Thị trường đất nền vùng ven hạ nhiệt, đứng trước nguy cơ "đóng băng" giao dịch?

Không giống như giai đoạn 2016-2021 - ghi nhận diễn biến sôi động của thị trường bất động sản khi đón làn sóng đầu tư vào cuối năm, thị trường đất nền ven đô hiện tại đang vắng bóng đến mức không một ai đến xem đất.

Anh T - lãnh đạo của một sàn giao dịch bất động sản Hà Nội, người chuyên mua đi bán lại đất nền ven đô và đất thổ cư ở khu vực Hoài Đức, Thạch Thất và Ba Vì than vãn rằng: “Dạo này anh em môi giới đều “đói”. Thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh. Giá đất bắt đầu đi ngang và hạ nhiệt dần. Nhiều nhà đầu tư đều gửi bán cắt nhẹ vì cần tiền gấp. Họ lo ngại rằng thị trường sẽ càng khó bán hơn đến năm 2023. Thị trường đất nền vùng ven thủ đô đang có dấu hiệu dần đóng băng”.

Anh T kể rằng: “Nhớ lại hồi 2018, 2019, hay 2020, thị trường đất nền ven thủ đô rất sôi động. Người bán người mua đến xem đất tạo nên bầu không khí vô cùng nhộn nhịp. Trong vong 1-2 tuần, môi giới chốt 2-4 giao dịch là chuyện thường xảy ra”.

Đó cũng là khi mà văn phòng của anh T liên tục mở rộng quy mô và tuyển thêm nhiều môi giới. Tuy nhiên, đến hiện tại, ghi nhận nhiều nhân viên xin nghỉ và chuyển sang làm nghề khác. Chỉ còn một số ít môi giới còn nỗ lực ở lại để bám trụ với nghề.

Theo anh T, thị trường đất ven đô trầm lắng xuất phát từ quyết định việc tạm dừng tiếp nhận, giải quyết những thủ tục hành chính có liên quan đến chia tách thửa đất vào tháng 3 năm nay của Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội. Do mất đi nguồn hàng và không có thanh khoản nên những nhà đầu tư vốn lớn chuyên mua lô đất lớn để chia nhỏ và bán bỗng trở nên hoạt động khó khăn hơn.

Đáng chú ý, đến hồi tháng 4 năm nay, Ngân hàng Nhà nước lại đưa ra chính sách liên quan đến việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Đối với những nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào dòng tiền nhà bằng, họ sẽ càng trở nên chật vật và lao đao trong việc tiếp cận vay vốn ngân hàng.

Hơn nữa, nhà đầu tư rơi vào hoàn cảnh phải gồng lãi khi lãi suất cho vay của ngân hàng không ngừng tăng lên. Anh T chia sẻ rằng: “Đó là lý do mà người mua thì lo lắng không dám xuống tiền mua đất, còn người bán thì chật vật, gặp khó khăn vì lãi, vì không tìm được người khi đẩy hàng ra”.

Những cú bồi của thị trường đã đẩy các nhà đầu tư xuống tiền vào đất nền khu vực vùng ven như đang “ngồi trên đống lửa” trong bối cảnh sức ép từ lãi suất ngân hàng tăng còn bất động sản lại khó thanh khoản.

Anh Quang, môi giới đất nền, đất thổ cư ở khu vực Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn (Hà Nội) cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự. Anh Quang chia sẻ rằng: “Chưa có năm nào chứng kiến thị trường lắng xuống như hiện nay. Những năm trước, người đi xem đất rất đông nhất là vào giai đoạn giáp Tết. Khi đó, anh em môi giới đều tấp nập tập trung, dẫn khách đi xem đất và tư vấn cho họ.

Thậm chí, ngay cả những văn phòng công chứng cũng có rất nhiều người. Hay hàng người còn xếp hàng dài ở những nơi như văn phòng đăng ký đất đai, muốn làm thủ tục sổ đỏ phải đến thật sớm lấy số. Trong khi, những văn phòng công chứng và văn phòng đăng ký đất đai hiện tại đều vắng bóng môi giới và các nhà đầu tư…”

Cũng theo chia sẻ của anh Quang, việc thị trường chững lại đã khiến giá đất tại khu vực Đông Anh đang dần đi xuống. Chẳng hạn như, trước đây có lô đất được định giá lên tới 2,5 tỷ đồng thì có thể cắt lỗ nhẹ ở mức 100-300 triệu đồng.

Anh Quang cho hay: “Tuy nhiên, vẫn còn nhiều nhà đầu tư giữ giá vì họ đang dành thời gian để quan sát và nghe ngóng thêm tình hình trên thị trường. Một số lượng nhỏ các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt đã mua và giữ để đất đó vài năm và không có nhu cầu bán hàng ra thị trường”.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết dữ liệu đơn vị khảo sát tại thị trường Hà Nội cho thấy ở những huyện ngoại thành vùng ven Hà Nội, đất nền đều có nhiều đợt sốt đất cục bộ ở những năm gần đây. Tuy một số thị trường vẫn giữ được độ nóng nhưng sang đầu năm nay lại ghi nhận giá đất nền dần hạ nhiệt.

Theo một báo cáo thị trường quý I/2022, nhu cầu tìm kiếm đất nền ở khu vực huyện vùng ven giảm mạnh nhất là 25%, bước sang quý II/2022, con số tiếp tục giảm ở những khu vực này.

Vào quý II năm nay, giá đất nền vẫn neo cao và hầu hết tất cả các quận huyện đều ghi nhận mức tăng mặc dù mức độ quan tâm đã giảm nhiệt. Nhưng thị trường bắt đầu hạ nhiệt tới quý III/2022, thì có sự giảm giá nhanh chóng và xảy ra hiện tượng cắt lỗ. Giá đất nền trong đó giảm mạnh nhất ở những quận, huyện ngoại thành của Hà Nội như Đông Anh, Thanh Trì, Quốc Oai hay Long Biên.

Sự lắng xuống của thị trường đất nền vùng ven đô cũng khiến nhiều môi giới bỏ nghề và làn sóng này đang lan rộng trên toàn thị trường. Theo một số khảo sát, văn phòng, những sàn giao dịch quy mô nhỏ lẻ có từ 10 đến 30 nhân viên ở hàng loạt thị trường đất nền vùng ven đô Hà Nội như đất nền Hoài Đức, đất nền Đông Anh, đất nền Thạch Thất, đất nền Gia Lâm đều cho thấy hoạt động đang cầm chừng hoạt đã giải thể. Mặt khác, một số sàn vẫn tiếp tục hoạt động, tuy nhiên không còn có thể trả lương cho nhân viên hàng tháng như trước.