người có nhu cầu thật sự và mong muốn được đầu tư dài hạn với những kế hoạch, chiến lược tài chính bài bản thì vẫn có thể lạc quan, tin tưởng với hiệu quả đầu tư. 

Trong thời điểm hiện tại, thị trường không còn nhiều cơn sốt ảo mạnh mẽ như trước, các giao dịch mua đi bán lại cũng không còn rầm rộ và những người đầu tư bây giờ là những người chuyên nghiệp, có định hướng rõ ràng thay vì lướt sóng kiếm lời trước mắt như trước kia.

Theo đánh giá của chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long giữa bối cảnh nhu cầu đầu tư đang gia tăng mạnh mẽ, bất động sản trong đó có loại hình đất nền vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn, tuy nhiên, các nhà đầu tư cần hướng đến mục tiêu đầu tư dài hạn, không nên chạy theo đám đông, và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Bên cạnh đó, cần thận trọng lựa chọn những dự án chất lượng, đã được quy hoạch cụ thể, có tính pháp lý minh bạch, đến từ những đơn vị chủ đầu tư uy tín để tránh đi các rủi ro về mặt pháp lý cũng như những "cam kết ảo” trong tương lai. 

Mặt khác, trước nhu cầu thực tế về đầu tư bất động sản tăng cao, các chuyên gia cũng cho rằng, nên có những biện pháp cụ thể để gia tăng nguồn cung có chất lượng trên thị trường bất động sản. Chỉ có như vậy, mới ngăn chặn dứt điểm được các cơn sốt ảo, thậm chí có trường hợp các nhóm đầu cơ còn tự tạo ra nguồn cung ảo trên thị trường thông qua việc thành lập các dự án ma, sai quy định trên đất nông nghiệp, đất trồng rừng.