"Ăn theo" dự án đường Vành đai 4, giá đất ngoại thành Hà Nội tăng vọt: Có phải "sốt đất ảo"?

Giá đất huyện ngoại thành "tăng vọt"

Theo Dân Việt, tờ trình UBND thành phố Hà Nội kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư dự án đường vành đai 4 - vùng Thủ đô dài 112,8km, trong đó có 58,2 km qua địa phận thành phố Hà Nội, từ Km3+695 cao tốc Nội Bài - Lào Cai (thuộc địa bàn xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn), đến Khu đô thị Mê Linh (huyện Mê Linh) và Khu đô thị Mê Linh qua sông Hồng, kéo dài đến các huyện Đan Phượng, Hoài Đức...

Theo khảo sát thực tế ghi nhận được giá đất tại huyện Hoài Đức đang tăng mạnh kể từ khi có thông tin Chính phủ trình Quốc hội dự án Vành đai 4. Cụ thể, tại một số xá như Song Phương, Dương Liễu giá đất trung bình từ 35-65 triệu đồng/m2, tăng từ 15-20 triệu đồng/m2 kể từ đầu năm 2022. Khu vực trung tâm huyện có nơi giá đất lên đến 150 triệu đồng/m2.

Tương tự với huyện Hoài Đức, lượng nhà đất được rao bán tại huyện Đan Phượng cũng tăng mạnh. Giá đất tại đây dao động từ 30-50 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20% so với đầu năm nay.

Theo anh Nguyễn Minh Lâm, một môi giới nhà đất khu vực huyện Đan Phượng cho biết, bất động sản ở nơi này hưởng lợi thế từ dự án Vành đai 4 và quy hoạch đô thị sông Hồng cho nên giá đất từ năm 2021 đã bắt đầu tăng mạnh.

"Giá đất ở Đan Phượng đã tăng lên từ 1-2 năm trở lại đây rồi. Tuy nhiên, thời gian gần đây giá đất nhiều vị trí đẹp tại huyện còn tăng cao, có vị trí còn tăng 50% so với năm 2021. Tôi nghĩ giá đất sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới vì huyện Đan Phượng không chỉ hưởng lợi từ các dự án lớn mà một vài năm nữa sẽ được lên quận", anh Lâm chia sẻ thêm.

Còn tại huyện Sóc Sơn, khu vực xã Minh Trí là nơi có đường Vành đai 4 đi qua, dẫn tới một số vị trí đã tăng giá đất từ 3-5 lần. Giá đất dao động từ 10-30 triệu đồng/m2, tùy vị trí mặt đường hoặc trong ngõ. Có vị trí đất, cuối năm 2021 có giá từ 5-6 triệu đồng/m2, đến nay đã lên đến 20-30 triệu đồng/m2, tăng từ 4-5 lần trong vòng 6 tháng.

"Tôi có tìm hiểu thông tin giá đất tại đây từ cuối năm trước được rao bán với giá 5 triệu đồng/m2, tuy nhiên cho đến đầu tháng 5 năm 2022, cập nhật qua một số môi giới đất thì đã lên từ 25-30 triệu/m2 vì họ bảo trong diện quy hoạch đường Vành đai 4", chị Mai Linh, một nhà đầu tư cho hay.

Đầu tư "ăn theo" quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro

Mặc dù Vành đai 4 chưa triển khai nhưng giá đất quanh khu vực này đã tăng lên khá mạnh. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, hiện tượng giá đất tăng, thậm chí "sốt giá" đã xảy ra từ cuối năm 2021. Trong đó, giá đất nền tại khu vực ngoại thành nơi có đường Vành đai 4 đi qua tăng từ 20-45% so với cách đây một năm, còn một số điểm thuộc các tỉnh như Hưng Yên (tăng 26%), Bắc Ninh (tăng 20%)... Mặc dù thế, các chuyên gia cho rằng, mua đất ăn theo quy hoạch có thể gặp nhiều rủi ro.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, ở đâu hạ tầng giao thông tốt thì kinh tế, đô thị phát triển, tất yếu bất động sản cũng được hưởng lợi. Tuy vậy, trên thực tế thì hầu hết những thông tin về khu vực được dự báo là tiềm năng đều là những thông tin bên lề. Do vậy, các nhà đầu tư nếu bị lôi kéo vốn vào các khu vực đó sẽ dễ bị cuốn vào những cơn "sốt đất ảo", mua phải đất với giá đỉnh rồi không thanh khoản được, bị "chôn vốn" khi cơn "sốt đất hạ nhiệt".

Bàn về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính cho biết, việc đầu tư vào khu vực này chỉ phù hợp với người có nguồn tiền nhàn rỗi vì các dự án hạ tầng sẽ thực hiện trong thời gian dài.

"Những nhà đầu tư khi xuống tiền mua bất động sản ở những khu vực này trước đó đều muốn có lãi, sản phẩm thanh khoản tốt nhưng cuối cùng không thanh khoản được, tìm cách "cắt lỗ" nên lâm vào tình cảnh khá thê thảm. Vì thế, khi có thông tin liên quan đến quy hoạch ở những khu vực này sẽ có một số đối tượng lợi dụng để "kích sóng" nhằm tạo "sóng mới" trong khi bản chất là thông tin cũ. Và chỉ có những nhà đầu tư lẻ tẻ, thiếu chuyên nghiệp, chưa bị va vấp bị dính vào", ông Đính cho biết thêm.

Trên thực tế, đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc "ôm" đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Vì thế, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng, nghiên cứu kỹ để tránh "tiền mất tật mang".